九成按揭限制應否放寬？

樓價持續上升，過去被視為上車級代表的多個新界屋苑，小單位成交價已迫近400萬元。在按揭層面上，400萬元以下物業逐步減少，代表上車人士入市不單要高追，連首期開支亦會大幅增加。在此情況下，當局會不會放寬九成按揭的適用範圍？

自住買家購置400萬元以下物業，透過按揭保險最高可借九成。但樓價一過400萬元，按保成數便逐步下跌。樓價410萬至450萬元，按保的按揭成 數名義上是80%至90%，但貸款上限是360萬元。換言之，在按揭保險計劃下，400萬元物業，首期是40萬元；410萬元物業，首期是50萬 元；450萬元物業，首期是90萬元，樓價比400萬元物業上升12.5%，首期支出增加125%。由於按保的指引限制，首期支出急升，對資金較緊張的上 車人士將有嚴重影響。

隨樓價上升，400萬元以下物業買少見少，估計年內會出現準買家、物業代理等要求放寬九成按保適用範圍的聲音。

技術上，如果將九成按保範圍擴展，例如450萬元物業也可按九成，上述450萬元單位的首期便是45萬元，樓價及首期開支均較400萬元物業同步上升12.5%。對首期資金緊絀的上車人士來說，可選購的單位也會明顯增加。

問題是，一旦放寬按保適用範圍，卻可能向市場發放錯誤訊號。去年政府在雙倍印花稅條例三讀前，應市場意見作出輕微修訂；換樓人士半年內售出舊居，可 退回新購物業一半印花稅的期限的計算準則，由新居簽訂臨時買賣合約計，延至完成交易才計算。單由修訂內容看，百分百合情合理：臨約與完成交易之間，有一定 時差。修訂合乎一般人的換樓需要。但合情合理的修訂，仍然被市場理解為「減辣」，一度刺激樓市成交回升。

相對而言，如放寬九成按揭適用範圍至樓價400萬元以上物業，在上車人士角度看是合情合理。但對市場發放的訊號，卻一定被理解為「放水利好樓市」或 「減辣」等。買家及代理之外，400萬元以上的放盤業主也一定歡迎──可望有更多準買家追價。最終結果，或會增加400萬以上物業的價格上升速度，大半年 後，市場又會再要求進一步放寬按保的適用範圍。

雖然400萬元以下放盤買少見少，但在「一動不如一靜」的考慮下，官方放寬按保適用範圍的可能性甚低。

原文刊於信報網站 2015年1月20日

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儲蓄14年首期的迷思

有機構發表報告，指香港樓價高企，典型的青年置業人士，要儲蓄14.4年，才可儲足首期入市。報告再次強化一般人有關青年人「上位難、置業難」的印象，但情況其實未必太過悲觀。

智經研究中心以40平方米單位的樓價、25至34歲人士的收入中位數，再以「三成首期」及「每月儲蓄佔月入25%」計算儲首期所需時間。以今年第二季數字 而言，一對25至34歲男女的收入中位數，應為2.7萬元，智經指他們的購買40平方米單位的樓價與收入比為12倍，即計算中的標準樓價為388.8萬 元。首期3成即116.64萬元，以月入2.7萬元的收入，每月儲蓄25%計，便要費時約173個月，或14.4年才可儲足首期。

有關樓價的採樣不算離譜、而月入2.7萬元，其實已稍高於整體家庭入息中位數（2.25萬元）。但值得留意的是，年齡處於25至34歲的人士，一般處於收 入有較高機會增長階段。一對男女25歲時的收入，心水物業的樓價的確可能是年以入的12倍，但隨收入上升，此個比率有機會逐步降低。

十多年來青年收入欠增長？
社會上不少人以現時年輕人的收入與十多年前的數據比較，增幅大幅落後於樓價，產生「年輕人難以負擔樓價」的印象。但此印象其實一半對一半錯。

對的一半，是以新入職場人士的入息中位數計，近十多年來，升幅遠遠落後於樓價。例如20-29歲本港居民的入息中位數計，2001年時處於此年齡組別的 男、女，入息中位數都是1萬元；2013年的處於此年齡組別的男女，入息中位數分別是1.2萬元、1.1萬元，平均12年升幅約15%，遠遠落後於樓價， 似乎也是「年輕人收入欠增長」的證據。

但不要忘記，2001年時20歲的人，在2013年時便是32歲。2013年時，位處30-39歲年齡組別男女的息中位數是1.7萬元、1.5萬元。平均 來說，一個在2001年時收入1萬元的青年，在2013年時收入增長了6成左右。此一升幅仍然落後於樓價，但反映過去十多年，年輕人的收入仍有可觀增長， 而隨收入增長，儲蓄首期購買上車盤的時間會有一定縮減。

