準買家減息下置業部署

美國聯儲局在本周議息，如無意外，聯邦基金利率將再下調。香港的最優惠利率、與之相關的按揭利率料會跟隨調整。減息理論上利好樓市，但本地最優惠利率將減無可減。有置業需要的買家，面對如此利率環境，應該如何部署？

根據最新市場預期和聯儲局官員表態，10月28日至29日的聯儲局議息會議，下調聯邦基金利率機會極高，主要原因是當地勞動市場疲弱和通脹壓力緩和。市場主流預期的美息下調幅度為25個基點(四分一厘)。在香港利率方面，理論上在聯繫滙率制度下，港元利率會跟隨美元。但由於現時大型銀行的儲蓄利率已屆0.125厘的低位，在儲蓄戶口不太可能為負，而且銀行要維持息差收入的情況下，估計本地最優惠利率跟隨美息下調的最大幅度為0.125厘，即「大P」降至5.25厘、「細P」降至5厘，一般P按利率及H按的鎖息上限，亦將由3.375厘降至3.25厘。

 

最優惠利率或將「見底」，對樓市影響是好是壞，有如經典的「半杯水」比喻。悲觀者會看到按息下調幅度有限、而且減無可減，他們會認為利率因素樓市刺激有限；樂觀者卻會看到本月降息之後，美國仍有持續減息的需要，中短期香港的低息環境會持續，最優惠利率可能沒有下調空間，但拆息卻有一定下調壓力，對樓市有支持作用。

雖然預期減息幅度不大，但對仍有按揭負擔的業主來說，減息仍是好消息。以25年還款期、現時利率3.375厘計，如減息0.125厘，每100萬元樓按，每月供款會由4939.5元輕微減少至4873.2元。

本地最優惠利率難有再下調的空間，但美息下調，或有助拉動香港銀行同業拆息回落。程度未必會返回2008年至2017年，一個月拆息長期低於1厘的極端低利率環境，但不排除偶爾出現今年5至8月，資金流入推低拆息，令H按業主個別月份按息意外下調的情況。

回到準買家如何部署的問題。今年樓市，全年首三季一手成交量已達1.5萬宗，一手成交量有望連續3年上升，而且全年有望突破2021年樓市高峰約1.7萬宗的紀錄。樓價方面，全年計料可終結2021年以來的跌浪。如果樓市止跌；加上按息回落，而且預期美國減息期會持續一段時間，在宏觀角度，對有置業需要的買家來說，現時似乎是不錯的入市時機。

不過，在宏觀因素之外，準買家必須考慮個人及家庭的財務前景。本地失業率最近由3.7%微升至3.9%，反映經濟未完全復甦，或者復甦中的經濟未即時帶動就業市場回暖。另一方面，過去被視為收入穩定的職業，例如銀行業，亦可能因合併、AI的普及，令職位及收入的不穩定性增加。

準買家在作出入市決定前，除了留意宏觀數據，亦宜評估未來個人收入是否穩定，才好作出置業決定。

原文刊於信報網站2025年10月28日 

減息是否足以推動存款流向樓市？

 隨按息回落、租金上升，樓價有回穩跡象，多個機構估計2025年全年樓價有望微升，結束2021年以來的樓市跌浪。目前市場主流意見認為，即使樓價回升，幅度有限且速度緩慢。原因除了眾所周知的一手存貨因素外，從存款數字亦可看出端倪。

根據中原城市領先指數，自9月至10月初，樓價指數已連續4周高於去年底水平；加上本港最優惠利率有望於本月底隨美國聯儲局議息下調，且租金持續面臨上升壓力，市場普遍預計持續4年的樓價跌浪將於今年終止。

 

雖然市場普遍認為樓價或已見底，但對樓價回升幅度預期較為保守，例如估計2026年樓價升幅約5%。其中一個原因是一手存貨。根據地產代理統計，截至9月底，一手貨尾(已推出市場但尚未出售的單位，包括樓花及現樓)約2萬個。政府數據顯示，截至6月底，已落成但未售出的單位約2.7萬個，建築中尚未預售的單位約6.4萬個。相較去年約1.56萬宗的一手成交量，即使樓市好轉、成交增加，一手存貨仍需時消化。在供應充裕的情況下，樓價難以大幅上升。

