P按轉H按的好處與風險

 在銀行紛紛削減現金回贈、上調新批按揭利率之後，業主轉按的誘因大減。少數轉按肯定可慳息的例子是數年內以發展商按揭入市的新盤買家；另一類邊緣個案是數年內以P按（最優惠利率按揭）入市的人士，在決定是否轉按時，要有多重計算。

近一年的新批按揭，H按的使用比例約9成。但在2018年第四季至2019年初，P按由於各種原因，市佔率一度佔新批按揭的四至五成。隨着這批P按的罰息期陸續到期，相關業主面對是否轉按的問題時，考慮點會與以H按供樓的業主完全不同。

 

2年前的新批H按，利率一般為H+1.3厘，現時供款利率約1.55厘；鎖息為「大P」減3.1厘，即2.15厘。而當下新批H按，利率為H+1.5，鎖息約為「大P」減2.65厘，即約2.6厘。對借款人來說，兩個計息標準都是新不如舊，自然是一動不如一靜。

H按較為波動　長遠情況未明朗

但對2年前取用P按的業主來說，又是另一番故事，當時P按條件一般為「大P」減3.1厘，即2.15厘。如果現時成功轉用H按，利率是H+1.5厘，即約1.75厘，即可減息0.4厘。以未償還按揭金額300萬元，年期尚餘20年計，原有P按月供15,391元，轉為H按，年期、本金不變，月供是14,824，每月節省567元。加上部分銀行仍有提供約0.2%的轉按現金回贈，足以抵銷律師費，帳面看似乎轉按是合理決定。

但借款人也要留意，H按較為波動，而新批H按的鎖息上限較2年前為高，目前以「大P」計，約為2.6厘。日後如果拆息上升，而最優惠利率不變，現時轉用H按，未來可能會以鎖息供樓，利率會較現有2.15厘的利率為高。

具體來說，放在原有P按借款人眼前的選擇是：如果現時成功轉按，利率即時下跌0.4厘。但風險是，未來如果拆息上升而最優惠利率長期不升，供款利率有可能較現時上升0.45厘。

市場一般估計，未來2、3年低息環境會持續，短期看轉按的贏面較大，但長遠情況卻較不明朗。轉與不轉，對現時以P按供樓的業主來說可說費煞思量。

 原文刊於經濟日報網站2020年8月26日 

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P按 H按 點揀好？

置業初哥經常會問的按揭問題之一，是選擇按揭計劃時，應該用最優惠利率為準的P按，抑或拆息為準的H按。要回答此問題，可以一句帶過，但也可以長篇大論。

說簡單，如果你相信市場智慧，選多人用的那種就是了，4月份新批按揭之中，大概9成為H按。

要長篇大論，便要由兩者的具體分別說起。「H」即銀行同業拆息（Hibor），「P」即是最優惠利率（Prime Rate）。H按、P按分別指以H或P為基準的按揭。要考慮P按好抑或H按好，說到底是利息計算標準的問題，假設同一時間，兩個按揭計劃的其他條件（例如罰息期、現金回贈等）都一樣；借款人首先要考慮的只是兩者當中，那一個利率更低。

以星期二（6月2日）的一個月拆息為例，為0.87厘，一般新批H按的利率為H+1.25厘，即按息為2.12厘，較一般銀行的P按條件（2.5厘）為低。明顯選用H按較為有利。

當然，由於拆息較為波動，例如3月底的一個月拆息曾觸及2厘，因此借款人除了要考慮H+多少，也要考慮H按提供的鎖息上限是多少。至目前為止，多數情況下，一家銀行如果同時推出P按及H按的計劃，H按的鎖息上限都會等同於P按。例如一家銀行的P按最佳利率是P（5.25厘）- 2.75厘，其H按利率的鎖息上限亦會是P-2.75厘。由於H按每月供款利率是以H+及P-兩者中低者為準，在上述情況下，選用H按，當借款人來說，可說是「有利無弊」的當然之選。

展望未來，除非銀行為H按開出的鎖息條件明顯較P按利率為高，否則多數情況下，對借款人來說，在H按及P按二者當中，仍是H按較為有利。

原文刊於經濟日報網站 2020年6月3日

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港息維持不變 宜平常心看待

聯儲局在本年度最後一次議息會議繼續加息，但本地主要銀行都維持最優惠利率不變，綜合美息上調9次，本地最優惠利率只輕微上調0.125厘。本地按息維持低水平，應否視為利好樓市消息？

雖然事前美國總統多次表示不希望加息，但聯儲局在本星期仍維持既有加息步伐，並預告來年繼續上調息率--不過幅度比之前有所放緩，由今年9月時估計的3次，改為2次。而利率期貨市場顯示，市場估計美息來年只會上調一次。

今次美息上調，本地銀行未有跟隨，加上來年美息加息空間似乎有限，來年本地按息維持2厘多，應是合理預測。加息普遍被視為樓市不利因素，如果來年加息幅度有限，又會否刺激樓價回升？

在供款人的角度，自然不希望按息上升，令供款支出增加。不過，新造按揭利率由2.15厘，加至2.375厘（最優惠利率上調0.125厘之外，近期的新造P按利率較上半年普遍上調0.1厘）。除了心理影響，恐怕對樓市實際影響有限。近月樓價下跌，更大的原因恐怕是同期中美貿易戰升溫。

熱錢一旦流失 港息或會追加
反面而言，「來年按息上調幅度有限」，似乎亦不應視之為特別利好的因素--多數估計，本地按息仍是會輕微上升的。當然，心理上由「預計加息四分三厘」，變成「預計加息不及半厘」，普遍供樓人士應該會感覺良好。不過，除非你相信有大批市場參與者會因為半厘的利率變化而改變置業決定，否則也不應因為加息預期輕微下調，而認為樓市會因而轉勢。

此外要留意的是，今次大型銀行未有上調最優惠利率，背景因素是近半年以來，市場未見熱錢流走，銀行體系結餘仍維持在$760億水平。但無人可保證來年銀行體系仍然有同等水平的熱錢留駐，而一旦熱錢流走，美息再加時，本地銀行跟加的可能性會增大；甚至不排除出現追加的情況。

對小業主來說，面對現階段的息口變化，宜以平常心看待：不必期望按息停加會令樓價回升，也不必擔心按息持續上調，影響日常財務安排。利率升幅不如先前估計，就當是每月省回一兩餐下午茶錢好了。

原文刊於置業家居2018年12月22日

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