低息H按重現的真相

 早前有銀行開出一個月拆息加0.6厘的按息條件，較市場主流的H加1.3厘水平為低。究竟這是個別銀行短期吸客宣傳活動？抑或是反映整體按息有下調趨勢？

上周有銀行推出H加0.6厘的按揭計劃，有關計劃按息全期低至H加0.6厘，封頂息率為P減0.3厘(該行P為5.375厘)，貸款額700萬元或以上可享按揭現金回贈及按揭存款掛鈎戶口，而最短罰息期只有1年。計劃的利率較市場主流的H加1.3厘為低，以700萬元貸款、還款期25年計，一個月拆息2.3厘計，每月還款可由34112元減至32832元。而以「H加」的息差計算，甚至逼近2010年前後的歷史低位。不過，初步看來，以上計劃，似乎只是個別銀行的短線吸客宣傳，而非整體H按息差收窄的先兆。

 

回顧2010年前後，市場新批按息曾跌至H加0.65厘甚至曾出現H加0.5厘的按息。當時的背景是全球金融海嘯後極度量寬(QE)，一個月拆息曾低見0.1厘以下，港元定期存款利率也貼近零。銀行的資金成本極低，即使開出H加0.65厘的按息條件，銀行仍有可觀的利差空間。反觀最近的情況，一個月拆息、港元定期存款利率仍維持在2厘左右。銀行除了要支付定存利息，還要考慮營運成本和風險溢價。提供H加0.6%對銀行來說，邊際利潤極其微薄，整體上，銀行似乎沒有大幅度削減按息的空間。

由市場競爭的角度看，今年多家大型銀行推出「定息按揭」計劃，首3至5年利率固定為2.73厘左右，較當前主流H按的封頂息率3.25厘(大P減2厘，或細P減1.75厘)為低。可能為中小型銀行帶來更大競爭壓力，結果催使個別中小型行變陣，推出H加0.6厘的產品應戰。

當然，對按揭借款人來說，應該會歡迎銀行推出更多不同類型的按揭產品、甚至出現直接的按息競價。在比較按揭產品時，申請人除了考慮優惠期/定息期的利率，也應該考慮之後的按息計算標準、現金回贈及其他與按揭掛鈎的優惠。就H加0.6厘的計劃來說，應留意此計劃下的封頂息口較市場主流為高，一旦拆息上行，借款人的每月還款會較主流H按有較大的上升空間。

此外，在這計劃下，計算借款人的收入與供款的比率時，應該會以其P減0.3厘的封頂息率計算，即按息在5.075厘時，每月還款不逾月入50%。無形中會增加對申請人收入的要求。

總結而言，H加0.6厘的按揭產品，目前更像是一個「試水溫」/「短期吸客」的舉動，尤其是計劃的短罰息期，料對短線投資者有一定吸引力。但由宏觀情勢來看，暫時看不到按息有大幅下調空間。

原文刊於信報網站2026年3月31日 

低息派對已完？

 隨着銀行體系結餘回落，港元拆息亦告上升。H按供樓的業主，利率陸續恢復至鎖息水平。為期3個多月的低息期是否已完結？對後市又有何影響？

5月初大量熱錢流入，銀行體系結餘由440億元水平一下急升至1700億元水平。銀行同業拆息亦相應被推低，一個月拆息由5月初的3.9厘水平，輾轉下跌至1厘以下，並維持至7月初，期間大量H按業主的樓按利率，由3.5厘突然回落至2厘多。而自6月底金管局多次入市承接港元沽盤後，銀行體系結餘回落至537億元水平，拆息開始回升，上周二的一個月拆息升至2.57厘，其後在2.7至2.8厘水平徘徊。意味大量近年批出，條件為H+1.3厘、鎖息3.5厘的H按，將開始轉以鎖息，即3.5厘計算每月還款。

 

總結為期不足4個月低息期，一眾以H按供樓的業主節省了利息，而市場氣氛在期內亦明顯改善，多家機構估計樓市觸底。一手成交量方面，按月平均成交量，由1至4月的不足1400宗，升至5至7月的逾1900宗。同期反映二手樓價的中原領先指數也上升約1.6%。問題是拆息回升，一般H按按息又歸至4月底之前的3.5厘水平，對復甦中的樓市又有何影響？

