財力欠佳才借高成數按揭？

 對於高成數按揭，市場有一個常見的論點，認為「財力欠佳的人，才需要借取高成數按揭」。其實這是一個很明顯的誤解，而誤解的起源，可能與大家對「財力」的定義不同有關。

話說新正頭不久，兩位名人便就政府有沒有高估新屋供應量展開論戰。不過，很多時此類論戰源於參與者對討論內容的定義欠缺共識，如果細看二人發言，會發現一個在討論每年新屋落成量，另一個在說可售單位數字，結果討論變得「牛頭不搭馬嘴」。

而在按揭市場，也有類似的情況。每當討論高成數按揭時，常會有人提出：「財力欠佳的人，才需要借取高成數按揭」。而所謂「財力」，其實有多個衡量標準，其一是整體資產值；其次是較易變現的流動資產值(例如現金、銀行存款、股票等)，最後是收入。

 

很多人在直觀上會認為，有充足流動資金的人，置業毋須借款，是最有實力的；反過來說，一定需要高成數按揭才可完成置業計劃的人，便是實力或財力不足了。

先不說以上觀點有一定問題，正如大企業都需要借款，如果借款人的流動資金有其他用途，例如投資回報率高於按揭利率，他借款置業，仍是划算的決定。

更重要的是，當我們討論有關按揭負擔時，更需要在意的，恐怕是借款人償付的能力，而不是他本來有沒有財力增加首期支出、減少按揭借款。換言之，更重要的是供款與入息比率(Debt-Servicing Ratio, DSR)。

有趣的地方在於，在香港借取正規的高成數按揭，對借款人DSR的要求，大致上與一般成數按揭的要求一樣。例如不論你借取的按揭成數是五成，抑或九成，每月按揭還款(連同其他債務還款)都不可高於月入一半。當然，對於DSR 50%是否足夠安全、是否需要恢復假設利率上升的壓力測試等，永遠有討論空間。但以DSR為標準，其實借取高成數按揭的借款人，其償付能力並沒有比一般七成按揭的為低。

以實際例子來說，一個月入5萬元、沒有其他欠債的人，如借取合規的銀行按揭，其每月的還款上限便是2.5萬元。以25年還款，年利率3.5厘計，其可借入的樓按金額上限便約是499萬元。至於此499萬元是樓價的一半抑或九成，其實並不會影響其負擔比率。

總結來說，對高成數按揭對借款人的財務影響，討論不應停留在借款人是否有更多流動資金以減少按揭借款，更重要看重借款人的實際償付能力。在香港的按揭制度下，無論按揭成數如何，借款人的DSR都受同樣限制是關鍵，這確保了每個借款人能夠在財務上有同等的償付能力。

原文刊於信報網站2025年2月4日

高成數按揭風險何在

 一般人討論高成數按揭時，總會有「高成數按揭風險較高」的印象。如果細問他們為什麼高成數按揭風險較高，部分人可能會指出「按揭成數較高，物業較易成為負資產。但高成數按揭的真正風險，不在於物業是否較易成為負資產，而在於整體上被批高成數按揭的借款人，償付能力是否較差。

根據負資產的定義(抵押物業的市值低於未償還按揭金額)，理論上如果一位業主借取九成按揭，一個月內樓價下跌多於一成，物業便是負資產。如果當初借取的按揭成數較低，例如七成，即使樓價即跌兩成，物業也不是負資產。

 

不過，要留意以損失價值計，如果樓價跌幅一樣，不論按揭成數為何，損失都是一樣。舉例某甲有現金500萬元，以首期一成，按揭九成(即借900萬元)，購入一個樓價1000萬元物業。取用按揭後第二天樓價下跌兩成，物業市值變成800萬元，負債900萬元，手持現金400萬元，他的物業是負資產(淨值是負100萬元)，賬面上資產總值下跌200萬元。

如果他以首期三成，按揭七成(即借700萬元)，同樣購入樓價1000萬元單位，同樣地樓價即跌兩成。他的物業扣除樓按的淨值是100萬元，手上現金200萬元，賬面上資產值仍是下跌200萬元。在此情況下，物業不是負資產，而代價是手上現金大幅減少。

或者有人會說，上述例子預設買家手上有大量資金，現實情況未必如此。不少高成數按揭的借款人，可能因為市場有此類產品，會在儲蓄較少的情況下，以低首期高成數的方式入市。此種情況下，一旦樓價大幅調整，借款人便會面對手上現金又少、樓價又資不抵債的局面。

以上情況當然有可能出現，但如果要絕對減少此類風險，難道要禁絕某一個成數以上的樓按、迫使準買家儲蓄額一定要達更高水平，才可入市？

另一個高成數按揭的潛在風險，是貸款條件會不會引起逆向篩選Adverse Selection。即產品反而把有較高償付能力、有高信貸評級的借款人篩走，留下償付能力較低，或信貸評級較低的借款人。多年前美國的次按危機，便源於大量次按為質素欠佳的借款人提供按揭。那便是明顯有逆向篩選的安排：借入次按的，正好是償付能力較低的人。

