人口與樓價 息息相關

早前候任聯儲局局長耶倫出席國會聽證會，市場演繹其言論，認為美國暫時未有條件結束量寬，低息環境可能延續至2017年。低息期持續利好樓價，但另一個重要因素——人口結構的影響卻可能被低估。

首先，美息是否真的會維持極低水平至2017年，是一個未知數；聯儲局隨時可因應需要上調利率不宜視低息環境為必然。其次要討論低息的效果，理論上低按息持續，會利好樓價；但影響樓價升跌的因素眾多，長期利率偏低，樓價亦不一定受惠。

最明顯的例子是香港的近鄰日本，日本自上世紀90年代以來，一直維持低息政策，但除了近一年樓價稍見起色外，樓價在過去一直平穩向下，至近一年，安倍政府 上台，壓低圓滙，市場憧憬日本經濟復甦，當地樓價才見輕微升幅。日本樓價長年向下，一般歸因於當地泡沫經濟爆破。但背後尚有多個原因，人口老化是其中之 一。

日本低息廿年 樓市未見起色
1989年，日本出現所謂1.57震撼，即當年出生率（每100人計）創新低至1.57，打破1966年以來紀錄（1966年日本人口增長特別低，為戰後 罕見現象，原來與迷信有關，是年歲次丙午，日人認為丙午年出生的女子不吉）。1989年之後，日本出生率紀錄持續創新低，去年是1.39。日本人不願生的 結果，是人口老化，當地年齡中位數是44.6歲，是主要國家中第二高。

人口老化，代表經濟活力欠奉，反映在資產價格上，便是樓價長年欠缺增長。至於人口老化與經濟欠佳，何者為因，何者為果，需要留待經濟學者研究。

回頭再看香港。如果日本的經驗有一定參考性，香港樓價長期表現亦不容樂觀。香港現時年齡中位數約42歲，據維基網站數據，是全球第六老的國家或地區。現時 香港的人口年齡分布，類似於2000年左右的日本人口金字塔呈中間闊，兩頭窄，人口以四、五十歲人士居多，甚至本地出生率亦略低於日本，去年只有 1.28。此一人口結構，可能預示未來置業需求下跌、經濟動力減弱。

人口增長放緩 不利樓市發展
當然，香港與日本不同——日本大致上抗拒外來移民，而香港一直大量接納外來-特別是中國來的人口。就算本地出生率偏低，理論上只要大量引入新移民，可紓緩 人口老化的問題。但香港社會近年對新移民的抗拒情緒似見上升，港府現時就人口政策進行諮詢。說到最後，現時本地人口問題便是如何紓緩人口老化，處方不外乎 增加婦女生育率及引入移民（及外地勞工）。但低出生率是所有發達社會的共通問題，不應期望港府可以解決。而引入更多新移民、外勞都是經濟理論上可行，但政 治上充滿爭議的方案，弱勢的港府未必有魄力更改新移民政策。

展望未來樓市，即使看好低息持續，亦不宜低估本地人口老化，經濟增長疲弱的影響。

原文刊於置業家居 2013年11月23日

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