新按揭指引對首置人士實際影響

金管局2月底推出新按揭指引後，表面上最受影響的是已持有物業，打算再購置單位的換樓客或小投資者。至於未持有物業的上車客，由於仍可申請九成按保，影響似乎不大；但在新的壓測標準下，打算申造九成按保的買家，需要有較之前更高的財力。

上車人士雖然只要是固定收入，購買400萬元以下物業，仍可申請九成按保；但壓力測試的條件較之前嚴格。在未出招前，申請九成按保，壓測標準與其他按揭一樣，即在現行按息下，按揭月供不逾月入五成；按息加3厘，按揭月供不逾月入六成。

以購置400萬元物業，借360萬元(不包保費)，按息2.15厘，還款期30年計，月入要達32762元，才可通過壓測。
在新指引下，九成按揭(嚴格而言，是借多於金管局按揭指引逾兩成的按揭)，壓測標準是在現行按息下，按揭月供不逾月入45%；按息加3厘，按揭月供不逾月入55%。

同樣是購買400萬元物業，借360萬元(不包保費)，按息2.15厘，還款期30年計，月入要達35740元，才可通過壓測。實際供款仍是13578元，但壓測標準收緊，供款佔入息比率上限會由收緊前的41%被壓縮至38%。

值得留意的是，申請八成或以上按保，其中一個條件是申請人須為固定收入人士，換言之，如果申請人是佣金收入，又或收入並不固定，原則上都不會獲批八成以上的按揭申請。

過去一些準買家在二手市場如未能找到合適單位，往往會在一手市場，透過發展商提供的二按，以便以低首期入市。但在金管局的新指引下，選用發展商二按 (或任何高成數按揭產品)，只要按揭總成數高於一般限制(例如樓價700萬元以下是六成，樓價1000萬以上是五成)兩成，也要跟從較嚴格的壓測標準。一 般而言，如果申請人未能通過按保的壓力測試，按息更高的二按更是不必考慮。

由系統風險的角度上，收緊較高成數的按揭壓力測試標準，可確保此類借款人有較強的支付能力；進一步減低市況波動時，此類按揭帶來的系統風險。當然，在借款人角度來說，除了壓測，他們面對更現實的問題可能是，究竟還有多少400萬元以下放盤可供考慮。

原文刊於信報網站 2015年3月31日

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新盤二按的風險

600萬元以上物業按揭成數受壓，不少發展商會推出二按，以配合新盤銷售。不過新盤二按存在的目的，與其他貸款不同，由此對物業買家、貸款機構以至金融體系都帶來連串影響。
不論是銀行提供的一按、一般財務公司的二按，以至私人貸款、信用卡貸款，貸款方的目的都在於透過貸款賺取息差。相對來說，二按由發展商關連機構提供，其主要目的卻不是賺取息差，而是透過二按，方便賣樓。基本目標有別，令新盤二按由批核至產品結構都與別不同。

發展商推優惠增二按吸引力
首先，發展商目的是以二按協助賣樓，簡單來說，只要一按銀行同意，借款人借取一、二按又可通過壓力測試，發展商便會借出二按；審批的要求較持牌銀行的批會標準寬鬆。
對選用二按入市的買家來說，金管局的壓力測試便成了避免買家超借的唯一防綫，一些負擔能力處於邊緣位置的買家，仍然可能因為二按審批寬鬆而超借入市。

在產品結構上，發展商為了增加二按的吸引力，一般會提供還款初期的利率優惠（Teaser Rate），或供款假期（Payment Holiday）。此種設計，一來是為買家盡量降低初期的供款金額；二來也是鼓勵買家，早日償還整筆二按－－發展商本業不在貸款，根本不希望長期管理二按 戶口。

不過，一旦供款假期完結，又遇上市場利率回升的話，一、二按供款會暴升，形成供款震盪（Payment Shock）。如果借款人收入不穩、樓價下跌，一、二按的整體違約風險便會大幅增加（詳見「利率倘上升二按供款震盪大（2012年5月26日）」）

二按潛在問題因樓價上升消失
新盤二按批核標準較寬鬆、還款設計可能導致未來供款急升。近幾年二按沒有出現大問題，原因在於近年樓價呈大漲小回局面，二按的潛在問題都被高升的樓價自然 消弭。以二按購入新盤的買家，只要在償還二按前申請轉按，便可避免償還高息二按。借款人順利轉按慳息、貸款方提早收回貸款。問題是，如果樓價一旦回調，新 盤二按潛在的問題便會陸續浮現。
借款人以二按入市，首期開支可減少；但卻有不少代價。只要涉及二按的付款安排，單位售價必然較高。選用二按，售價一般有1至4%的差異。其次是二按的利率較高，優惠期後，利率一般以最優惠利率為準。

根據業內人士透露，在樓價高位入市，同時借用一、二按的買家，有時會出現有趣的還款行為：在一按維持準時還款的同時，卻選擇性拖欠二按供款。似乎是將樓價下跌的怨氣發洩在提供二按的發展商財務公司上。

發展商管理二按成本高
問題是，即使借款人經常性拖延供款，發展商的財務公司亦難以採取有效行動---很簡單的原因：碰上跌市，即使迫借款人賣樓，也是銀行一按優先收回欠款。

可以說，在跌市時，二按不但會影響借款人；同樣也會影響發展商：由於資金成本高，二按利潤微薄，更可能面對借款人非理性的拖債問題。除此之外，二按的管理成本亦遠高於一般人估計。

貸款需要管理-債仔準時還款要管理，萬一債仔遲供款，更要安排追收、計算罰息。在升市時，如果二按全部提早還款，發展商不必長期管理有關戶口。但在跌市 時，借款人難以轉按，二按戶口便需要人手長期管理。發展商便維持人手管理少量戶口，效益之低，可說是典型的「舊經濟」產業模式。

可能有人認為，買家借二按入市，他日面對供款上升的壓力，也是食得鹹魚抵得渴。不過，一旦利息上升，樓價調整，一、二按組合帶來連環違約的風險勢將增加；卻可能成為金管局重重防範下的弱點，其潛在影響，值得留意。

原文刊於經濟日報網站 2013年11月20日