過去數月的低息，除了為供樓業主帶來實際的節省利息效果外，也許影響市場的氣氛，但對置業人士的入市決定，應該沒有決定性的影響──不會有太多人會預期拆息(及受其帶動的按息)長期偏低。反而是租金指數、租金回報受實際需求帶動上升，細單位租金回報率高於按息，可能一方面推動長線投資者入市買樓收租，另一方面部分租客也會「供平過租」而晉身業主階層。

值得留意的是，拆息即使在現水平再上升，甚至恢復至4月底之前的水平，也不會對供樓業主有更多的負面影響：H按的還款將轉用鎖息計算。但另一方面，按息在年內其實有望輕微回落。

9月中美國聯儲局將議息，市場主流觀點，預期今次將減息，問題只是幅度是0.25厘或0.5厘。聯邦基金利率回落，可望帶動香港的最優惠利率及拆息下調。現時本地最優惠利率距上次美國減息周期時的低位，只高0.25厘，當時美息近0，而本地細P為5厘。估計美息再次回落，最優惠利率理論上有0.25厘的潛在跌幅。在拆息方面，如果美息持續下跌，港元與美元的息差收窄，可能推動部分熱錢返回香港，輕微推低拆息。簡言之，過去數月出現的拆息下跌大派對或者難以重現，但按息仍有機會輕微向下，對樓市的刺激作用即使不算大，也不會有太負面的影響。

原文刊於信報網站2025年8月26日 

「超平息」H按計劃的博弈

 市場上不時有銀行會推出不同的按揭優惠以吸引新客戶。早前便有銀行推出市面上最低息的拆息按揭(H按)安排，利率為全港最低，但鎖息上限較高，一旦拆息回升，利息支出反而較高。

近年新批住宅按揭中，逾九成為H按，即以銀行同業拆息為計算按息的基準。市場上絕大多數的H按，利率為「一個月同業拆息加1.3厘」，另設以最優惠利率為準的封頂利率(鎖息上限)，市場上不同銀行的最優惠利率(Prime Rate, P)各有不同，主流的「大P或細P」分別為5.5厘及5.25厘。即P為5.5厘的銀行，H按鎖息為P減2厘。P為5.25厘的銀行，鎖息為P減1.75厘。即絕大多數提供H按的銀行，現時實際的鎖息都設定在3.5厘。

 

早前便有中小型銀行在主流的H按條款之外，玩出變奏。該行在提供與主流一樣的H按條件之外，供申請人另類選擇：H按利率為一個月拆息加1厘，較主流低0.3厘，但相應的代價是鎖息上限不是P減，而是P(5.5厘)。

此計劃的優缺點明顯。如果拆息持續處於低位，計劃下的按息便較主流的H按低0.3厘。不過，如果拆息回升(而最優惠利率不變)，例如一個月拆息升穿2.2厘，主流H按便會啟動鎖息機制，按揭利率會鎖定在3.5厘。而上述的變奏H按，在一個月拆息升穿2.5厘時，按息亦會升穿3.5厘，直至一個月拆息升至4.5厘，才會啟動鎖息機制。

簡單來說，如果未來一段時間，一個月拆息處於2.5厘以下，此計劃下的利息支出可能會較主流H按為低；相反，如果拆息在港元結餘回落之後「恢復正常」，此計劃下的每月供款、利息支出便會明顯高於主流，(4月底之前，銀行體系結餘在400多億元水平，其時一個月拆息近4厘)。

另外，要留意，即使借款人判斷一個月拆息會長期低於2.5厘，亦願意賭一把。申請上述計劃，會有較高的入息要求。原因在於，申請按揭要通過供款與入息比率不逾50%的要求。H按此類有多個計息標準的按揭計劃時，供款與入息比率會以較高的計息結果為準。換言之，一個H加1%，鎖息5.5厘的計劃，借款人的供款要在按息5.5厘的情況下，不逾月入一半，才可滿足要求。而主流H按由於鎖息較低，借款人只需要在按息3.5厘的情況下，供款不逾月入一半即可。

以500萬元貸款，還款期30年為例。主流H按的入息要求是44905元，而鎖息為5.5厘的計劃，月入要求卻是56779元。簡單來說，你要賭，也要有一定實力才可賭一下。

原文刊於信報網站2025年8月19日 

拆息波動與風險管理

 

港滙貼近弱方保證，令市場憂慮港美息差擴大之下，引發套息交易，如本地銀行結餘下跌，港元拆息或由低位回升。如果拆息回升，又會對市場帶來多少影響？按揭借款人又可以如何應對？