另一值得留意的因素是存款數字。好消息是香港的存款規模持續增加，截至2025年8月，總存款達18.89萬億元，按年上升10%，較2021年中樓市高峰期上升24%。相比2024年全年物業成交註冊金額僅5341億元，只要少量存款流入樓市，已足以推動樓價上升。在租金上升及定存利率回落的情況下，資金從銀行存款轉向樓市的動力確有增強。

不過，銀行客戶將資金存放於儲蓄或定期賬戶，而非進行其他投資，自有其原因，例如不願承擔風險等因素亦需考慮。另一方面，現時普遍認為租金回報率高於定期存款，但比較對象為小單位的名義租金回報率(約3.7%，未扣除差餉、物業稅、維修等成本)與港元定期存款利率(3個月約2.4%)；然而，隨着港元定存利率下跌，客戶更可能傾向轉存外幣，例如現時美元3個月定存利率亦達3.7%。

根據金管局數據，港元存款利率於2003年底達到高位後回落。截至2025年8月，持牌銀行的港元定期存款約3.77萬億元，較2023年底下跌13%，而同期外幣存款規模達6.6萬億元，上升32%，反映資金流向外幣定存的趨勢。未來港元定存利率或會繼續下跌，租金回報可能上升，但能驅動多少存款流入樓市，仍需觀察。

原文刊於信報網站2025年10月14日 

當減息遇上租賃需求上升

 如無意外，美國聯儲局將於美國時間9月17日下調聯邦基金利率，而本地銀行將把最優惠利率下調，幅度未知；此外，同日(香港時間)新一份《施政報告》發表，雖然對樓市未必有大動作，但消息人士早已透露將增加大學非本地生學額。以上兩個新變化，預料會為樓市帶來正面刺激。

執筆時市場一面倒預期本周聯儲局將減息，現時不明朗的是減息幅度是四分一厘，抑或半厘，以及本地銀行最優惠利率的降幅是否跟足。聯儲局在2022年展開加息周期。聯邦基金利率目標範圍從疫情後的0至0.25%水平快速升至2023年7月高位5.25%至5.5%，以對抗高通脹。隨後在2024年開始逐步下調100基點，至4.25%至4.5%，以應對勞動市場疲軟和通脹放緩。同期香港的最優惠利率(以細P為準)，由2022年低位5%，升至2023年高位5.875%，升幅大幅落後於美息。其後美息由高位下調1厘，細P只下跌62.5基點，至5.25%，即最優惠利率較2022年的低位，只高出四分一厘。

 

一般估計，即使往後美息再跌，本地最優惠利率亦不太可能跌穿2022年的低位，或者說，本地最優惠利率在未來一段時間的最大下跌幅度僅為0.25%。最優惠利率下跌本身，會令所有以P按供樓的業主，以及H按的鎖息供樓業主的按揭利率下跌。雖然本地最優惠利率的跌幅有限，但由於美國較高機率進入減息周期，有利於推動港元拆息下跌，未來不排除出現拆息帶動按息下調的情況，除了利好本地樓市，亦有利於支持香港其他經濟環節。

在減息以外，港府本周將公布新一份《施政報告》。如果消息人士透露的訊息正確，大致上今年不會有太多直接刺激樓市的措施(部分原因是過去壓抑樓價的辣招早已全面撤銷)，之前業界建議的減印花稅、開啟內地居民「購房通」等建議似乎都因種種原因未獲接納。不過，增加資助大學非本地生學額的消息如屬實，預料會為樓市帶來長久的刺激。

過去幾年，住宅樓價及租金逆向而行，樓價較2021年高位下行約28%，租金指數卻在同期穩步上升近9%。租金上升，市場普遍認為與港府的輸入人才政策有關。港府過去幾年除了推出多個人才計劃，也調高資助大學的非本地生學額，各家大學收取非本地本科生的比例，由之前的20%，上調至40%；現時消息是《施政報告》中將把限制上調至50%。以8家大學一年聯招學位1.5萬人計，2023年前8大可收3000名非本地生，本學年上限是6000人，往後是7500人。以上數據尚未包括每年來港修讀碩士、博士課程的學生數目。

擴收非本地生，而大學的宿舍不會憑空增加，結果便帶來持續而穩定的租賃需求。現時A類住宅的名義租金回報率為3.6%，已經略高於新批住宅按揭3.5%的按息。租金看升，而按息看跌的大環境持續，預料將為本地樓市注入正面動力，特別在租住需求及按揭成本下降的推動下，樓市有望迎來穩定復甦。

