為何少有「樓奴」破產？

 坊間傳說，近年樓價高企，高位入市的買家往往會負上沉重樓按債務，一旦遇上經濟下行，此批「樓奴」便可能被樓債壓垮。但參考近年破產人士的住屋分類，卻發現有樓債在身的業主，在比例上卻是最低的一群。

直覺上，樓價高企，透過樓按購買物業自用，即使租金、供樓支出相若，但卻會負上年收入數倍的樓債。如果遇上經濟不景、個人收入下跌，似乎供樓業主面臨的壓力會較租客為大。但參考2017至2020年，4個年度破產人的住屋分類。居於公營房屋的破產人比例為53%至59%，已按揭私人住宅的比例為1.04%至1.39%，居於私宅而非業主的破產人，佔比由39.75%至45.89%不等。以去年破產呈請不足9000宗計，即破產人數中，居於自己已抵押物業的，不足100人。

 

2020年香港住戶數目為268萬戶，當中居於公營房屋的有82.4萬戶，居屋的40.7萬戶，居於私樓(可能為業主亦可能為租客)的143.3萬戶；而未償還住宅按揭約50萬宗(可能是自住的，也可能是收租物業的按揭)。不論用什麼標準計，有樓債在身的破產人比例都可說極低，

有樓債在身的業主的破產比例較低，有眾多原因。其中之一可能是住宅物業有價有市，部分本來陷入財困的業主以賣樓方式脫困，由本來會破產變成沒有破產。另一個可能情況是部分有樓債在身的財困人士，先行賣樓減債，之後就算解決不了財務問題，破產收場，但統計上他們在破產時便不會是有自住物業樓債在身的業主。

扣除以上因素，另一個重要原因，相信是坊間高估了銀行正規樓按為借款人帶來的財務壓力。眾所周知，絕大多數在過去10年由銀行取得樓按的業主，都要通過壓力測試；新批樓按借款人的供款支出，平均只為月入四成左右。壓測之外，銀行亦會考慮樓按申請人的信貸紀錄，紀錄不良者根本難以取得樓按。而在經濟下行時，例如去年新冠疫情開始後，銀行更會主動收緊樓按審批標準，順利取得樓按的，反而是被篩選後財務較健全的一群。

以學校課外活動為比喻，參與課外活動，直覺上會令學生少了時間溫書，可能影響學業成績。但如果學校規定要品學兼優的學生才可參加課外活動，統計留班數字時，便可能出現留班學生絕大部分都沒有參加課外活動的結果。

再考慮單論新冠疫情，暫時最受影響的似乎是中低收人工種，他們基本上不是近年入市買樓的主力。種種因素影響之下，便形成「財務較不穩者難以借錢買樓」的現象，反映在破產統計上，便出現破產人統計中，有樓按負擔的業主比例反而極低的現象。

 原文刊於信報網站2021年4月27

要供樓=樓奴？

某新盤開出40年期按揭，供25至35歲合資格買家申請。網上一片聲討，認為以合資格年齡下限計，買家供完樓，都已是65歲，可說一世為樓奴。香港人供樓的時間愈來愈長是事實，但是否可稱為樓奴，其實大有商榷餘地。

回歸前後，香港的新造按揭合約平均還款期在20年以下。例如1998年11月，新批按揭合約平均年期是218個月，即18年多一點。而2017年10月，新批按揭合約平均年期是323個月，近27年。20年間，平均按揭年期長了48%。如果一名買家在30歲置業，按揭合約年期是市場平均的27年，供款完成，年紀便是57歲。說是辛勞半生，才供甩樓債似乎合符事實。

問題是，上述說法有多個問題：其一是將按揭合約年期視同於實際供樓年期；其次是將「需要還樓債」視為「樓奴」。

先說第一點，統計上過去20年新批按揭的還款期的確有愈來愈長的趨勢。按揭年期攤長，有眾多可能原因：樓價(及相應的樓債)高，借款人需要攤長還款期，令每月供款減低，是原因之一。但近10年按息極度偏低，甚至出現按息低於通脹率，出現所謂實質按揭負利率，也可能是原因之一：在實質按揭負利率的環境下，理論上還款期愈長，對借款人愈有利。