當然，即使以入息中位數較高的年齡、性別組合計算（分別為40世代男士的1.91萬元、30世代女士的1.5萬元，共3.41萬元），以儲蓄率25%計， 要儲116.64萬首期，仍需11.4年）。需要重申的是，置業在香港從來不是輕鬆任務。尤其是在熱錢充斥、供應不足的當下，以全港中位數計，上車盤的首 期、供款負擔偏高的情況料會維持一段長時間。

按年齡及性別劃分的就業人士每月就業收入中位數資料見此連結

原文刊於經濟日報網站2014年12月3日

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儲首期要14年？

智經研究中心發表報告指香港樓價高企，典型的青年置業人士，要儲蓄14.4年，才可儲足首期入市，結論引來各方爭議。其實，此類報告的核心關鍵是如何取樣。

不少人應該記得，不同機構都曾比較香港與世界各地的樓價與收入比率(Price to Income Ratio)，例如中大早前便得出一個結論：香港一般物業價格相當於中等收入家庭年收入14.19倍。

把智經與中大的報告比較，乍眼看來似乎有所矛盾：香港的樓價與物業首期，大概都等於家庭年收入的14倍？

其實，詳看有關報告，會發現用字是要「儲蓄14.4年」才夠首期；而設定儲蓄比率是收入25%，首期是三成，加上其他計算設定，便會有14.4年的結論。

有關報告採樣是40方米單位的樓價、25至34歲人士的收入中位數，再以「三成首期」及「每月儲蓄佔月入25%」計算。以今年第二季數字而言，一對 25至34歲男女的收入中位數，應為2.7萬元，智經指他們購買40方米單位的樓價與收入比為12倍，即計算中的標準樓價為388.8萬元。首期三成即 116.64萬元，以月入2.7萬元的收入，每月儲蓄25%計，便要費時約173個月，或14.4年才可儲足首期。

當然，有關家庭未必一定要儲足三成首期才可入市。策略上，有關家庭如選用較高成數按揭，便可令儲首期的時間大幅減少，例如以智經的計算，有關家庭儲蓄6年，應有48.6萬元可作首期，選用八成或九成按揭，便可提早入市。

不過，提早入市也有一定問題，如果有關家庭的月入維持在2.7萬元，根據現時壓力測試的要求，在按息2.15厘，還款期30年的條件下，可借用按揭 金額上限為296.689萬元(金額與按揭成數無關)；加上48.6萬元的首期，樓價上限便是345萬元左右，會比研究機構設定的標準單位樓價低一成多。 換言之，有關家庭要不是乖乖多儲幾年錢，就只好將貨就價，購買條件較次或價格較便宜的單位。

值得留意的是，智經的採樣──家庭收入2.7萬元，其實已較同期的家庭收入中位數(2.25萬元)稍高；而目標物業價格的設定亦絕不離譜，報告只是 重申證明一些大家都知道的事：統計上中等收入家庭的確難以負擔現時樓價。問題是，情況卻不等於樓價欠缺支持，在熱錢充斥下，香港中高收入家庭，以至外來投 資者的置業投資需求強勁。除非駐留香港的熱錢稍減，否則統計上，中等收入家庭難以應付上車盤樓價此個看似荒謬的情況料會持續。

原文刊於信報網站 2014年12月2日

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私人貸款作首期融資的考慮

金管局自2009年起多次收緊按揭指引，成功令平均按揭貸款額及按揭成數處於偏低水平，加上新批按揭利率偏低，令實際批出按揭，平均供款與入息比率在樓價 屢創新高後，仍維持偏低水平（最新數字為35%）。但另一方面，愈來愈多未能借足所需按揭金額的人士，尋找私人貸款融資，情況值得留意。

以一個樓價1,200萬元的「中價物業」為例，在現行的按揭指引下，買家即使是自用、有充足收入、無其他欠款；按揭成數上限亦只是5成，即可借600萬 元，買家需自備首期600萬元。對不少家庭來說，可能出現「按揭供得起，首期付不出」的尷尬現象。另外一些買家即使手上有足夠現金，但基於理財需要，寧可 維持較高的現金（及其他流動資產）儲備，可能會尋求銀行以外的二按，甚至是以私人貸款作為首期融資的手段。

在理財上，以私貸作為首期融資，沒有對錯之分；但有成本之別。以上述1,200萬元物業為例，如買家借入600萬元按揭外，再借入私人貸款。假設借款人月入7萬元，借入48萬元的私人貸款；首期支出便可減至552萬元。