原文刊於信報網站2025年9月16日 

別因減息預期而盲目入市

 美國的通脹數據放緩，市場對聯儲局減息的預期增強，部分人假設香港按揭利率也將大幅調低，成為買樓的好時機。但是香港樓市買家不宜僅憑美國利率走勢而入市。

大致上，本地主流意見認為，近2、3年的樓價下行，主要原因是本地銀行按揭利率受美息帶動而上升。現時市場既然預期美元利率快將下調，樓市受反方向動力推動而回升，又或至少止跌，已經成為業內人士的期望。但要留意，港元利率受美元利率帶動，但幅度往往並不一致。在美元利率下調的初期，港元按息未必有多少下調空間。

現時香港主流的按揭是拆息按揭。借款人每月的還款利率受港元拆息及最優惠利率左右。近年典型的新批核按揭條件是1個月拆息(最近約4.1厘)+130基點， 或最優惠利率(「大P」為6.125%)減200基點；兩者以低者為準，實際按揭利率約4.125%。

 

歷史數據顯示，香港按揭利率與美元利率「同向而不同步」，港元按揭利率與美元利率的步伐並不一致。在2022年開始的利率上升周期中，美國利率上升超500個基點，但本地按揭利率只上調約250個基點。

由2022年起，1個月拆息由0.2厘一度上升至約5厘，近期約在4.1厘徘徊，升幅略為落後於同期美國聯邦基金利率的加幅。而本地銀行最優惠利率在同期的升幅更只有87.5基點。

由於在美元利率上升時，港元最優惠利率滯後，即使聯儲局一如市場預期，在9月開始減息，港元最優惠利率暫時也欠缺下調空間。港元拆息下調的步伐可能較貼近美元利率(事實上近日有「偷步」下行的跡象，即美息未跌，港元拆息先行回落)。但由於上述的拆息按揭利率計算機制，拆息即使有所調整，暫時亦不會影響市場的按揭利率──一般香港人以約4厘償還按揭的情況，會持續一段時間。

更重要的是，香港住宅市場受多方面因素影響。在一手住宅潛在供應逾10萬個、經濟增長欠缺新動力的情況下，利率向下對樓宇成交的推動作用可能很有限。另一方面，美國今年大選局勢不明朗，美國長期利率政策仍難以預測。

精明的置業者，不應只着重於利率，更應考慮自身收入狀况和負擔能力。利率只能作為次要參考，而不是市場裏唯一的置業驅動因素。

原文刊於信報網站2024年8月20日

港美最優惠利率變化的啟示

 港元與美元掛鈎，理論上港元利率大致上會跟隨美息。美國在今年有沒有機會減息、會減多少，仍是本地樓市的一個不明朗因素。而由港元及美元最優惠利率的變化看，就算今年美息回落，港元最優惠利率亦未必有太多調整空間。

港元在1983年10月與美元掛鈎，理論上港元利率會跟隨美息走勢(附圖為美元最優惠利率及香港滙豐銀行最優惠利率由1983年至今的走勢)。

大致上，八十年代中期至2008年，兩個最優惠利率的走勢接近，或者可說，滙豐的最優惠利率，大致與美國的同步。2006年6月，美國最優惠利率最高為8.25厘，當時滙豐最優惠利率為8厘。2008年金融危機後，美國聯儲局下調聯邦基金利率，美國的最優惠利率亦下調，在2008年3月降至5.25厘，之後進一步下跌至低位，即2008年12月的3.25厘，並維持至2015年底。

 

同期，滙豐的最優惠利率在2008年3月亦跌至5.25%，低位為2008年11月的5%，並持續至2018年9月。換言之，由2008年底起，港元最優惠利率開始長期高於美元最優惠利率。期間滙豐的最優惠利率較美國的高175點子，而且持續時間逾7年。

 

之後美國在2022年進入加息周期，美國最優惠利率由2022年初的3.5厘，上升至2023年7月的8.5厘，升幅500點子持續至今。而滙豐的最優惠利率，由2022年初的5.125厘，升至2023年7月的5.875厘，升幅75點子，目前滙豐的最優惠利率較美國的低262點子。

在2022年後，由於港元最優惠利率升幅遠低於美元最優惠利率升幅，在較悲觀的情況下，往後2、3年，即使美國最優惠利率跟隨聯邦基金利率下跌2.5厘，本地最優惠利率都有可能完全沒有調整。

