樓市未是樂觀時

市傳兩家大型銀行調低拆息按揭（H按）利率，大額的按揭（500萬元以上），按息可低至H+1.8厘。對樓市較樂觀的意見便認為，銀行有需要爭取更多按揭生意或銀行水浸，令按息下調，會刺激樓市成交量回升。

勿憧憬按息會續減

其中一些分析認為，國內有放寬信貸的跡象，將刺激本地按息下跌。其大致立論是：去年香港新造按息上升，原因之一是國內收緊信貸，大批國內企業轉向香 港銀行借貸，利率可達7至8厘。由於突然多了境外貸款需求，而且利率遠較當時香港的按揭貸款為高；最終令部分銀行業務重點轉向貸款予國內企業，本地按揭市 場競爭放緩，令按息回升。

順著同一思路，如果國內放寬信貸，國內企業較易在內地取得貸款，便不會跨境向香港銀行借款。本地銀行少了國內企業的貸款需求，總要為存款找出路，最 終會令按息下跌。表面看，有關分析合情合理；但我們認為，圖像仍未完整，考慮其他因素後，不宜對「按息將持續下跌」抱太大期望。

內地放水剎那刺激

首先是現時大額定期存款利率，一年期利率約1.35厘，與H+1.8厘的按息，只有約80點子的息差。經過過去數年，H按利率偏低，銀行有「搶了生 意，在利息成本上升後通通蝕本」的經驗，我們認為銀行不會再主動大幅減息。觀察到被傳減息的銀行，按揭牌價利率不變，估計「H+1.8%」此類優惠，只會 向優質客戶提供而不會普遍化。

另外值得留意的是，對於內地是否真的放寬信貸，仍有待觀察；利好的消息是上周六人民銀行下調存款準備金率，此是極為明顯的放水信號；而據報道，早前 國內部分銀行下調樓按利率；利淡的消息是2月首2周，四大行的新增人民幣貸款僅300多億；1月份時, 4大行貸款總額3200億元， 整體銀貸7600億元；遠比預期的1萬億元為低。國內銀行有類似香港銀行「年初拼業績」的傳統，但由現有數據來看，「放寬信貸」，暫時仍是只聞樓梯響，未 見人下來。上周人行下調存款準備金率後，銀行會否放寬貸款，值得留意。

發展商利息成本增 加快推盤增供應

另外一個與利率有關，而較少人留意的是發展商的利息成本。去年初，一線的大發展商，大致可以「不足1厘」的條件，取得銀團貸款，作物業發展之用。下 半年起難以透過本地銀行大額融資，多家發展商以發行債券的方式集資，金額由數億港元至數十億港元不等，年期約為5至10年；去年下半年時，此類債券的利率 是4厘左右。而今年1月底、2月初，同類公司的同類債券，利率已逼近5厘。（見表） 以400點子的升幅在過去 12個月內發生，市場是怎樣去解讀？

5厘可視為現階段發展商融資的利息成本，以香港發展物業的暴利，5厘不算高息。但與去年初的一厘多利息成本比較，持貨成本無可避免高了許多。此意味，由於利息成本上升，今年發展商賣樓的步伐將會加快，一手供應會增加。

另一個值得留意的是發展商以相對高息發行較長年期債券，是否他們判斷，利率有機會較市場估計更早回升？抑或估計在2014年聯儲局結束量寬後，利率上升幅度會超出想像？

「控制通脹」一向是美國聯儲局的核心任務之一，上周五美國公布一月份消費物價指數，按年上升2.9%，升幅低於市場預期的3%，但已是去年9月以來 升幅最快的一個月。在現時商品價格偏高，而且中東仍有戰爭風險的情況下，通脹率仍有急升的可能，最終甚至迫使聯儲局提早在2014年之前結束低息政策；而 一旦結束低息政策，聯儲局更有可能迅速將聯邦基金利率由偏低調整至偏高。我們認為，物業發展商或憂慮未來利率急升，而提早作出融資部署，以接近5厘的利率 發債。

無論如何，發展商以偏高息口發債，都不是一個利好樓市的訊號：發展商可能會加速賣樓、市場利率回升速度亦可能較大家預期為高。對樓市後向，現階段仍不是一面倒樂觀的時候。

原文刊於經濟日報網站2012年2月22日