不過，在香港，正規高成數按揭的審批標準並不會較為寬鬆，並不會出現逆向篩選。整體上借款人的償付能力有一定保障。如無意外，1月底公布的2022年第四季負資產數字會較之前有所上升，但在就業情況持續改善的情況下，無論對借款人抑或貸款機構，高成數按揭的風險仍在可控範圍。

原文刊於信報網站2023年1月17日

高成數按揭普及 風險仍受控

 

自2019年11月官方放寬按揭保險適用範圍後，新批按揭的平均成數由之前約51%急升到2020年的57%至58%。不少意見認為，數字較高峰期的六成多為低，仍算健康。其實，討論銀行按揭的系統風險，平均按揭成數不是唯一重要的數據。

2019年1至11月，新取用銀行按揭有77610宗；其中，7505宗涉及按證公司的按保計劃，佔比9.7%。2020年同期，新取用按揭總數下跌至61451宗，但同期按證的按保數字為16857宗，佔比27.4%。反映在放寬適用範圍後，更多買家使用按保入市。

 

按保佔比上升，亦令整體新批按揭的貸款成數急升。由2019年的約51%，升至2020年的約57%。雖然新批按揭的平均成數急升，但在大環境來說，新批按揭平均成數約57%，代表萬一經濟環境即時轉差，大量借款人違約斷供，只要平均樓價跌幅低於43%，新批按揭平均來說仍不是資不抵債。只要抵押品價值高於欠債餘額，當借款人無力還款時，銀行可變賣抵押品，銀行不會有損失，借款人也不會在賣樓還債後仍欠銀行差額。

不過，在平均按揭成數上升之外，其他反映按揭資產質素的數據變化，亦同樣值得留意；其中，在整體新批樓按的供款與入息比率上，2019年11月(按保放寬前)是35%。至金管局新近向立法會提供的資料，2020年7月時，數字上升至37%。反映整體上新批樓按借款人的供款佔入息比例有所上升，但大致上仍在偏低水平。

其次是按揭拖欠供款比率，去年11月底拖欠3個月以上還款的比率是0.03%，近月輕微上升至0.04%。在經濟收縮、失業率上升的大環境下，按揭拖欠比率維持極低水平，反映過去多年在按揭指引收緊下，通過審批取得貸款的借款人，都是較具還款能力及有還款意願的一群。

綜合來說，雖然透過按保入市的買家比例大升，整體按揭成數上升後，從供款比率及拖欠供款比例看，按揭系統風險仍在可控水平。仍需強調的是，大數據與個別情況是兩回事，考慮以高成數按揭入市的買家，更應着眼於本身的供款負擔，才好作出入市決定。

 原文刊於信報網站2021年1月19日

對借用高成數按揭買家的忠告

本周首季負資產統計出籠，由於預期數字較上季明顯增加，傳媒已先找人問罪。當局去年10月放寬按揭保險適用範圍，被認為是令負資產增加的主要原因。不少準買家可能會因為類似的評論，而認為高成數按揭屬高風險操作，可免則免。但這未必是合理、實用的取態。

放寬按保，更高樓價的物業也可申請高成數按揭，結果在樓價下跌時，令負資產個案增加。此是事實，但搔不着癢處──未有指出真正風險所在。想像一下，某天政府推動大家，增加投資於個人退休金；但幾個月後適逢股市調整，大部分人出現損失。此時說「因為增加投資退休金，結果大家損失都增加了」當然不是違反事實的批評。但卻不能推至「應該避免投資退休金」的結論。

現實中，除非樓價只升不跌，否則只要樓價有波動，市場又有按揭貸款存在，負資產便可能出現。由現實中600萬元以下物業買少見少，又或重建換樓鏈的角度看，去年放寬按保，至1,000萬元以下物業都可申請8成至9成的正規按揭，不能說是無理決定。只是政府運交華蓋，放寬不久即碰上百年一遇的疫情，樓價調整，負資產個案上升的帳都算到政府頭上。

有自住需要 可參考原有壓測標準
但正如我們多次指出，比起按揭成數，按揭金額其實更值得借款人留意。的確借入9成樓按，物業成為負資產的機會較7成樓按為高。但只要利率、收入等因素沒變化，借款人每月的財政不會因負資產而惡化。

去年調整按保，真正值得非議的，是一併放寬了壓力測試的計算──壓測表面上是應對「未來一旦加息」的情況，希望控制在加息3厘的情況下，供款不逾借款人月入6成。但另一個效果，是在一輪計算後，令借款人在「現行利率」下，借款被限制在月入4成多。當局有條件地放寬了此方面的要求，事實會令借款人在「現行利率」下，每月供款上限由4成多增加至最高5成。而一旦遇上收入下跌，按揭供款佔入息比重便會明顯上升—此可能正是不少人現時要面對的問題。未能通過壓測的按保申請人，只要多付保費，仍可獲批；此安排處理了貸款銀行及保險公司的風險，但沒有處理到借款人的風險。

