為何銀行推噱頭H按產品？

去年年中起，新批按揭的主流慢慢由拆息按揭轉回至最優惠利率按揭。今年以來，H按佔新批按揭的比率大致維持在10%以下，但近日市場的發展，再有銀行將宣傳重點轉回以拆息為準的H按。
近日有銀行推出頗有創意的H按產品，首年供款以「兩星期拆息」為計息基礎，息差為拆息加1.8%。以本周中「兩星期拆息」報0.15071厘，而一 般H按常用一個月拆息報0.30250厘，如息差同為「H+1.8厘」，選用有關計劃，利率便會較以一個月拆息低約0.15厘。以筆者印象，這次應該是本 地銀行自推出H按以來，首次有銀行以兩星期拆息作為計息基準。
對此類新產品，買家要留意其獨特的風險。現時按揭市場上的主流是P按，即以最優惠利率為計息基準。最優惠利率與拆息相比，較為穩定。2008年11 月以來，本地未有銀行調整過最優惠利率。就算近年最優惠利率波動最大的2005年，該年亦只調整了7次。相對來說，一般H按以一個月拆息為計息基準，一年 便必然會有12次的利率調整，即再定價風險(Re-pricing Risk) 會上升。而上文提及以兩星期拆息為定價基準的計劃，一年有26期供款，再定價的次數比以一個月拆息為準的計劃增加逾倍，只要期內有任何因素影響市場資金需 求，供款利率都可能上升，令借款人改以鎖息上限(Cap Rate)供樓。
對銀行來說，H按的行政手續本身就比P按為多。一般以一個月拆息為準的H按，由於每個月的拆息均不同，銀行會每月向借款人寄信，知會該月的供款利率及還款數字。如果產品以兩星期拆息為準，一年供款26次，銀行便需要為每兩星期計息一次，行政成本大幅提高。
市場有以上發展，重要的不是有關銀行的H按按息低了15點子；而是反映了整體按揭市場的按息或有下調壓力。
現時按揭市場的主流為P按，而現時市場P按的利率一般為P(5.25厘)減3.1厘，實際按息2.15厘，已觸及金管局底線。早前市場傳出某家銀行批出極少量按息低於2.15厘的P按，已引起金管局關注，簡單來說，現時P按按息已沒有調整空間。
至於H按，金管局過去曾在H+0.65厘的水平發出指引，而現時一般H按利率在H+2厘水平，最低達H+1.7厘。理論上H按有較大的調整空間，但似乎銀行界已達成某程度的共識：不宜在按息上再直接進行競爭。但另一方面，二手市場成交放緩，銀行客觀上卻有跑數的壓力。
結果，我們便看到上述極具創意，以2星期拆息為計息基準的按揭產品。銀行在不減少息差(以拆息計，維持1.8厘息差)的同時，也可為客戶節省約0.15厘的按息。
不過，筆者估計有關計劃的普及程度(包括選用的客戶數量及其他跟風銀行的數量)不會太高。原因之一是選用兩星期拆息為基準，還款亦要同樣選用兩星期 供款，對於一般月薪固定的用家來說，一年會有兩個月供款三次，開支控制上較為麻煩。另外，有關計劃在一年後會恢復以最優惠利率為計息基準，買家實際上慳息 空間有限。
如果二手成交量持續偏低，銀行跑數壓力上升，筆者估計，將有銀行直接調整拆息按揭的利率。

原文刊於信報網站2012年6月9日