但不管原因為何，按揭合約年期並不一定等同實際供樓年期。不少香港業主都會有供樓10年8年後贖樓的經驗。原因不外乎換樓、又或因收入增長，儲蓄一筆資金後還清樓債。當然，以當前樓價之高，一般家庭要儲蓄足夠資金償還樓債，所需時間會比上一代更長。但無論如何，不宜假設大多數借款人會供樓供足二十多年。

其次，所謂供樓30年等同當樓奴30年之說亦有誇張之嫌。根據2016年人口普查資料，需要為居所償還貸款的家庭，供樓支出平均只是月入19%。以月入不足兩成供樓，恐怕難說負擔過重、為樓成奴。當然，會有不少家庭供款負擔高於平均水平。不過，樓債是固定數，收入卻有增加的機會，長期而言，供樓業主負擔會慢慢降低，仍然是合理期望。

原文刊於信報網站2018年1月2日

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誰是樓奴？

樓市終吹淡風，多家大行發表報告，預期來年樓價將有明顯調整。網上論壇有未入市的網友嘲笑剛入市的人，要作好當樓奴的準備。不過，細究下來，究竟什麼是樓奴？誰是樓奴？
樓奴有兩類：一是指「死慳死抵」，勉強入市，置業首期、雜費已耗用絕大部分儲蓄、按揭還款大幅壓縮生活支出的買家；二是沒買只租，每2年要處理加租、搬屋的困擾，由於租金升幅通常高於薪金增長，租屋往往面臨居住面積趨小或區份日漸遠離市中心的情況。
相對來說，能多買一個物業只為分散投資的財主、供樓佔入息比例偏低的，一般來說不會被稱為奴。但想深一層，上述的樓奴定義是否過份簡單？
所謂奴，不管是奴隸、奴才，共通點都是不由自主，命運無從自決。為了買樓「死慳死抵」，看場電影、去趟日本旅行也要左計右計的，可算是顯性樓奴。但那些表面風光，持有眾多物業的，又是否真的「命運能選擇」，當個自主的人；抑或只是隱性樓奴？
隱性樓奴
一般來說，在樓市上升周期，資產升值，伴隨租金增加，這意味企業營運成本(例如舖租)上升。此處成本上漲，老闆就只好在其他地方削減支出，但成本如 材料價格卻更不由自主，那就只好壓縮薪金成本，盡量壓低薪酬福利及支出。在此意義下，樓價(及由之帶動租金)暴升會對打工仔收入產生「排擠效應」，在此為 奴的是包括有物業和沒有物業的打工仔，而不幸的是我們都不自覺。
打工仔之外，中小企老闆其實更受樓市左右。樓市好景時，物業成為有價的磚頭，老闆可以透過加按物業擴充業務；買賣物業手風順的話，不少人更索性轉形 為投資者。但樓價一旦回落，加按融資此路不通，又遇上在樓市轉勢時不慎損手，亦勢必影響本業。老闆們備受樓市左右的程度，絕不比打工仔為低。因此同為樓 奴。
那麼，那些人人稱羡的收租佬，每月什麼都不用做，坐等收租時間數銀紙、資產價格日日升值，總不算是樓奴了吧？不過，現實中的包租公不易為，能否找到 好租客、租客會不會準時交租、租約期滿可否順利加租、加幾多先夠、按息價格如何，以及加息會否蠶食多少租金收入，通通要花精神處理。更不用說手持大量物 業，心情勢將跟隨樓價大上大落。
樓奴的負擔
筆者認識一個大大包租公，幾年前有人統計他手持物業大概400個；表面悠閒的背後，其實收租的「業務」極為繁忙，收租事業擴展至一定程度，銀行、物 業代理、律師樓卻會時常巴結包租公，有時代理鼓勵他多賣一個靚舖，又或促成交易時幫他取得靚價，希望多一點佣金。老人家經常被打攪，他自己也要心思挖盡， 着力提高物業的回報，繁忙程度之高，遠超一般人想像。年前此位包租公勞形一世，兩腳一伸的結果，還不是什麼都帶不走！以命運自主而言，富裕的收租佬擁有眾 多物業，帶來的究竟是負擔還是自由？如果連眾人稱羡的大大包租公，也不過如此，所謂樓奴，又豈止為了買樓「死慳死抵」的用家？
進一步而言，另一些產業或體制以「霸權」形式出現的組織或個人，往往以大欺小、巧言令色、常以飛揚跋扈或不實手法滿足自我膨脹的言説和利益。怎樣看 來，都成「霸」了，與「奴」似是風馬牛不相及；不過，深究下來，這群人也不過是罪惡制度之下的奴性產物而已，一樣是被擄的奴。何以言之，有機會再討論。

