拆息波動 H按借款人如何部署？

本周港元滙價波動，開始帶動拆息上升，周三（20日）一個月拆息報0.31厘，為近幾年新高。過去兩年，逾八成新批按揭為拆息按揭（H按），拆息上升，對選用H按的置業人士來說又有何影響？
此輪拆息上升的勢頭頗急，以上升幅度計，拆息的升幅亦可觀，但對H按借款人的實際影響有限。以H按利率為H+1.7厘，一個月拆息由上周五（15 日）的0.228厘升至周三（20日）的0.31厘計，$100萬按揭，20年還款，每月供款會由$5,024.81，升至$5,063.57，即增加 約$39。
雖然實際影響不大，但近年H按主導按揭市場，現時拆息先於最優惠利率上升，代表大量按揭借款人的每月供款微增；在市況疲弱的當下，對市場的氣氛可能有更大影響。
供款或微升 影響暫不明顯
絕大多數的H按合約都設有以最優惠利率（P）為準的鎖息上限/封頂機制，拆息即使持續上升，在觸發鎖息機制時，當月便會改用P為準的息率還款。以近 兩年主流的H按組合來說，一般為H+1.7厘，鎖息上限為「P（5.25厘）減3.1厘」或「P（5厘）減2.85厘」。簡單來說，如果最優惠利率不變， 而H按的計息日，一個月拆息報0.45厘以上，有關拆息按揭戶口便會改用以P計息的2.15厘供樓。
值得留意的是，大概2010年前後，當時流行的H按組合為H+0.7厘，而鎖息上限的設計較近2年流行的高，例如為P（5.25厘）減2.75厘左右，此批業主如果未有轉按/贖樓，理論上要在一個月拆息升至0.8厘水平時，才會轉以鎖息上限供樓。
至於一個月拆息會不會扯高至0.45厘水平，令眾多H+1.7厘的按揭組合改以鎖息供樓？機會看來不大。如果港元拆息持續上升，至高於美元拆息水 平，反而會吸引資金流入香港銀行體系，屆時拆息反而會回落。當然，如果市場氣氛恐慌，例如對港元聯繫滙率信心也動搖，大量資金流走時，便可能出現港元拆息 高於倫敦美元拆息的情況。
憂拆息上升 業主可進行部分還款
對以H按供樓的業主來說，面對拆息上升，或者不需要有太多部署。近幾年的新批H按，鎖息上限一般等同最佳的P按利率，即使具備轉按條件，也沒有理由 因為擔心拆息上升而轉用P按。另外，市場上有一批2011年以前借取H按的客戶，利率一般在H+0.65厘至H+0.8厘左右，其時銀行批出的鎖息上限， 一般略高於同P-3.1厘，換言之，如果拆息持續上升，此批客戶改用鎖息供樓，利率會較現時一般P按客戶為高。問題是，如果他們現時轉按，最佳利率也不過 是H+1.7厘，較其現時供款利率高1厘，他們一樣沒有動機轉按。
不過，借款業主如果真的擔心拆息持續上升，令未來供款增加，其中一個較可行的部署，是進行部分還款，便可有效減少未來利息上升（不論是P或H）時，對每月供款增加的壓力。

原文刊於置業家居2016年1月23日

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