新盤二按需知

市場焦點集中一手盤，除了因為發展商有種種回贈，抵銷印花稅開支外，亦與部分新盤提供二按，令買家首期支出減少有關。新盤二按的利率一般較高，但往往會以 初期免息免供等方式降低置業初期的供款總支出。對於如何處理此類一手二按，市場一向有不少獨到見解，但必須留意，部分招數在現時的指引下難以執行。

發展商的資金成本較銀行高，由發展商關連財務公司提供的二按，全期利率一般會以最優惠利率（P），或P+計算。但為減少置業人士初期的供款支出，二按供款 初期一般有優惠，常見的是首2年供款利率較低以吸引借款人（Teaser Rate），或首2年免息免供，營造一個供款假期（Payment Holiday）等。到優惠其後，才恢復以正價利率還款。

對於此類二按，會在優惠其後出現利息支出及一、二按總供款大升的情況，我們稱之為供款震盪（Payment Shock），供款佔月入比例急增，借款人可能難以適應。「市場智慧」的應對方式，便是「到時轉按」。即在優惠期過後，透過轉按將整份按揭的利息及供款壓下來。
但「轉按減息」要有三個條件配合，缺一不可：
一、新造按息息差不可出現大幅上升；
二、樓價有一定升幅；
三、轉按金額/成數不逾官方指引。

按揭指引令「轉按慳二按息」執行難度增加
嚴格來說，三個條件都是變數。未來新造按息是多少、樓價會不會持續上升、官方按揭指引會不會收緊，都是未知數。但現行的官方指引似乎已令一些2、3年前以二按購入一手盤的業主，即使樓價出現一定升幅，新造按息未有大升，仍然難以轉按。

以一個2年前購入，作價1,400萬元物業為例，假設當年以五成一按，兩成二按的組合購入。2年前借款額是一按700萬元，二按280萬元；總額980萬 元。當中一按利率，與現時新造按息一樣，在2.15厘水平。二按利率為P（5厘），但首2年免息免供；物業二按供款假期即將完結，業主希望以轉按方式減少 利息支出。

2年來，假設物業升幅20%，現值1,680萬元。根據最新的按揭指引，市值1,000萬元以上物業按揭成數上限5成，透過銀行最多可借840萬元。假設 借款人當初的一按選用25年供款，2年下來，大概還了44萬本金，現時未償還按揭餘額656萬元，二按首2年免息免供，即沒有償還本金，現時未償還按揭餘 額280萬元，即一、二按未償還餘額936萬元（見表）。現時轉按最多可借840萬元，換言之，不足以償還一、二按。業主需要以5厘利率償還二按，或者另 撥資金提早還款。

轉按需樓價見明顯上升

另一個角度看：如果置業人士現時以5成一按加2成二按的組合入市，一按年期如為25年，利率2.15厘，二按首2年免息免供。假設利率及官方按揭指引不變，未來計劃以轉按方式避免支付利息較高的二按，樓價需要有33.7%升幅。
在樓價已在高位運行多年，而且一手盤開價一般貼近二手，甚至略為高開的情況下，預期樓價2年累積三成多的升幅，可能過於樂觀。換言之，流行多年，應對高息 二按的市場智慧：「到時轉按」，在現時的環境下，執行有一定難度。當然，如果置業人士一早選用全期按息較低的高成數按揭組合，便不需要在置業後兩三年，面 對難以轉按，惟有「捱」高息二按的問題。

原文刊於經濟日報網站 2013年11月13日

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