假設私人貸款月平息0.42厘，實際年利率9.6厘，還款期6年，每月還款約10,016元；連同按揭還款約22,630元；每月還款約不足月入一半，仍是可負擔水平。至於理財上此是否較精明的選擇，便要視乎借款人省下了48萬元的首期，取得的回報是否高於9.6厘。

私貸還款負擔高
由另一個角度看，48萬元的貸款，年利率9.6厘，如果將利率平均化，可視作借款人承擔了214萬元，利率2.15厘的按揭貸款。

當然，同時申請私人貸款及按揭貸款，會影響到壓力測試的計算。此外，要留意，部分金融機構會以「二按」名義提供作用類似的貸款。先不論正規的二按要一按銀 行同意。部分以二按為名的貸款，還款初期可能是供息不供本的，部分更是還息不還本，待貸款到期才一次過償還本金；借款人在申請此類貸款時，需要詳細比較當 中細節。

金管局統計，近年私人貸款增長迅速。2013年本港私人貸款上升過快，達3700億元，佔GDP（本地生產總值）比例為16.3%，遠較2000年的 9.9%為高。私貸增長有眾多原因，部分機構提供的私貸（尤其是稅貸）利率相宜是原因之一；另一方面，按揭指引收緊，不排除部分置業人士以私人貸款作為首 期融資。

在銀行體系而言，金管局似乎已注意到有關趨勢，4項針對銀行私貸業務的指引在4月實行，包括審批客戶申請的供款與入息上限必須具約束力、避免年期過長、銀 行本身應設定整體私貸業務組合的內部總金額上限，以及就本身私貸業務作壓力測試等。此舉限制了銀行的私貸規模，卻可能迫使部分借款人轉向非銀行的金融機構 申請私貸。
雖然以私人貸款支付（部分）樓價，並無對錯之分，但以利息成本的角度計算，私貸成本一般在按揭的幾倍，甚至是十幾倍之多。有意以私貸作部分首期融資的借款人，必須小心衡量利息成本及風險。

 

原文刊於經濟日報網站 2014年10月15日

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通縮陰霾下的按揭策略

上星期本來想討論在通縮環境下的按揭策略，被耶倫一句「大約6個月」打亂了，本周繼續原先的話題。

假設一位樓市準買家，月入4萬元，手上持有200萬元現金，有需要購入單位自用，根據現有按息(2.15厘)及壓力測試標準，他如果沒有其他欠債，選用25年還款期的話，可借入的按揭上限約404萬元。如果他擔心入市後經濟不景、樓價下跌。以下是他可能的入市策略(為簡化計算，手續費、稅費從略)：

1. 根據某些人「用五成首期入市」的建議，用200萬元作首期，借200萬元按揭，購入400萬元單位。
2. 保留一定現金，例如100萬元，以100萬元作首期

B1) 以100萬元作首期，堅持「五成首期入市」，購入樓價200萬元單位

B2) 以100萬元作首期，申請高成數按揭，例如8成按揭，即借400萬元購入樓價500萬元單位；

「五成首期」入市 =削弱未來應對能力

方案A似乎不是一個合適選項。雖然支付5成首期後，物業成為負資產的機會大幅降低，但耗盡現金的結果，是嚴重削弱自己應對經濟危機的能力。例如萬一失業，便會欠缺現金渡過危機。

方案B1看來十分「穩健」。一方面堅持支付較高首期，減低物業為為負資產的風險。另一方面，亦保留較多現金以應對可能出現的經濟問題。但穩健的代價是可選擇的物業大幅減少，以上文例子而言，200萬元，幾乎已不可能購買大屋苑單位。

B2是折衷方案，在滿足「保留較多現金」的要求下，購買樓價較高的單位。以上限500萬元計，已可選主流屋苑單位---保值力較高，換樓的話，也較易轉手。

控制風險重點在借款額不在按揭成數

當然，B2方案代價是高成數按揭，會有按揭保費等額外開支。另外，理論上按揭成數愈高，樓價一旦回落，便更易成為負資產。但正如我們在兩個星期前指出，樓價一旦下跌，不論你的按揭成數是多少，「損失」是一樣的。

上一個高峰期，樓價調整後出現負資產，對業主的影響不止是「賣樓要先抬錢贖會」；另一問題是「轉按也要先抬錢贖會」。在利率協議取消，市場新造按息由P+2跌至P-2後，負資產業主亦只能望而興嘆。但現時新造按息已處於極低水平，業主在未來基本上難以透過轉按慳息，「負資產」的影響遠不及當年。

