減息戰的牽頭作用

市面上有銀行為「特選客戶」提供首三年定息2.05厘按揭計劃，技術上較金管局對最優惠利率按揭所訂按息不應低於2.1厘的指引為低。但業界普遍預期不會有其他銀行跟隨。

 

個別銀行下調按息，是因為今年上半年，新取用按揭金額只有820億元，較去年同期的1,481億明顯下跌。銀行要在萎縮中市場爭奪市佔率，惟有在回贈、按息上作突破。但本港的按揭市場，四家大型銀行市佔率已達六成。過去的經驗表明，只有大行調整按息，業界才會跟隨，個別中小型行減息難引起同業仿傚。

 

我們估計，因是次有銀行下調按息，而引發全面減息戰機會不大，甚至可能會引來金管局的關注，令有關銀行迅速回調按息至指引水平。但對借款人來說，如碰巧此段時間入市，或可將按揭利息支出減至最低。

原文刊於晴報 2012年9月18日

銀行為何再搶按

去年下半年起，銀行陸續上調新造按揭利率，但農曆新年後，多家銀行主動下調按揭利率，市場更盛傳多家銀行曾批出低於最優惠利率(大P，即5.25厘)減3.1厘的按揭息口，超逾金管局曾經提及的界線，銀行態度比起去年下半年明顯有變，究竟原因何在？

傳統解釋是，踏入新年度，銀行都會有新的貸款目標，主管為免下半年情勢有變，傾向在上半年跑業績，因此，一般來說，每年年初銀行的按揭批核都會比下半年度寬鬆一些。但今年市場明顯有基本因素改變，令銀行按揭部門跑業績的態度較往年更為積極。

附表為2010年底至2012年1月，銀行體系中，未償還按揭總額的數字。未償還按揭總額，指的是銀行貸出，未收回的累積按揭貸款。在「正常」情況下，由於每月都有新增按揭貸款，數字是會慢慢、持續地上升的。但由附表可見，自2011年11月之後，銀行體系未償還按揭總額罕見地持續下跌2個月。

但未償還按揭總額下跌，代表的是：「整體而言，現有按揭償還本金的速度高於新取用按揭的增長率」。新取用按揭金額減少是因為去年下半年成交放緩；而現有按揭償還本金的速度高，背後的原因是近年按息低。按息為8厘時，20年還款期的按揭，首月供款，有8成是還息。早兩年大量業主轉用拆息按揭，現時很多人的供款利率仍在1厘水平，按息為1厘時，20年還款期的按揭，首月供款，卻反過來有8成是還本。近年按息低，令銀行體系中，現有按揭的償還本金速度急升；一旦樓市成交下跌，未償還按揭總額便會下跌。

事實上，根據金管局數字，不單是按揭，整個銀行體系的貸存比率都見回落，截止2011年底港元貸存比率從9月底的87%降至2011年12月底的84% (雖然金管局會認為仍是偏高)。銀行吸納存款是有成本的，貸存比率下跌，結果便是銀行有更大的填氹(replenishment)壓力，令今年銀行搶按的態度更見積極。

展望未來，除非未償還按揭總額出現回升，否則銀行仍有需要以各種方式搶佔按揭市場。由於市場P按利率已觸及金管局指引，我們估計銀行下一步有可能下調H按利率，以吸引客戶；在樓市而言，銀行下調新造按息，或會掀起新一輪入市熱潮。

表：近月銀行體系未償還按揭總額

月份	銀行體系 未償還按揭總額(億元)
Nov-10	7313.28
Dec-10	7402.53
Jan-11	7458.05
Feb-11	7558.3
Mar-11	7616.82
Apr-11	7702.17
May-11	7800.6
Jun-11	7881.98
Jul-11	7942.79
Aug-11	7970.72
Sep-11	7993.9
Oct-11	8010.85
Nov-11	8023.29
Dec-11	8010.74
Jan-12	7997.73

資料來源：金管局

原文刊於iMONEY置富雜誌 2012年3月24日

H按難再成主流

早前市場傳出，部分銀行微調拆息按揭利率，以牌價看，部分銀行的拆息按揭(H按)計劃，利率已比一般的最優惠利率按揭(P按)計劃為低；但筆者估計，H按雖然不會完全消息，但已難以重回2011年般，一度成為市場主流的風光歲月。

現時最平的拆息按揭，牌價是H+2.2%，市場部分銀行可為優質客戶提供約H+1.8%的息率，以現時一個月拆息約0.3厘計，按息在2.1厘水平，的確比最平的P按利率約2.25厘水平為低，但實際的息差只是15點子。比起去年初H按與P按利率逾1厘的息差，不可同日而語。

銀行會為H按提供鎖息上限(CAP RATE)，以減低借款人的風險。去年一般拆息按揭的鎖息上限大致較P按利率高0.25厘，但現時H按的鎖息上限卻較P按高0.5厘左右。

以賭博比喻，去年初，選擇H按，穩贏逾1厘，即使拆息急升，輸都是0.25厘。現時選擇H按，贏是贏0.15厘，輸是輸0.5厘。除非借款人預期拆息本身下跌，否則選擇H按的動機較去年大打折扣；此外，現時仍有提供H按的銀行，H按回贈一般較P按為低。在此情況下，除非減息戰持續，令新批H按的條件改變，否則選用H按佔新取用按揭數字，難以回升至一成之上。

原文刊於晴報2012年3月6日

拆息按揭再抬頭？

去年下半年起，隨銀行逐步上調新造拆息按揭(H按)的利率，新造拆息按揭利率高於最優惠利率按揭計劃(P按)，新批按揭中H按比率按月下跌。最新跌至不足雙位數字, 但近日銀行在按揭息口上的競爭，開始蔓延至H按，傳聞部分銀行的H按利率，按息較P按計劃為低，情況如持續，H按使用比率或再回升。

銀行下調H按利率，有背景因素，原因之一是現階段銀行需要在價格上調整，以爭取市場。但P按的利率，已沒有下調空間：最優惠利率本身受制於聯繫匯率影響，沒有下調空間。而P減的溢價，在跌至P減3厘時，已觸及金管局過去的溫馨提示。反而H按利率經過一輪調整，現時有下調空間(早前一般H按牌價是H+2.2厘，過去金管局提示H按訂價不應過低的水平是H+0.7厘)。

結果，我們便看到H按下調。我們預期，P按在P減3的水平，已沒有太大下調空間。銀行如果仍然要進行價格戰，最終只會調整H按利率，如趨勢持續，選用H按的比例或會回升。而整體上，新造按揭利率下調，雖然幅度不大，估計未來再减空間亦不大, 但卻會進一步刺激市場氣氛。

原文刊於晴報 2012年2月21日