低息環境能否長期維持？

眾多分析都提出，現時支撐樓價在高位橫行的主要因素是按息偏低；一旦利率回升，按揭借款人供款負擔上升，投資者持貨成本增加，將令樓價出現明顯下調。不 過，也有意見指出，美國由聯邦政府、州政府以至一般家庭均欠債纍纍，美息上調將大幅增加利息支出，美國在此等環境下，加息的空間十分有限。甚至有知名財經 分析員指，在其有生之年，都難看到美國大幅加息。

此類意見並非一廂情願的空想－－日本的經濟泡沫爆破後，低息環境便持續逾20年。日本一直維持低息政策有幾個原因，包括經濟多年來欠明顯增長、政府希望低 息迫使銀行存戶將存款提出作投資或消費、公共開支增加，最終令國債高企，央行加息便會令國債利息支出增加；惡性循環下，低息環境唯有持續。

表面上，美國有某些情況與日本類似：2008年以來，經濟欠缺明顯增長、公共開支增加、國債高企。如果美息大幅上升，美國政府新發行的國債利率亦會跟隨上 升，利息支出增加，會令赤字情況惡化。美國在2013年初，國債規模已逾17萬億美元。一個十分形象的解釋，美國是一個可以決定債務利息的債仔－－照說沒 有大幅加息的誘因。

美國長期經濟不景可能性較低
但必須留意，美國有幾點與日本完全不同：
美國的年齡中位數36.9歲，日本是44.6歲。而且美國仍然每年吸納大量新移民－－人口結構決定日本難再見明顯經濟增長，日本低息20年而當地存戶仍然 忍受低息存款，與大量退休人口無意投資、消費有關。相對來說，美國人口整體上較年輕，低息對刺激經濟增長的作用較大，未必需要長期持續。

其次是增長動力，日本在80年代經濟增長火車頭包括家電、汽車等等，此類日本曾經領先的項目，都受到新興工業國追趕，日本優勢被削弱。相對而言，互聯網興 起，美國一直執資訊科技牛耳，優勢產業仍在。作為已發展國家，美國或許難見中國式每年7、8%的增長。但經濟復甦後保持2、3%的增長，似乎相當合理－－ 美國長期經濟不景的可能性遠較日本為低，不宜預期低息環境長期持續。

客觀態度計算負擔能力 避免超借
美國有可能長期維持低息，較堅實的理由是美國債台高築。美國國債在2013年突破17萬億美元，在2008年中，數字是10萬億美元；5年間美國國債累升 7成。在美國政府以至美國社會仍然負債纍纍的情況下，聯儲局上調利率，會增加美國政府的利息支出，不但對削赤不利，甚至會影響經濟增長。問題是，此一說法 解釋不了過去的加息決定。2000年時，美國累積國債大概是5.6萬億，為刺激科網泡沫爆破後的經濟，聯儲局在2000年起接連減息。但在2004年，聯 儲局開始加息周期，聯邦基金利率由1厘上調至2006、07年的5.25厘水平，兩年間利率累積上升逾4厘。同一時段，美國國債由5.6萬億上升至9萬億 水平。由歷史數據看，即使美國國債處於急速增長的年份，只要聯儲局認為有需要，例如要遏抑通脹，仍會大手加息。認定美國債台高築，無力加息，可能有點一廂 情願。

對香港來說，由於港元與美元掛鈎，港元無獨立的利率政策，港息大致上要跟隨美息；但美息走勢難料，是否加息，主要視乎美國經濟情況。置業人士與其猜度美息何時回升、回升多少，不如以較客觀的態度計算自己的負擔能力，避免超借。


原文刊於經濟日報網站2014年5月7日

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人口與樓價 息息相關

早前候任聯儲局局長耶倫出席國會聽證會，市場演繹其言論，認為美國暫時未有條件結束量寬，低息環境可能延續至2017年。低息期持續利好樓價，但另一個重要因素——人口結構的影響卻可能被低估。

首先，美息是否真的會維持極低水平至2017年，是一個未知數；聯儲局隨時可因應需要上調利率不宜視低息環境為必然。其次要討論低息的效果，理論上低按息持續，會利好樓價；但影響樓價升跌的因素眾多，長期利率偏低，樓價亦不一定受惠。

最明顯的例子是香港的近鄰日本，日本自上世紀90年代以來，一直維持低息政策，但除了近一年樓價稍見起色外，樓價在過去一直平穩向下，至近一年，安倍政府 上台，壓低圓滙，市場憧憬日本經濟復甦，當地樓價才見輕微升幅。日本樓價長年向下，一般歸因於當地泡沫經濟爆破。但背後尚有多個原因，人口老化是其中之 一。

日本低息廿年 樓市未見起色
1989年，日本出現所謂1.57震撼，即當年出生率（每100人計）創新低至1.57，打破1966年以來紀錄（1966年日本人口增長特別低，為戰後 罕見現象，原來與迷信有關，是年歲次丙午，日人認為丙午年出生的女子不吉）。1989年之後，日本出生率紀錄持續創新低，去年是1.39。日本人不願生的 結果，是人口老化，當地年齡中位數是44.6歲，是主要國家中第二高。

人口老化，代表經濟活力欠奉，反映在資產價格上，便是樓價長年欠缺增長。至於人口老化與經濟欠佳，何者為因，何者為果，需要留待經濟學者研究。

回頭再看香港。如果日本的經驗有一定參考性，香港樓價長期表現亦不容樂觀。香港現時年齡中位數約42歲，據維基網站數據，是全球第六老的國家或地區。現時 香港的人口年齡分布，類似於2000年左右的日本人口金字塔呈中間闊，兩頭窄，人口以四、五十歲人士居多，甚至本地出生率亦略低於日本，去年只有 1.28。此一人口結構，可能預示未來置業需求下跌、經濟動力減弱。

人口增長放緩 不利樓市發展
當然，香港與日本不同——日本大致上抗拒外來移民，而香港一直大量接納外來-特別是中國來的人口。就算本地出生率偏低，理論上只要大量引入新移民，可紓緩 人口老化的問題。但香港社會近年對新移民的抗拒情緒似見上升，港府現時就人口政策進行諮詢。說到最後，現時本地人口問題便是如何紓緩人口老化，處方不外乎 增加婦女生育率及引入移民（及外地勞工）。但低出生率是所有發達社會的共通問題，不應期望港府可以解決。而引入更多新移民、外勞都是經濟理論上可行，但政 治上充滿爭議的方案，弱勢的港府未必有魄力更改新移民政策。

展望未來樓市，即使看好低息持續，亦不宜低估本地人口老化，經濟增長疲弱的影響。

原文刊於置業家居 2013年11月23日

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