拆息由5月初起回落，H按利率隨之下跌，一般新造H按利率由5月初的3.5厘，已下跌至6月中的約1.9厘。絕大多數H按的利率每月結算一次，由於拆息在低位徘徊的情況已持續一個月，大致上每一位H按借款人應該已享受到H按回落帶來每月還款下跌的好處。問題在於，港元拆息下跌的同時，對應的美元SOFR未有下跌，港元美元息差擴闊，隔夜息差達4厘，市場料會觸發套息交易，若有更多投資者轉持美元賺息，可能令本地銀行體系結餘下跌，推動拆息回升。

 

對銀行來說，拆息一旦回升，可能帶動定期存款利率上升，令整體利息成本上升，屆時銀行對爭取樓按以至其他貸款業務的興趣可能下跌。不過，對現有H按的借款人來說，影響卻不會太大。

拆息一旦回升，H按的每月還款將回升，但由於絕大部分H按設有鎖息上限，即使較惡劣的情況出現，只要最優惠利率不變，H按借款人面對的情況亦不過是恢復到5月之前的利率，約3.5厘，影響不會太大。如果拆息回升的幅度不大，例如一個月拆息處於2.2厘水平以下，以近年新批H按利率為H加1.3厘計，H按借款人的每月供款仍會處於3.5厘以下，仍低於原有的鎖息上限，每月還款仍低於5月前的水平。

當然，不論是以拆息為錨的H按，抑或是以最優惠利率(Prime Rate)為錨的P按，都是浮息按揭，利率都會有一定波動，只是波動的程度有所不同。如果置業人士希望減少利率波動對未來還款的影響，原則上可考慮定息按揭，但現時有提供定息按揭的銀行，3年期定息鎖定在3.18厘，按息比H按當前利率約1.9厘為高，除非置業人士極度憂慮按息急升，否則欠缺實質理由選用定息按揭。

在定息按揭以外，在現時H按利率低於鎖息上限的情況下，借款人如憂慮未來按息回升，或可考慮與銀行商討使用「定額還款」的安排。市場上有個別銀行可為H按提供定額還款，每月還款額度會按鎖息，例如3.5厘計算，而當拆息下跌，令按息低於3.5厘時，雖然每月還款額不變，但償還本金金額增加、尚餘還款期縮短；相反，當利率上升時，每月還款額不變，償還本金金額減少、尚餘還款期延長。在當前拆息偏低的情況下，定額還款的安排一方面可鎖定還款上限，另一方面可加速本金償還的速度，減少未來的利率回升時的利息支出。

不過，要留意，並非每一家提供H按的銀行都有類似的安排，而除非客戶特別要求，否則一般新批H按，都會以傳統的「固定年期還款」方式計算每月還款。

原文刊於信報網站2025年6月17日 

拆息偏低僅曇花一現？

5月初開始，港元拆息回落，以H按還款的業主，接獲銀行有關下月還款通知，將看到每月還款隨按息減少。大家在高興之餘，可能已在尋思，究竟拆息回落，只是曇花一現的現象，抑或真的是趨勢改變，低息期持續？

眾所周知，5月開始港元拆息走低，源於資金流入，金管局承接美元沽盤，令銀行體系結餘由400多億元，升至1700億元水平。銀行體系資金充裕，令拆息走低。而5月至今，銀行體系結餘一直維持在1700億元以上，拆息亦維持偏低。

 

問題是，香港對資金流動沒有特別限制，資金可以一下子流入，也可一下子流走。我們可以由正、反方向，評估資金留駐的理由，一方面如果美國的不穩定因素持續，國際資金可能持續流入亞洲；另一方面，港美息差擴闊，隨時可觸發較大規模的套息活動，現時泊駐香港的資金也可隨時流走。簡單來說，我們無從斷定，資金流駐香港的時間會持續多久。不過，由本地銀行的動向，多少可以觀察，他們對資金流向的判斷。

4月底之前，多數新造H按以鎖息供樓，近2年取用H按的條件，鎖息利率一般為大P減2厘，即3.5%，多數時間比一個月拆息更低，反映按揭業務盈利空間有限。近日拆息按息回落之後，近年新批H按條件如為H加1.3%，按息已下調至1.9厘水平，較4月之前大降1.6厘。但對銀行來說，如果視一個月拆息為資金成本，可賺取的息差反而有所回升。