王建成

宏亞按揭證券 營運總裁及董事

原文刊於信報網站2015年10月13日

樓奴的當年、今日和明天

本地有一群人，喜歡稱呼青年人，尤其是未能置業者為「廢青」；相對而言，部 分青年人會指高價入市，為了買樓儲首期、每月供樓節衣縮食的樓市買家為「樓奴」。在價值多元化的社會，究竟買樓好或是去旅行好，可能難以判別高下；不過， 以住屋需要角度考慮，不買樓也要租樓，而中長線而言，租樓對生活上其他支出的排擠效應更大。
網上有一個組織，以青年人拒作「樓奴」為號召。先不要以為此是不學無術後生仔的意氣之言；上周筆者收看一個有關地產的電視節目，當中訪問了4個電視 台的實習生，都是不同大學的三年級生，問題是他們如何看待買樓等等，當然個個都說樓價高企難負擔，而其中一位更表明，認為儲了首期，還有30年按揭要償 還，寧可將錢作其他用途。訪問印證了「買樓是自我奴化」的觀點，在年輕人之間有一定市場。
誰是樓奴？
但大話怕計數，要討論買樓是否成奴，最好的方法不是漫談不買樓、不供樓的錢可以用來做什麼(例如環遊世界/多讀幾個學位)；而是返回「樓」的最基本功能—住，看看如果不買樓，改為租樓的話，是否可節省更多金錢。如果租樓的長期支出比買樓低，在財務上那倒是更佳的住屋方案。
說樓價高說了很多年，筆者較有印象的是，6年前(2009年)，前特首曾蔭權上電台，有律師、醫生phone-in投訴樓價難負擔。當年正好也是港府推出額外印花稅，而金管局亦開始收緊按揭指引的年份。
當年市場入場費最相宜的屋苑應該是嘉湖山莊，翻查紀錄，當時2房單位樓價約140萬元，9成按揭供30年，月供大概在4900元左右。同期2房單位 月租由5,100元起，略高於月供，但不必儲首期。6年下來，現時同類單位月租是9,000元，租金累升83%，當年如果購入單位，受惠於按息平穩，月供 仍是4,900元—那怕是按息突然上升3厘，月供升至6,800元左右，仍是低於租金支出。如果當年決定租樓，現時租金支出反較供樓高得多。如果2009 年有能力入市，卻認為買樓是樓奴而決定租樓，現時租金支出對生活上其他項目的擠壓效應會更大。
樓奴的真正風險面向
留意，筆者在此沒有比較樓價上升帶來的資產升值效果---因為說好了是比較滿足「住屋需要」時，租與買的差別。

當然，今時今日買樓，成為樓奴(供樓支出嚴重排擠其他開支)的風險遠較2009年為高---樓價下跌的風險已較09年為高，只要樓價下跌，物業成為負資 產，業主即使仍有能力供款，也難免在一段時間內也會處於「供死會」的局面；加息如期出現，供款支出定會增加，而經濟不景的伴隨，令借款人面對減薪或失業， 還款能力最終會出現問題。
最差的是通縮的來臨，欠下的貸款會因實際的購買力上升，而將進一步蠶食借款人的財政，所以通縮時的主調是 - 減債。因此今時今日，如果有住屋需要，明知是風險所在仍要入市，便需要控制按揭借款的金額，例如今日可以負擔600萬的樓債，不妨採取較穩健的策略，將實 際借款減少，例如至400萬水平，以減低他日環境有變，債務負擔比重上升的風險。
然而，以上陳述全為線性發展下的推論，筆者對此類線性思維有所保留，但在前景不明的當下，有關推論仍不失為現階段可供參考的路線圖。

