2013樓價難跌 惟風險上升中

 2012將盡，讀者在看此文章時，已代表「12月21日世界末日」的流言未有成真，現在又是展望新一年後市的時候了。
2011年終時，市場一眾分析員，以至「玄學家」，對樓市的估計是跌多升少；暫時埋單計數，本地樓價在2012年上升逾兩成，可說是大升市，弄得一地眼鏡 碎。至於2013年，撇開玄學觀點不談，金融界似乎偏向看好，認為樓價在低息環境下難以調整。大致上，我們認同樓價難見明顯回落，但樓價升幅已拋離一般家 庭收入增長及其負擔能力，樓市的風險正在上升之中。
供應近5年新高 仍屬緊張
展望2013年，我們認為有幾個大趨勢值得留意：
1. 供應仍然緊張；
2. 美國維持量寬後，人民幣仍有升值壓力；
3. 港府會繼續出招，增加買賣成本，但基本的需求不變 。
有代理統計，明年「可推出」新盤逾3萬個，是近5年新高，但此估計一向偏高，原因是新項目在落成前20個月，已被計入「可推售」數字，但發展商大可視乎市 況推盤，因而總有一些項目會以短期樓花方式應市。有關代理估計，明年新盤推出實際數字約1.6萬個，可算是近年新高，但仍遠低於2001至2004年2萬 至2.7萬個的水平，整體上供應仍屬緊張，不足以推低樓價。
2013年底前 低息環境料不變
暫時看來，可以左右大局的仍是匯價及利率因素。美國量寬持續，雖然聯儲局不再提及2015年前不加息，但要達致失業率降至6.5%的目標，最樂觀的估計也 要在2013年底，大前提是財政懸崖不會拖累美國經濟。因此，在2013年前，美國的低息環境理應不變。相反因美國持續量寬，人民幣則有升值壓力，資金將 持續流入香港，不單最優惠利率難以上升，拆息甚至有回落的條件。人民幣如果持續上升，亦會部分抵銷買家印花稅的影響。
對港府來說，新供應難以在短期內增加，要應對美國量寬對樓市的刺激，僅有的板斧是繼續以收緊按揭指引、增加印花稅率的方式，以增加買家（特別是投資者）的 買賣成本。另外，雖然置安心、白表免補價購居屋等會提早推出，但規模難以擴大，且屬於「抽獎」性質，只可暫時安撫市民。短期房策目標是嘗試推遲購買力入市 的時間，但基本需求則難以壓下。就正如多數分析指出，此並不是治本方法。
整體而言，樓價難以在上述條件下回落，至於是否一如個別分析所言，會持續向好，其中一個變數是政府壓市措施會否加大力度。成交量方面，政府遏抑需求的措施仍然有效，而且可隨時加碼，估計仍會持續偏低。

原文刊於置業家居 2012年12月22日

請習慣「正常息口」

早前再有大銀行上調新造按息，與年初不足一厘的按息比較，現時新造按息無疑是「大幅增加」；新造按息上調，的確會增加新入市買家的每月支出，問題是，平均不足3厘的利率，其實很難說是高息。與其用「加息」來形容目前的情況，不如說是「息口正常化」。

去年銀行批出大量不足一厘的按息，是有其背景的，其一是2008年金融海嘯後，美國量化寬鬆，香港一個月拆息亦跌至0.2厘之下；其次是銀行為搶市佔率，按揭利率較拆息只高0.7厘。但長線而言，0.7厘的息差根本不會為銀行帶來合理利潤。現時銀行持續上調新造按息，不過是一個「恢復正常」的過程。

以日本為例，該國因泡沫經濟爆破，央行維持零息政策一段長時間，銀行存款利率近零，一個月拆息約0.14厘；而一般日圓按揭利率在2厘多水平多年。當然，港日情況不同，但例子說明，即使是近零息，按揭利率都不可能長期維持在一厘以下。事實上，香港過去十年平均按息約5厘，以歷史數據比較，目前新造按息在3厘以下，仍屬偏低。

原文刊於晴報 2011年11月28日