在5月拆息下跌以來，有多家銀行輕微增加了新批按揭的現金回贈，個別中小行的樓按現金回贈已回升至貸款額1%。這是銀行對按揭業務趨向積極的訊號，反映在利息成本(包括拆息及定期存款)回落的情況下，銀行由按揭業務賺取的息差回升，多了提供優惠的空間。

在回贈之外，另一個值得參考的訊號是銀行會否下調H按的封頂利率。如果我們回顧銀行H按的封頂利率走勢，會發現近年銀行逐步上調封頂利率。在2018年之前，一般H按封頂位為大P減3.1厘。之後隨拆息上升，銀行逐步調整H按鎖息上限，大致由2023年中起，一般H按鎖息上限上調至大P減2厘。理論上，如果拆息在現水平徘徊，銀行對按揭業務興趣進一步上升，或會有銀行將H按的鎖息調整。

視乎拆息走向、鎖息上限的調整幅度，銀行即使調整H按的封頂位，也不一定對借款人帶來實質的好處(拆息下跌，實際供款利率已經低於現行鎖息位)，但如果真有銀行調整H按封頂位，而且被同業廣泛跟隨，將會是拆息持續走低的一個訊號。當然，拆息低、銀行按揭優惠增加是一回事，借款人是否可長期承擔按揭還款又是另一回事。即使市場有眾多利好消息，準買家入市前，仍應量力而為。

原文刊於信報網站2025年6月10日 

拆息下跌的變與不變

 拆息反覆下跌，H按借款人的每月還款開始陸續下調。市場正在討論，拆息低企將持續多久。但要留意，假如拆息維持低位，自然會為樓市帶來不少正面的影響，惟單單是按揭，即使拆息下跌也有改變不了地方。

在5月初拆息下跌之前，一般H按會以鎖息上限計算還款，近幾年新批的H按，以現時的最優惠利率計，大概在3.5厘水平。在拆息反覆下跌之後，如一筆H加1.3%的H按在星期一計息，利率會低至1.87厘，較3.5厘的鎖息，低了163基點。換算成每月供款，如未償還本金為500萬元，剩餘還款期25年。每月還款會由25031元，降至20878元。

 

除了每月還款減少外，還款當中的本和息比例亦會因應利率變化。在未償還本金為500萬元，剩餘還款期25年的例子中，如按息為3.5厘，當月25031元的還款，當中約10448元為本金，14583元為利息。而在按息降至1.87厘的情況下，當月20878元的還款，當中約13086元為本金，7792元為利息。簡單來說，借款人每月還款減少之外，更會令償還本金速度加快。

不過，拆息推動按息下跌，在另一方面也會自動削減借款人獲得的優惠。近年新批按揭中，不少附帶按息掛鈎的存款戶口，坊間一般統稱為Mortgage Link，即銀行向按揭借款人提供一個活期存款戶口，存款利率等同於按息，而可獲此利率的存款金額上限，一般為未償還按揭金額的一半。由於此類戶口的存款利率遠高於一般活期存款，過去一段時間甚至逼近或超過港元定期存款，存入資金可抵銷按揭利息支出之餘，又可隨時提取，此類戶口可說深受借款人歡迎。而在拆息推動H按利率回落之後，按息掛鈎的存款戶口利率自然也會下跌。

最後，要留意的是，雖然拆息回落令H按借款人每月還款下跌。但無論是新買賣的按揭抑或轉按，銀行在計算H按借款人的供款與收入比率時，都需要以鎖息上限為準。

現時以供款與收入比率為基礎申請按揭，要求是在當前利率下，每月供款不逾月入一半。而在H按此類有多於一種計息標準的按揭計劃，當前按息會以高者為準。換言之，以借款500萬元，還款期25年，按揭利率為H加1.3厘，鎖息P(5.5厘)減2厘為例。銀行會計算申請人在利率為3.5厘的條件下的每月還款，不逾月入一半，才可批出按揭。由銀行體系的整體風險管理角度看，如此要求相當合理，為借款人應對按息反彈預留緩衝。

