新盤二按的風險

600萬元以上物業按揭成數受壓，不少發展商會推出二按，以配合新盤銷售。不過新盤二按存在的目的，與其他貸款不同，由此對物業買家、貸款機構以至金融體系都帶來連串影響。
不論是銀行提供的一按、一般財務公司的二按，以至私人貸款、信用卡貸款，貸款方的目的都在於透過貸款賺取息差。相對來說，二按由發展商關連機構提供，其主要目的卻不是賺取息差，而是透過二按，方便賣樓。基本目標有別，令新盤二按由批核至產品結構都與別不同。

發展商推優惠增二按吸引力
首先，發展商目的是以二按協助賣樓，簡單來說，只要一按銀行同意，借款人借取一、二按又可通過壓力測試，發展商便會借出二按；審批的要求較持牌銀行的批會標準寬鬆。
對選用二按入市的買家來說，金管局的壓力測試便成了避免買家超借的唯一防綫，一些負擔能力處於邊緣位置的買家，仍然可能因為二按審批寬鬆而超借入市。

在產品結構上，發展商為了增加二按的吸引力，一般會提供還款初期的利率優惠（Teaser Rate），或供款假期（Payment Holiday）。此種設計，一來是為買家盡量降低初期的供款金額；二來也是鼓勵買家，早日償還整筆二按－－發展商本業不在貸款，根本不希望長期管理二按 戶口。

不過，一旦供款假期完結，又遇上市場利率回升的話，一、二按供款會暴升，形成供款震盪（Payment Shock）。如果借款人收入不穩、樓價下跌，一、二按的整體違約風險便會大幅增加（詳見「利率倘上升二按供款震盪大（2012年5月26日）」）

二按潛在問題因樓價上升消失
新盤二按批核標準較寬鬆、還款設計可能導致未來供款急升。近幾年二按沒有出現大問題，原因在於近年樓價呈大漲小回局面，二按的潛在問題都被高升的樓價自然 消弭。以二按購入新盤的買家，只要在償還二按前申請轉按，便可避免償還高息二按。借款人順利轉按慳息、貸款方提早收回貸款。問題是，如果樓價一旦回調，新 盤二按潛在的問題便會陸續浮現。
借款人以二按入市，首期開支可減少；但卻有不少代價。只要涉及二按的付款安排，單位售價必然較高。選用二按，售價一般有1至4%的差異。其次是二按的利率較高，優惠期後，利率一般以最優惠利率為準。

根據業內人士透露，在樓價高位入市，同時借用一、二按的買家，有時會出現有趣的還款行為：在一按維持準時還款的同時，卻選擇性拖欠二按供款。似乎是將樓價下跌的怨氣發洩在提供二按的發展商財務公司上。

發展商管理二按成本高
問題是，即使借款人經常性拖延供款，發展商的財務公司亦難以採取有效行動---很簡單的原因：碰上跌市，即使迫借款人賣樓，也是銀行一按優先收回欠款。

可以說，在跌市時，二按不但會影響借款人；同樣也會影響發展商：由於資金成本高，二按利潤微薄，更可能面對借款人非理性的拖債問題。除此之外，二按的管理成本亦遠高於一般人估計。

貸款需要管理-債仔準時還款要管理，萬一債仔遲供款，更要安排追收、計算罰息。在升市時，如果二按全部提早還款，發展商不必長期管理有關戶口。但在跌市 時，借款人難以轉按，二按戶口便需要人手長期管理。發展商便維持人手管理少量戶口，效益之低，可說是典型的「舊經濟」產業模式。

可能有人認為，買家借二按入市，他日面對供款上升的壓力，也是食得鹹魚抵得渴。不過，一旦利息上升，樓價調整，一、二按組合帶來連環違約的風險勢將增加；卻可能成為金管局重重防範下的弱點，其潛在影響，值得留意。

原文刊於經濟日報網站 2013年11月20日