上車客被逼長幼共「融」

房協樂融軒下周開售，此個項目標榜長幼共融，如果入票認購的準買家同時申請為長者租住項目內的出租單位，將可獲得優先揀樓 權。此類創新實驗，能否促進家庭和諧，方便子女照顧長者，有待觀察。但現時的樓價，似乎已令不少初次置業人士不得不長幼共「融」－－融資的「融」。

樓價高企但利率維持偏低，很多年輕一輩的買家，未必負擔不了物業的按揭供款，但卻難以籌措現金支付置業首期，很多時需要父母提供融資。香港年輕一輩置業時 有多依賴父母，似乎未見任何機構有全面的調查。中國內地樓價高企的情況與香港類似，有關數據或可供參考：內地一個調查顯示，內地30歲以下的置業者，有 84%是與父母合資買樓－－所謂「合資」，包括父母提供全部或部分首期，甚至是父母支付全部樓價。

本地樓價似向上一代透支
香港長幼融資置業的情況是否類似於國內，有待各方研究；但由身邊朋友、甚至公司處理按揭個案的經驗，似乎本地年輕買家依賴長輩融資置業的情況亦日趨普遍。 所謂融資，除了長輩資助／借出部分首期外，亦包括年輕一輩收入不足以通過壓力測試時，由長輩作按揭擔保人－－而此種長幼共「融」，嚴格而言不是一種理想情 況。

日本在上世紀80年代出現地產泡沫，傳說中出現三代人供一個物業的個案－－即樓價高企，按揭還款要拖長；可能連買家的孫子也要幫忙還款。此種情況，可說是樓價高企，以至需要向下一代透支。

香港按揭年期上限是30年，原則上沒有向下一代透支的問題；更常見的情況，是上文提及，買家尋求父母融資；此種情況，可說是向上一代透支。

樂觀地想，香港上一代人經歷經濟高增長期，有多年積蓄。不但早年以平價置業的家長，有需要時大可加按套現；即使是公屋居民，受惠於低租金及易入難出的政 策，不少也有一定儲蓄。兩種情況都意味上一輩人有一定財力協助子女入市，加上現時按息偏低，只要準買家解決到首期問題，按揭貸款仍在可負擔範圍內（金管局 統計的平均供款與入息比率便只有35%）。

資助子女置業似賭樓價升跌
在樓市上升周期，父母融資入市的問題不大－－樓價平穩上升，業主一兩年後大可轉按，將首期還予父母（是否計息，便是各人的家事）。不過，一旦樓價調整，便代表承受損失的不止是樓契上具名的業主，還有業主的父母。

在人口日漸老化的今天，老一輩香港人資助子女入市，便有點將退休金甚至棺材本押在賭枱上賭一鋪的感覺：樓價升了，解決了子女的置業問題，也可取回資金；萬一樓價下跌，資金被縛，退休後的財政情況將更為拮据。

原文刊於經濟日報網站 2013年11月27日

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