原文刊於信報網站2025年5月27日 

按息下跌 轉按有着數？

 隨着銀行體系結餘上升，拆息下跌，小業主的每月按揭還款開始下跌。但過去盛行一時的「進取式轉按」，短期內仍難成氣候。

近日拆息下跌，如按揭借款人的按揭計息是以拆息為準的H按，而又在近日計息，不用有任何動作，每月還款已會自動減少，而且跌幅可觀。例如一宗去年取用，按息為H加1.3厘，鎖息為大P減2厘的樓按。按揭餘額為500萬元，尚餘25年的按揭借款，如在4月30日結算利率，按息會是3.5%，當月還款是25031元。如同一筆按揭在5月19日結算，還款利率約是2.49厘，當月還款是22407元，減少2624元。

在被動等待按息下跌之外，過去也有不少業主會主動轉按，以取得更多優惠。轉按是指把按揭債務由原有銀行轉至其他銀行，通常的轉按理由包括套現、減省利息、賺取現金回贈及移除擔保人等。在多種可能的理由中，以轉按套現、減息利息、賺取現金回贈都可說是進取式的轉按行為，即透過轉按，在財務上獲得一定好處。過去在條件配合的情況下，不少借款人會在原有按揭的罰息期(一般為2年)後轉按，以爭取更多優惠。雖然近日一個月拆息下跌，但暫時來說，主動轉按獲利的操作空間並不大。原因包括：

 

一、新批H按的條件暫時未見變化。現時主流銀行新批H按的條件大致是H加1.3厘，附以大P減2厘或細P減1.75厘的鎖息上限；其中，H加1.3厘的部分，大致與2年前的一致，但2年前一般H按的鎖息是大P減2.5厘，或細P減2.25厘。假設現時成功轉按，供款利率仍是H加1.3厘，但對借款人來說，鎖息條件會比原有按揭略差，未來如拆息反彈，按揭改以鎖息計算，利率反較原有按揭為高。

二、估價下跌。近幾年樓價下跌，現時的樓價大概比2年前下跌20%。假設借款人在2年前借取的貸款成數為七成，現時的未償還按揭餘額大概會在現時市值的八成以上。而主流的高成數按揭計劃，例如按揭保險的轉按按揭成數上限是估值的80%。此情況下轉按，借款人可能需要準備額外的資金，以償還新舊按揭的差價。假設借款人的按揭餘額較估值為低，也要留意，銀行標準七成按揭，適用於轉按及套現；但按揭保險計劃對套現有較大限制，樓價600萬元以內物業的轉按容許套現，但不接受600萬元以上物業的轉按套現申請。

三、現金回贈未算吸引。現時一般住宅轉按的現金回贈不足貸款額1%，業主轉按，在扣除律師費後，所得金額有限。

總結來說，過去在極端低息的環境，有一段時間，轉按對借款人有利無害。但近年樓價下跌，令樓按借款的轉按難度上升；加上現時新批H按的鎖息較過去的較高，對借款人來說，轉按變成有得有失，自然減少了「進取式」轉按的動力。

原文刊於信報網站2025年5月20日

中小型銀行上調H按鎖息的啟示

 上周一家中小型銀行上調H按的鎖息上限，雖然幅度輕微，而且該行的按揭市佔率也不高，對市場影響有限；但行動仍然是響起按息持續上升的訊號，隨着拆息反覆向上，預料最優惠利率將在下半年上升。

該家銀行之前的H按條件與主流睇齊，即H+1.3厘，鎖息為P(該行P為5.375厘)減2.875厘，即2.5厘。調整後，鎖息上限調整至P減2.65厘，即2.725厘。如果拆息持續上升，借款人轉以鎖息計算還款時，在同等借款額、同等年期下，較高的鎖息會導致每月還款微升。

 

坊間討論加息，一般集中在兩個層次：拆息(HIBOR，簡稱H)受美息帶動上升的速度，一個月拆息上升，會對H按業主帶來即時的影響。另一個討論的主題是最優惠利率(Prime Rate，簡稱P；由銀行各自制訂，目前香港有4個P，由低至高為5厘、5.25厘、5.375厘、5.5厘，以前兩者為主流)，P的變動，不僅會影響數量相對較少的P按使用者，也會影響H按中，以P為準的鎖息上限。

今次有銀行上調鎖息上限(P減的幅度)，影響遠不及H或P上升，因為只有該行的新批按揭客戶受影響，而且只有在H再進一步上升，觸及鎖息機制時，這些借款人才會使用較高的鎖息還款。但如果以香港整個「按息上升步驟」為視角，此行動仍有指標意義。

