本周港元滙價波動,開始帶動拆息上升,周三(20日)一個月拆息報0.31厘,為近幾年新高。過去兩年,逾八成新批按揭為拆息按揭(H按),拆息上升,對選用H按的置業人士來說又有何影響?
此輪拆息上升的勢頭頗急,以上升幅度計,拆息的升幅亦可觀,但對H按借款人的實際影響有限。以H按利率為H+1.7厘,一個月拆息由上周五(15
日)的0.228厘升至周三(20日)的0.31厘計,$100萬按揭,20年還款,每月供款會由$5,024.81,升至$5,063.57,即增加
約$39。
雖然實際影響不大,但近年H按主導按揭市場,現時拆息先於最優惠利率上升,代表大量按揭借款人的每月供款微增;在市況疲弱的當下,對市場的氣氛可能有更大影響。
供款或微升 影響暫不明顯
絕大多數的H按合約都設有以最優惠利率(P)為準的鎖息上限/封頂機制,拆息即使持續上升,在觸發鎖息機制時,當月便會改用P為準的息率還款。以近
兩年主流的H按組合來說,一般為H+1.7厘,鎖息上限為「P(5.25厘)減3.1厘」或「P(5厘)減2.85厘」。簡單來說,如果最優惠利率不變,
而H按的計息日,一個月拆息報0.45厘以上,有關拆息按揭戶口便會改用以P計息的2.15厘供樓。
值得留意的是,大概2010年前後,當時流行的H按組合為H+0.7厘,而鎖息上限的設計較近2年流行的高,例如為P(5.25厘)減2.75厘左右,此批業主如果未有轉按/贖樓,理論上要在一個月拆息升至0.8厘水平時,才會轉以鎖息上限供樓。
至於一個月拆息會不會扯高至0.45厘水平,令眾多H+1.7厘的按揭組合改以鎖息供樓?機會看來不大。如果港元拆息持續上升,至高於美元拆息水
平,反而會吸引資金流入香港銀行體系,屆時拆息反而會回落。當然,如果市場氣氛恐慌,例如對港元聯繫滙率信心也動搖,大量資金流走時,便可能出現港元拆息
高於倫敦美元拆息的情況。
憂拆息上升 業主可進行部分還款
對以H按供樓的業主來說,面對拆息上升,或者不需要有太多部署。近幾年的新批H按,鎖息上限一般等同最佳的P按利率,即使具備轉按條件,也沒有理由
因為擔心拆息上升而轉用P按。另外,市場上有一批2011年以前借取H按的客戶,利率一般在H+0.65厘至H+0.8厘左右,其時銀行批出的鎖息上限,
一般略高於同P-3.1厘,換言之,如果拆息持續上升,此批客戶改用鎖息供樓,利率會較現時一般P按客戶為高。問題是,如果他們現時轉按,最佳利率也不過
是H+1.7厘,較其現時供款利率高1厘,他們一樣沒有動機轉按。
不過,借款業主如果真的擔心拆息持續上升,令未來供款增加,其中一個較可行的部署,是進行部分還款,便可有效減少未來利息上升(不論是P或H)時,對每月供款增加的壓力。
原文刊於置業家居2016年1月23日
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