綜合而言，如果置業人士有自置物業的需要，但又擔心經濟不景，按揭上較合理的應對方案，其實不是「降低按揭成數」；而是根據自己的負擔能力，決定借款上限。同時，為了保留一定流動現金，反而應該考慮以較低首期入市。

 原文刊於信報網站 2014年4月5日

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換樓難

早前立法會在多番爭議下，終於通過買家印花稅及額外印花稅條例；如無意外，稍後審議的從價印花稅（雙倍印花稅）亦會通過。地產代理為主的苦主聯盟向政府要求放寬辣招，例如為換樓客提供一定的寬免；卻少人留意，現行的按揭指引，對換樓客的影響可能更大。

在此分享一個例子：陳先生夫婦在2007年入市，購入一個樓價300萬的半新盤兩房單位，當時以9成按揭入市，受惠於按息持續低企，每月供款只是萬多元。二人月入共8萬元，供款算是輕鬆。

陳氏夫婦計劃在一兩年內生育，希望在此前換樓，目標是同屋苑3房單位，新近成交價900萬元。二人持有的自住物業，新近估值560萬元，現時未償還按揭約220萬元。二人手上持有現金約100萬元。

初步看，現金100萬，物業正資產340萬元，月入8萬元，無其他負債，財務狀況算是相當理想。但他們卻發現，自己難以換樓。問題不是供不起，而是借不到。

換樓按揭受限 首期難負擔
以二人月入8萬元計，參考現行的按揭壓力測試，二人最多可借約880萬元。30年還款期，按息2.15厘，月供33,190元，佔月入約41.5%。但在 現行的按揭指引下，購買目標物業900萬元，按揭上限是500萬元，月供是18,858元，佔月入23.6%。但首期卻要支付400萬元。

假設二人先賣出持有的物業，再購入目標單位，印花稅按舊稅率計，即33.75萬元。單是首期及印花稅，已接近耗盡他們所有現金，加上其他使費，基本已不可行。

二人現時在考慮幾個方案，其一是改變整個人生規劃，延後生育計劃，但年齡因素所限，可壓後的時間不長。其二是考慮購買新盤，因為多個新盤提供二按，但按息會較高。最後是退而求其次，考慮其他樓價較相宜的3房單位，但各方面未必合心水。

以上個案相信絕不罕見。過去幾年，經濟持續增長，月入5萬元以上家庭數目持續增加，2013年較2012年上升4.2萬戶，增幅10%。當中不乏早幾年初 次置業，現時有換樓需求的業主。但受制於按揭指引，他們購買樓價700萬元以上物業需要支付巨額首期，加上印花稅，足以阻嚇他們入市。

當局在「非常時期」收緊按揭，以減低銀行風險，此舉無可厚非。也許陳先生放棄換樓後，會碰上樓價大調整，令他在數年後以更低的代價完成換樓目標，那時他可 能反過來多謝官方措施。但後市難測，他日後感覺如何是未知數，但現時「明明供得起，卻不許多借，未能換樓」的困難卻實實在在。

官方措施有其需要，但社會需為之付出成本，成本不只是「苦主聯盟」說的生意受影響，而是一些人的人生規劃都可能需要整個改變。

原文刊於經濟日報網站2014年2月26日

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上車客被逼長幼共「融」

房協樂融軒下周開售，此個項目標榜長幼共融，如果入票認購的準買家同時申請為長者租住項目內的出租單位，將可獲得優先揀樓 權。此類創新實驗，能否促進家庭和諧，方便子女照顧長者，有待觀察。但現時的樓價，似乎已令不少初次置業人士不得不長幼共「融」－－融資的「融」。

樓價高企但利率維持偏低，很多年輕一輩的買家，未必負擔不了物業的按揭供款，但卻難以籌措現金支付置業首期，很多時需要父母提供融資。香港年輕一輩置業時 有多依賴父母，似乎未見任何機構有全面的調查。中國內地樓價高企的情況與香港類似，有關數據或可供參考：內地一個調查顯示，內地30歲以下的置業者，有 84%是與父母合資買樓－－所謂「合資」，包括父母提供全部或部分首期，甚至是父母支付全部樓價。

本地樓價似向上一代透支
香港長幼融資置業的情況是否類似於國內，有待各方研究；但由身邊朋友、甚至公司處理按揭個案的經驗，似乎本地年輕買家依賴長輩融資置業的情況亦日趨普遍。 所謂融資，除了長輩資助／借出部分首期外，亦包括年輕一輩收入不足以通過壓力測試時，由長輩作按揭擔保人－－而此種長幼共「融」，嚴格而言不是一種理想情 況。