王建成

宏亞按揭證券營運總裁

原文刊於dbc數碼電台網站2015年9月10日

供樓30年的「樓奴」

早前電視台某套以「樓奴」為題材的劇集大結局，令人失望的是，明明買樓和租樓是港人貼身話題，但電視台仍不能捉鹿脫角，劇集主線仍然是三、四角戀，阿爸認返阿女等情節，「樓」只是一筆帶過的背景，可有可無。

話說回來，所謂「樓奴」，坊間一般指為了入市，死慳死抵(不去旅行，不買名牌手袋)，犧牲生活品質，只為儲蓄首期買樓，買了樓，為了償還按揭，未來 30年都要為銀行打工。此種觀點在年輕人之間似乎甚為流行，上星期某收費電視台一個節目，訪問4個大學三年級的實習生對樓市的看法，也有一位表達類似的觀 點。

如果為了買樓、供樓，要全面犧牲生活品質，買樓是否一個財務上合宜的選擇，那自然值得反思。不過，由歷史數據看，要論犧牲生活品質，租樓的代價更為龐大。

以6年前的2009年為例，當年已有律師及醫生致電電台，向時任特首的曾蔭權投訴樓價難以負擔，希望政府調控樓價。持平而言，官方並非完全無動於衷，不久之後，港府便推出額外印花稅，而金管局亦發出收緊按揭指引，但受制於大環境，樓價仍是反覆上升。

2009年下半年，入場費最相宜的屋苑應該是嘉湖山莊，翻查紀錄，當時2房單位樓價約140萬元，九成按揭供30年，月供大概在4900元左右。同 期2房單位月租由5100元起，略高於月供，但不必儲首期。6年下來，目前同類單位月租是9000元，當年如果購入單位，受惠於按息平穩，月供仍是 4900元──那怕按息突然上升3厘，月供升至6800元左右，仍是低於租金支出。如果當年決定租樓，租金支出反較供樓高得多。

當然，此一時彼一時，沒有人可寫包單保證未來趨勢仍會維持，目前屋苑最平入場費在340萬元左右，現價入市的話，九成按揭30年月供已達1.2萬元 水平，較月租高出一截。不過，租金與按揭有兩個決定性的特性是不變的，就是按揭供款雖然受制於按息，會升升跌跌，惟貸款金額是固定的；租金大致會跟隨通脹 上升(事實上以近年數據而言，租金升幅甚於通脹)。
如果年輕人說，他就是喜歡租樓自由自在，可以不時改變居住環境，那已是財務之外的因素，「自由自在」與「租金支出」之間的價值高低沒有客觀衡量標準。不過，如果單純討論財務問題，供樓為奴的程度在中長線而言反而不及租樓。

本文目的不在鼓勵年輕人輕率入市，但與其人云亦云，認定供樓搵笨，不如花三數分鐘，計算一下中長線的住屋支出，再作定論。

原文刊於信報網站2015年9月8日

供樓 = 樓奴？

經常聽到人說，置業動輒供款20、30年，供款佔月入四、五成，嚴重影響生活質素，供樓是當「樓奴」。置業不是解決居住問題的唯一途徑，但認為供樓是當樓奴，在多數情況下，卻是一個計錯數的判斷——忽略通脹的威力。

2012年香港通脹率是4.7％，今年八月最新通脹率是4.2％；與過去高通脹（如八、九十年代）的數字比較，算溫和水平。但4％通脹率，意味18年左右，平均物價會升一倍；或者說同樣面額的貨幣，在4％通脹下，購買力每18年下跌一半。

今天借入的購買力較高的錢，是以未來購買力較低的錢償還。按息不變的話，月供亦不變；現時按揭月供一萬元，通脹率4％。五年後，一萬元的購買力，大概等於現時的8,100元；十年後，一萬元的購買力，大概相當於現時的6,600多元。

假設較惡劣的情況發生，買樓後第二個月，利率就升3％（近十年的平均水平），即至五厘多，入息不變的話，由於有壓力測試，供款大概佔月入六成。假如收入隨通脹上升，五年後的供款負擔會回落至月入五成以下，十年後會回落至四成水平。

我們不是主張「買樓一定比租樓划算」，但在現代貨幣體系下，長綫而言，貨幣購買力會持續下跌，供款比重在正常情況，可望按年拾級而下。

原文刊登於晴報 2013年10月5日

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