在拆息、鎖息上限、最優惠利率三者中，對市場變化最敏感的是拆息，美息上升、銀行體系結餘下跌都可能推動拆息上升。相對來說，最穩定的最優惠利率，過去十多年，只上升和下跌各一次，幅度為0.125厘。處於中間的鎖息上限，在拆息上升、銀行利息成本增加，但又未至於上調最優惠利率之時，便最可能率先成為銀行調整的按揭條件。

拆息在過去2個月已反覆上升，市場已在估量P何時跟上。現時個別銀行上調鎖息上限的利率，雖然幅度有限，暫時亦未見其他銀行跟隨，但行動說明，在拆息持續上升後，個別銀行已需要調整按揭優惠，可視為銀行上調最優惠利率的預警訊號。

原文刊於信報網站2022年7月5日

美國加息與香港按息走勢

如無意外，美國3月的議息會議後，聯邦基金利率會上調半厘，正式展開加息周期。港元與美元掛鈎，利率升跌的方向理論上會跟隨美元，但參考實際數據，估計今年上半年，港元最優惠利率較大機會維持不變，而港元拆息料會隨美息上升，但幅度將較美息升幅為窄。  

參考上一次加息周期即2015至2019年的紀錄，期間美國加息達2.25厘，但香港最優惠利率只上升0.125厘。美息升而最優惠利率不變，原因之一是之前美息下跌時，本地銀行未有隨之下調最優惠利率，變相在美息回升時，也有暫不跟隨上升的緩衝空間。

 

拆息方面，上次美息進入上升期，上升半厘後，一個月港元拆息大致上仍維持不變。要待美息持續上升後，港元拆息才隨之上升。主要原因是拆息對本地資金供求較敏感。2015年底美息開始上升時，本地銀行體系結餘達3000多億元水平，資金充裕，令拆息升勢較為滯後，直至美息持續上升，形成套息壓力，港元拆息才開始緊貼美息。

回看現時的銀行體系結餘，仍在3400億元水平，資金充裕情況一如2015年。估計美國加息後，本地的最優惠利率及與多數H按利率相關的一個月拆息，較大機會維持不變。而在美國進一步上調利率後，估計我們會看到拆息大致跟加、而最優惠利率暫時不變的情況。年內拆息累積升幅如達1厘，本地以H按供樓的業主，可能會轉以最優惠利率為準的鎖息上限(現時約2.5厘)供樓，情況可能在下半年發生。

小業主的供樓利率可能會在年內上升約1厘，之後較大機會維持不變一段時間，除非美息在明年仍持續上升，否則多數香港小業主的供樓利率可望在2.5厘此個鎖息水平見頂。

單以利率角度考慮，1厘左右的按息升幅，應該不會對樓價帶來太大壓力。但本地疫情及由之而起的半封城狀態未知會維持多久。短期內的樓市成交，料會集中在持貨能力較低的業主放盤，成交價料會向下調整。而發展商可能有幾個月難以開盤、市場累積較多新盤待售，都會為今年的樓價帶來較大調整壓力。

原文刊於信報網站2022年2月22日

無封頂H按的壓測計算

 

香港近年逾9成的新批按揭以拆息為準，即所謂H按。H按除了H+1.X的計息標準外，大都設有最優惠利率（P）為準，即P-2.X的封頂利率，封頂息率一般也視作壓測計算的現行利率。早前有銀行推出不設封頂的H按，隨即有人追問，此類計劃只有一個H+的標準，借款人豈不是可借取更高額的樓按？

有關產品引來如此提問，是因為H按有兩個計息標準，計算每月供款時，以低者為準。例如H+1.4厘，封頂P（5.25厘）-2.75厘；以近日一個月拆息約0.1厘計，H+的結果為1.5厘，P-為2.5厘，供樓時以前者為準。但在申請按揭時，以「現行利率」計算供款與入息比率（DTI），及「現行利率+3厘」的壓力測試，卻是以P-的結果，即2.5厘為準。

 

如果市場上的拆息按揭本身不設封頂、本身只有一個H+的計息標準，在計算壓測時沿用H+標準的話，其利率比其他有封頂設計的為低，理論上在同等收入之下，便可借取更高額的樓按貸款。

準買家應在財務上預留緩衝

在香港，樓市的一個有趣現象：無時無刻，都有準買家在計算，如何盡用自己的借貸能力入市。雖然不少財務策劃的意見都是建議準買家應該在財務上預留更大的緩衝，但總有人千方百計，借到最盡。