日本在上世紀80年代出現地產泡沫，傳說中出現三代人供一個物業的個案－－即樓價高企，按揭還款要拖長；可能連買家的孫子也要幫忙還款。此種情況，可說是樓價高企，以至需要向下一代透支。

香港按揭年期上限是30年，原則上沒有向下一代透支的問題；更常見的情況，是上文提及，買家尋求父母融資；此種情況，可說是向上一代透支。

樂觀地想，香港上一代人經歷經濟高增長期，有多年積蓄。不但早年以平價置業的家長，有需要時大可加按套現；即使是公屋居民，受惠於低租金及易入難出的政 策，不少也有一定儲蓄。兩種情況都意味上一輩人有一定財力協助子女入市，加上現時按息偏低，只要準買家解決到首期問題，按揭貸款仍在可負擔範圍內（金管局 統計的平均供款與入息比率便只有35%）。

資助子女置業似賭樓價升跌
在樓市上升周期，父母融資入市的問題不大－－樓價平穩上升，業主一兩年後大可轉按，將首期還予父母（是否計息，便是各人的家事）。不過，一旦樓價調整，便代表承受損失的不止是樓契上具名的業主，還有業主的父母。

在人口日漸老化的今天，老一輩香港人資助子女入市，便有點將退休金甚至棺材本押在賭枱上賭一鋪的感覺：樓價升了，解決了子女的置業問題，也可取回資金；萬一樓價下跌，資金被縛，退休後的財政情況將更為拮据。

原文刊於經濟日報網站 2013年11月27日

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公帑運用的原則

 有長遠房屋策略委員會委員提出，現時不少年輕人其實有能力供樓，但欠缺首期，建議政府推出資助貸款，協助此批人士置業。我們對此建議有極大保留。
首先是公義問題，有能力供樓的人應該也有能力租用私樓，生活情況遠比大量居於劏房的住戶好得多。有限的資源應該用於改善環境較困難的人士。
其次，我們多次提出現時「供樓輕鬆」的情況，完全是由利率極度偏低所做成。如果一位市民或一個家庭，現時有能力供樓，「只是沒有首期」，反映其儲蓄能力偏 低。即使政府協助他們解決首期問題，儲蓄能力偏低的現實，預示日後按息回升時，他們極有可能出現入不敷支的現象，屆時難道要再動用公帑協助他們供樓？
高位推資助＝負資產陷阱
第三是時機問題，現時推出置業貸款計劃，勢將刺激需求，在供應未能配合的情況下，樓價將進一步上升，後果與港府穩定樓市的目標背道而馳。另一方面，政府高 層多次提醒市民，樓價增幅與經濟增長不同步，並有調頭回落的風險。政府既然判斷樓價可能有較明顯的回落，如果在此樓價高峰期推出置業貸款鼓勵市民入市，豈 不是協助製造負資產陷阱？
最後是公帑運用的效果；根據往績，官方推出的貸款計劃，壞帳率都偏高。以房協負責的首貸為例，壞帳率約3.3%。對比銀行按揭貸款，在2001年拖欠供款 情況最嚴重時，拖欠比率約1.4%，拖欠率是以物業拍賣前的數值計，假設拍賣物業比率平均為負資產20%，當計及回收成本約半成，銀行的虧損值（loss severity），約為25%，那麽1.4%的拖欠比率，實際等同0.35%壞帳！首貸的壞帳率是銀行按揭壞帳率「最嚴重時」的9倍多。當年銀行業盛傳 一宗房委會自貸的個案，借款人取用貸款1個月後，已拖欠還款。此種情況在私營市場難以想像，官方資助的貸款計劃出現類似問題，根本原因是政府欠缺私人市場 管理資產的專業能力。
公帑不如留下作未來紓困
基於以上各種原因，我們不贊成政府推出置業資助貸款計劃，公帑應可作更好的運用。舉例而言，眾多分析都認為現時樓價偏高，一旦大幅回落，勢將影響本地經濟 －－那時財富效應消失、消費縮減、土地收入下跌、政府出現赤字等。政府只要翻查1998至2003年的數據，大概已可模擬有關影響的規模。與其現時資助市 民置業、進一步谷高樓價（稍後極可能變成負資產），政府不如留下現金，待樓價回落影響實體經濟時，推出更多利民紓困措施。措施可以是退稅、增加失業綜援； 也可針對置業人士的需要，提高供樓利息扣稅的額度。但不論是何種措施，實行的基礎都是要有充足的儲備。

原文刊於經濟日報網站2012年11月28日