以近年新批核按揭的條件，一般為Hibor加1.3厘，鎖息為細P減1.75厘計算，現時大部分新按揭還款利率約是4.125厘。意味在一個月拆息低至2.825厘前，如果最優惠利率沒有下調，近年新借用銀行按揭的借款人，他們的按揭利率亦不會下跌。或者說，在最優惠利率不變的情況下，香港拆息需要較現水平下調約150點子(1.5厘)，本地按揭利率才會下跌。

當然，以上極端情境出現的機會不大，預期美國開始減息後，如果本地銀行確認利率進入下跌周期，亦可能略為調整最優惠利率，但幅度及速度料遜於美國最優惠利率。

在香港，自2009年起，P按比重已落後於H按。換言之，此前最優惠利率的變動會直接影響銀行的收入，但自2009年起，這種影響已變得較小。這可能是香港最優惠利率在金融危機後與美國最優惠利率脫鈎的原因。

直至近年Hibor上升，名義上的H按，也是以P減來計算按揭利率，最優惠利率對銀行盈利的影響又再增加。問題是，按揭業務的利潤率微薄，銀行在現階段可能會考慮自身利益，下調最優惠利率的步伐可能會比較慢；加上現時港元最優惠利率遠較美元最優惠利率為低，未來可能會出現美息降半厘，港元最優惠利率減0.25厘的情況。

原文刊於信報網站2024年5月7日

減息周期將開始 本地業主受惠有限

美國聯儲局3月議息，一如市場預期，聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的，香港的銀行亦沒有調整最優惠利率，本地樓按利率亦維持不變。事實上，本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息，但本地按息未必有大幅下調的空間。

在討論利率變化時，不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」與「港元按息下調」兩件事。的確，聯儲局多次預告，今年將下調聯邦基金利率。在最近一次的議息會議後，聯儲局點陣圖顯示，委員們預期今年會減息75個基點。由於港元與美元掛鈎，不少港人自然預期，美息下跌，港息也會跟隨。但要留意，兩者並不是亦步亦趨的關係。

 

由現時市場數據看，美息較可能在未來2、3年持續調整，但幅度有限。而在香港主流的拆息按揭條件下，絕大多數樓按借款人在未來2、3年的按息都難見明顯下調，除非銀行同業拆息降至3%以下。

近幾年一般新批H按的利率為H加1.3厘，鎖息為最優惠利率(大P，現為6.125厘)減2厘，以低者為準，即實際按息為4.125厘。根據聯儲局最新的點陣圖，預計到2026年，美息將下調150個基點。如果港元拆息隨之下調，一個月拆息將降至3%。按照近年典型的H按條件，在美息跌足1.5厘，而港元拆息亦步亦趨的情況下，近年批出的H按，根據H加計算的利率仍達4.3厘。如果本地最優惠利率保持不變，意味一般樓按利率不會下調。

在此次由2022年開始的加息周期中，聯邦基金利率上調了5.25厘，而本地最優惠利率只上調0.875厘，幅度遠遠落後於美息。在正常的情況下，港元最優惠利率已經不可能完全跟隨美息下調。

而由盈利的角度考慮，對銀行較有利的情況是拆息(反映資金成本)下跌，而最優惠利率(眾多貸款的計息基準)不變。銀行有充分的誘因在拆息下調的情況下，拖慢最優惠利率的下調速度。

因此，今年美息及港元拆息或許有75個基點左右的下調空間，展望未來2、3年，美息下調幅度或有150個基點，但樓按借款人不宜預期按息會同步下調。

參考過去2年的利率變化，聯邦基金利率為4厘(較現時低150個基點)時，本地最優惠利率只比現時低半厘。換言之，如果美息持續下調，至2026年比現水平減150個基點，屆時最優惠利率的「合理水平」也只會比現時低50個基點(半厘)。在此個較理想的情況下，樓按利率只會由目前4.125厘，減至3.625厘。

當然，開始進入減息周期仍是好消息，最少用家及投資者不必憂慮按息再抽升，影響樓按還款。而「開始減息」的消息預期會進一步刺激樓市。但即使確認減息周期開始，大家亦不宜高估本地按息的下調幅度及速度。「減息」對香港樓按借款人來說，將是一個節奏慢、步伐小的過程。

原文刊於信報網站2024年3月26日

 