對有自住需要，又要申請高成數按揭才能完成入市大計的買家來說，我們的忠告是：不妨參考原有的壓測標準，將自己的按揭還款限制在一個相對較低的水平，不是因為擔心未來利率可能回升，而是一旦防疫長期化，收入減少，按揭還款都可限制在一個較低的水平。

原文刊於經濟日報網站 2020年4月 29日

多付首期與增加儲備的取捨

第一季的負資產數字將於下周揭曉，如無意外，個案將按季顯著增加。每次負資產宗數上升，就會有人善意提醒：要避免物業成為負資產，最好避免借入高成數按揭。此種忠告，可說是「正確卻無用」典型。

討論為何上述忠告正確卻無用前，先考慮一個處境題：
假設你去年以高成數按揭購買自住物業，你計算過，只要樓價比現水平再跌5%，物業便會成為負資產。問題來了：如果你現時有數十萬元的儲備，你會不會為了降低物業成為負資產的機會，而進行部分還款？

負資產不影響日常財政
開估：雖然沒有放諸四海皆準的答案，但對多數業主來說，恐怕不會在現時經濟前景不明的情況下，選擇減少現金儲備，只是換來「降低物業成為負資產的機會」。因為在面對不明朗前景時，有點現錢傍身總是較為穩妥。畢竟，就算樓價下跌，物業真的成為負資產，其實對日常財政沒有直接影響，利率不變的話，每月供款額還是一樣。相反，萬一因為大環境而一時失業/收入下跌，足夠的現金儲備卻是挺過難關的重要條件。

那值得思考的是：為甚麼大家會認為，在置業時，又應該為了「減少日後成為負資產的風險」，而避免借取高成數按揭？此建議不是等同於建議買家多付首期、減少現金儲備？

保留現金應付經濟逆境
說「避免物業成為負資產，最好避免借入高成數按揭」是正確，因為在算術層面，的確是按揭成數愈低，成為負資產的機會也愈低。說此忠告無用，因為要遵循此類建議，不但有一定代價——多付首期；而且會帶來更嚴重的風險——減低了經濟環境波動時自己的應對能力。
要減少首期支出，亦即要上調按揭成數，亦代表樓價下跌時，物業成為負資產的機會增加。物業成為負資產，對業主來說的確不是好事，因為情況代表他（暫時）失去了利用物業融資的選項——不止沒有加按套現的空間，賣樓還要抬錢還樓債。但除此以外，只要借款人準時供樓，一般便不會有其他附帶的不良後果。

當然，對準買家來說，「最理想」的情況是，在完成置業計劃時，既不必以高成數按揭入市、又可保留一定的現金儲備。此亦不是不可能的任務——只要把目標樓價下調，就可以兩者兼得——代價是住得遠一點、面積小一點。在現實情況下，大家總要一個取捨。而在借款人收入足以應付按揭還款的前提下，通常是略為減少首期支出，增加現金儲備較為合理。

原文刊於置業家居2020年4月25日

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600萬元以上物業 按揭保費為何較高？

上周發表的《施政報告》引來最大反響的，應該是防寬按揭保險。對於措施是否「托市」，對什麼類型的準買家有幫助，數天以來已有眾多討論。但有一個有關風險管理的問題，似乎未有人提及。為什麼600萬元至1000萬元的物業，要支付較高比率的保費？

根據新措施，購買樓價1000萬元以下住宅物業，可申請按保，按揭成數可達八成。而未持有住宅物業買家，樓價800萬元以下物業，透過按保的借款成數更可達樓價九成。但要留意，保費方面，如樓價低於600萬元，會沿用舊有保費，而樓價600萬元以上，保費會上調15%。以一個樓價600萬元，申請八成按揭，還款期30年，保費是借款額2.15%，保費為12.9萬元；樓價1000萬元，同樣的按揭成數及還款期，保費是借款額2.47%，保費為24.7萬元。

一般人第一個印象可能會認為，既然借款增加，保費自然應該增加。無錯，貸款(或者說，受保險保障的貸款金額)增加，保費應該要增加。但只要沿用既有的保費計算比率，保費的金額便自然會因貸款額增加而上調。現時的問題不在於金額上調，而在於為什麼保費佔貸款額的比率上升。

如果借款成數增加，上調保費比率是合情合理。但現時借款成數未有增加，只是適用範圍的樓價上調(由600萬元以下，調整至1000萬元以下)，保費的比率卻增加了。
保費佔樓價的比率上升，一定程度上反映，保險公司判定新適用範圍的物業(即600萬元以上物業)的按揭，在成數、還款年期一樣，而且同樣需要通過壓力測試的情況下，借款人違約、導致保險公司需要向銀行賠償的風險略高。至於以上的判斷的理據何在，筆者一時之間想不出來。

對買家來說，可以少付首期，也許不會在意多付一點保費。但當保費計算的標準也暗示，新措施下按保覆蓋樓價較高的物業借貸風險略高時，受惠於新措施的準買家，不妨多加考慮，方好作出入市決定。

原文刊於信報網站2019年10月22日

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