回到上文的問題，向相關銀行了解之後，獲悉雖然產品只有「H+」一個計息標準，但銀行本身一樣會以最優惠利率為準，假設一個現行按息，作為計算DTI及壓力測試的標準。簡單而言，按揭申請人不會因為該行的H按不設封頂、壓測計算較寬鬆，而獲批較高額的按揭。

情況有點類似於去年官方放寬按揭保險，雖然同時提供多付保費免壓測的安排，但銀行在自行審批時，卻罕有採納新指引下最寬鬆的標準，容許借款人借到最盡。整體而言，本地銀行的樓按批核，仍是較為審慎的。

 原文刊於經濟日報網站2020年11月25日

 

月底取用H按 按息會貴啲？

在考慮選用甚麼按揭計劃時，不少人會詳細比較不同計劃的利率、回贈等條件。但有一個細節卻是不少人忽略的：在月底取用H按，對借款人來說，可能較其他時間較為不利。

一般人考慮比較不同的H按安排，主要是比較不同銀行的H+是多少、以P為準的鎖息上限是多少，較少考慮在甚麼時間取用按揭較為有利。部分的原因是，對買家來說，按揭取用日期受制於成交日期，難以改變。但在統計上，在月底取用H按，比起其他時間，會對借款人輕微不利。

本地H按，一般是以一個月拆息為基礎，而H按的每月利率，是以取用日期為準。例如在6月26日取用按揭，往後便以每月26號的一個月拆息作準，再計算H+、P減鎖息，計算供款利率。

月尾資金需求增　或扯高拆息

拆息每天按市場的需求而起跌，例如新股招股一般會扯高拆息，此類情況大致上跟日期無關。但另一方面，月結、季結、半年結等，也會增加資金需求，而且都是在月底發生。

以過去48個月為例，有26個月的一個月拆息期末數字高於該月的平均數、5個月差距近於零（差幅少於1點子）、17個月期末數字低於當月平均數。48個月下來，1個月拆息的期末數字，平均比1個月拆息的每月平均數高0.04%。

有關差距並不算大，以近年新批按揭平均取用金額約400萬元而言，如在月底取用貸款，會比在月初、月中取用，每年多付1,600元左右的按息。但由於月結等等抽高資金需求的因素較常在月底出現，在可能的情況（例如是轉按），買家又想「慳到最盡」，避免在月底取用按揭，計算上可輕微增加贏面。

原文刊於經濟日報網站2020年6月18日

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P按 H按 點揀好？

置業初哥經常會問的按揭問題之一，是選擇按揭計劃時，應該用最優惠利率為準的P按，抑或拆息為準的H按。要回答此問題，可以一句帶過，但也可以長篇大論。

說簡單，如果你相信市場智慧，選多人用的那種就是了，4月份新批按揭之中，大概9成為H按。

要長篇大論，便要由兩者的具體分別說起。「H」即銀行同業拆息（Hibor），「P」即是最優惠利率（Prime Rate）。H按、P按分別指以H或P為基準的按揭。要考慮P按好抑或H按好，說到底是利息計算標準的問題，假設同一時間，兩個按揭計劃的其他條件（例如罰息期、現金回贈等）都一樣；借款人首先要考慮的只是兩者當中，那一個利率更低。

以星期二（6月2日）的一個月拆息為例，為0.87厘，一般新批H按的利率為H+1.25厘，即按息為2.12厘，較一般銀行的P按條件（2.5厘）為低。明顯選用H按較為有利。

當然，由於拆息較為波動，例如3月底的一個月拆息曾觸及2厘，因此借款人除了要考慮H+多少，也要考慮H按提供的鎖息上限是多少。至目前為止，多數情況下，一家銀行如果同時推出P按及H按的計劃，H按的鎖息上限都會等同於P按。例如一家銀行的P按最佳利率是P（5.25厘）- 2.75厘，其H按利率的鎖息上限亦會是P-2.75厘。由於H按每月供款利率是以H+及P-兩者中低者為準，在上述情況下，選用H按，當借款人來說，可說是「有利無弊」的當然之選。

展望未來，除非銀行為H按開出的鎖息條件明顯較P按利率為高，否則多數情況下，對借款人來說，在H按及P按二者當中，仍是H按較為有利。

原文刊於經濟日報網站 2020年6月3日

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