今年按息欠大幅下調空間

 今年影響樓市的一個重要因素是美國何時減息、減多少，以及香港的利率是否可跟足美息的調整幅度。但回看過去2年利率的變化，今年港息未有太多下調空間。

過去2年，美國聯邦基金利率上升了5.25厘，本地最優惠利率上升了0.875厘，而一個月港元拆息HIBOR，大致上升了4.6厘(港元一個月拆息在去年12月曾升至至5.65厘，較現水平高約1厘)。可以說，HIBOR較緊貼美息走勢。

 

HIBOR較貼近美息，一般解釋是HIBOR較有效反映市場真正的資金供求，當聯邦基金利率上升，帶動美元存款利率上升時，港元利率如果較低，自然會出現套息活動，即投資者借入港元轉購美元，以賺取息差。換一個角度看，因為有套息活動，港元及美元的拆息、存款利息不會有太大偏差(近期一個月港元拆息較美元拆息低0.7厘，但銀行體系結餘反而較上月同期微升，由資金流向角度，未見資金大量外流)。

最優惠利率(P)在傳統上與活期存款利率掛鈎，過去2年銀行多次上調P時，也同步上調儲蓄存款利率，亦即是說，過去2年，一般銀行的儲蓄存款利率，其實只上調了0.875厘。或者有人會說，定期存款是明顯上升了4、5厘。

參考金管局數據，港元儲蓄存款規模由2022年初的3.3萬億元，減少至去年11月的2.4萬億元；同期港元定期存款，則由2.3萬億元，升至4.3萬億元。的確是多了存戶轉存定期，但儲蓄存款的規模仍然龐大，畢竟本地銀行住宅按揭的規模也不足1.9萬億元。

對儲蓄存款充足的銀行來說，如果P上升較慢，便會有利於她們的息差收入：現時銀行的新批拆息HIBOR based按揭利率，在考慮P減的鎖息後，大概是4.1厘，而儲蓄存款利率是0.875厘；大型銀行賺取的息差，比起2022年初時(HIBOR Based按揭利率1.5厘，儲蓄存款利率0%)時更大。

另外，過去2年，香港P升幅落後美息；一般估計當後者回落時，本地的P有較大機會維持不變一段時間，今年美國聯邦基金利率如果一如市場如期下調0.75厘，港元最優惠利率，以及與此掛鈎的按揭利率，有較高機會維持現水平不變。置業人士對利率變化為樓市帶來即時刺激作用的期待，不宜過高。

當然，由於聯儲局預期，美息在未來幾年都會持續向下，在中長線而言，當市場確認利率進入持續幾年的下行周期後，利率此個影響樓市的基本因素，會漸漸由利淡轉向利好。

原文刊於信報網站2024年1月22日

市場料明年美息減1厘 對香港樓市的3大影響

 2023年樓價先升後回、差餉物業估價署指數至10月跌近4%。樓價調整背景因素是年內港元利率受美元帶動持續高企。展望明年，市場主流觀點似乎傾向來年美國利率調頭回落，下調幅度可達一厘。如果明年美息走勢一如預期，又是否足以推動本地樓價回升？

美息如減1厘
新造按息或跌至3.8厘

現時美國聯邦基金利率為5.25厘至5.5厘，如回落一厘，大概是回到2022年12月的水平，當時港元「細P」為5.625厘，「大P」為5.875厘，分別只較現時低0.25厘。簡單來說，本次美息上升周期，港元利率，尤其是最優惠利率較為滯後，美息即使回落一厘，本地按息的下調幅度料會較小。

 

假設明年美息回落1厘，而港元最優惠利率也相應回落至去年底水平，以現時新批H按利率約為細P減1.75厘、或大P減2厘的市價計，屆時一般新造按息可能由現時4.125厘回落至3.875厘水平。相對於現時A類私人住宅(即實用面積少於40平方米者)的租金回報為3.1厘，按息相對於租金回報仍然較高，似乎不足以刺激投資者買樓收租、租客轉租為買。

未夠刺激成交量復常

總括而言，如果美息轉勢向下，料對樓市氣氛應該會有正面影響，部份猶豫是否入市的準買家，可能因為利率回落，不再擔心按揭供款上升而作出置業決定。不過，如果明年美息下調幅度一如市場估計，只回落一厘，應該未足以刺激樓市成交量由2022、23按年一、二手住宅成交量約4.6萬宗，升至較正常年份，例如2019、20年住宅成交量6萬宗以上的水平。

樓價下調一成
租金回報率可升至3.4厘

當然，租金回報率未必一定要租金增加才會上升，租金不變，而樓價下調，也會推動租金回報率上升。現時一般估計，由於一手餘貨充裕，來年樓價較可能持續調整，主流估計大概是10%。如果樓價下調一成，而租金大致穩定，來年小單位租金回報率可望升至3.4厘左右，如果租金輕微上調5%，那麼小單位租金回報率可望升至3.6厘左右。此預想中的回報率，便會較接近上文計算「美息一下調一厘情況下，新造港元按揭利率」的3.875厘，估計可以刺激部份較樂觀的投資者入市。

以上推演估計港元利率會因為之前沒有跟足美息，所以美息回落時，港息回調步伐也較慢。亦未有計算其他因素，例如如果本地吸引人才人境的各個計劃反應踴躍，可能會令市場出現料想以外的需求。如果港息出乎意料的出現大幅回落、又或樓市需求較預想的更強，也可能令成交量提早反彈，甚至令投資者接受較低的回報，提早入市。

原文刊於經濟日報網站2023年11月29日

年內按揭優惠料增

踏入新一年，多家銀行略為下調新批按揭利率。展望今年發展，下調按息、又或增加按揭優惠的趨勢可能持續，而不只是年初「跑數」的動作。對有意入市或轉按的市民來說，此應該是好消息。但銀行如此取態，也不代表人人受惠。

本埠有一個有關按揭的都市傳說：每家銀行都會在年初訂下業務目標，包括按揭貸款，而銀行前線職員為了達標，在年初時不但銷售會更為落力、提供較多的優惠，甚至連審批標準也有機會略為放鬆。此個都市傳說並非毫無基礎，由多年以來的觀察，多多少少支持此一說法。

 

不過，今年比較特別的是，推動銀行增加優惠的，不僅僅是季節性跑數的壓力。在各國量化寬鬆持續、本地銀行體系結餘高企、拆息維持偏低的情況下。銀行存款高企，在未來2、3年，估計都會落力爭取按揭業務，而各類按揭優惠亦可望持續。

以拆息按揭為例，去年中的市價，大概是H+1.5厘，現時已逐步下調至H+1.3至H+1.4厘。此處尚未計算1個月按息由2020年初的約2厘，下調至近日的0.13厘水平。在利率以外，按揭現金回贈亦可能回升。

另一方面，一般估計未來幾年推出市場的新盤單位(包括現樓、樓花)大概會在1.5萬個左右，未有大幅上升的空間。銀行可能需要適量增加貸款優惠於二手買家或轉按借款人。

拆息下調、優惠增加，對供樓業主來說是好消息，每月供款自動隨拆息下調而減少；借款人甚至可透過轉按，獲取回贈，進一步抵消利息支出。但要留意，銀行「增加優惠」與「放寬批核標準」不宜混為一談。尤其是不少行業受疫情影響，從業員面對失業及減薪；即使疫苗逐步普及，相關行業都未必可在一年半載內回復舊觀，暫時觀察，銀行對此類行業從業員的按揭申請仍是偏向審慎。

銀行年內的取態可能是緊中有鬆，對於受影響行業從業員來說，可能要準備更多文件，證明自己的收入穩定，才有機會獲批足按揭。但獲批按揭申請者，料可獲比去年更多的按揭優惠。整體而言，樓按優惠增加，會減少按揭借款人的供款壓力，對樓市屬穩定因素。

原文刊於信報網站2021年1月12日

按息跌 可借樓按反而減少

近期拆息大幅回落，即使銀行輕微上調新批按息，整體而言，按揭利率仍在下調。按息回落，借款人每月供款支出減少，但要留意，在現行壓測要求下，同等收入的按揭申請人，可借取的樓按金額反而較前減少。

去年7月，新批H按利率大概是H+1.3厘；近期新批H按利率大概是H+1.5厘。雖然「H+」的息差上升，但一個月拆息卻由去年7月的約2厘，大跌至近日的0.25厘水平，考慮H按的封頂利率，實際按息會由去年中的2.15厘，下跌至目前約1.75厘，貸款額相同的情況下，每月還款亦相應減少。

但另一方面，如近日以同等收入去申請按揭，會發現「按息下跌」之時，壓測下可借取金額反而減少。主要原因是近期銀行上調了H按的封頂利率。去年中，以最惠利率作準的H按鎖息上限一般為2.15厘，近日卻上調至2.5厘。

計算壓測以封頂利率為準

以周一的一個月拆息約0.25厘、新批H按H+1.5厘、封頂利率2.5厘計，實際供樓利率是1.75厘。與一年前的新批接揭條件比較，當時一個月拆息2厘，一般H按條件為H+1.3厘，封頂利率2.15厘，實際供款利率是2.15厘。雖然實際的供款利率下跌，但銀行為H按申請人計算壓測時，卻是以封頂利率為準的。換言之，在拆息下跌但封頂利率上升的情況下，便會出現供樓利率下調，但可借取樓按金額減少，又或者同等借款額，需要更高入息以通過壓測的現象。

以一筆400貸款額萬元，還款期30年的按揭為例，以上文提及的條件，在去年中申請，月入需要36,402元才可通過壓測，每月供款15,087元。如果在現時申請同一金額的樓按，雖然實際每月還款是14,290元，但月入卻需要37,853元才可通過壓測。有意入市的準買家，宜小心留意相關變動對財務安排的影響。

原文刊於經濟日報網站2020年7月29日

------------------------------------------------------------按計劃以「專業服務、知識為本」的宗旨，為客戶提供有內容、有質素的服務。
重溫http://bit.ly/2MDyTvO💻按計劃網站www.panasian.com.hk👍讚好fb.com/pamortgage🎥訂閱http://bit.ly/2R3T9ZX☎按揭熱線
📱Whatsapp: (852) 5596 6181

減息刺激作用成疑

3月份美國突擊減息1.5厘。不少業主可能期待，在疫情影響下，就算一時三刻未能為樓價帶來明顯支持，也希望減息會令自己每月供款減少。但兩個星期下來，在討論減息1.5厘有沒有用之前，大家首先要了解，本輪減息的實際下調幅度遠比1.5厘為低。

影響多數香港人每月按揭供款的有兩個利率，一個是各家銀行自行訂定的最優惠利率（Prime Rate, P）——美國減息1.5厘後，本地未有銀行下調最優惠利率。第二個是一個月同業拆息（Hibor, H），3月4日（美國在香港時間3月5日凌晨減息半厘，16日再減息1厘）一個月同業拆息約1.4厘，聯儲局接連減息1.5厘後，一個月拆息反而上升，本周三（25日）達1.98厘。

美國減息 Hibor不跌反升
港元拆息不跌反升，原因之一是比起聯邦基金利率，港元拆息與美元拆息關係較大。近日各國封城封關，引起衰退疑慮，投資者拋售資產增持美元；美元需求增加推動美元拆息上升，結果港元拆息也居高不下。以一般新造按揭利率為H+1.24厘計，近年取用的H按，大部分都會以鎖息供樓（近一年大約為2.5厘），供款利率暫時未見下跌，一般小業主的供款支出暫時未見減少。
由於美國的新冠肺炎確診數字仍在上升，代表一段時間內封城措施會持續；似乎投資者持有美元避險的需要會維持——港元拆息暫時難見明顯的下調空間。即使稍後美元拆息回落，港元拆息跟隨，一般估計幅度亦較為有限——請勿期待本港按息會有1.5厘的跌幅。

每月供款降幅輕微
如果一個月拆息將回落至1厘以下，一般H按借款人的還款利率將輕微下調。以年初取用的H按為例，一般條件為H+1.3厘，鎖息P（5.25厘）減2.75厘。2月初供樓利率為2.5厘。如一個月拆息回至1厘，每$100萬貸款，供樓利率會減至2.3厘，以25年還款期計，每月供款約由$4,486下調至$4,386。
另外，要留意的是，減息只是央行支持經濟行動的一環。由聯儲局到多國央行，都推出了不同程度的量化寬鬆。除非疫情進一步失控，又或出現環球大蕭條，否則在各國放水之下，資金氾濫仍有可能在疫情過後推高資產價格。

原文刊於置業家居2020年3月28日

------------------------------------------------------------
按計劃以「專業服務、知識為本」的宗旨，為客戶提供有內容、有質素的服務。
重溫700多篇【按計劃觀點】:http://bit.ly/2MDyTvO
💻按計劃網站:www.panasian.com.hk
👍讚好Facebook專頁: fb.com/pamortgage
🎥訂閱YouTube頻道: http://bit.ly/2R3T9ZX
☎️按揭熱線: (852) 2167 1369
📱Whatsapp: (852) 5596 6181