撻訂多代表樓市不穩？詳解不同撻訂原因

 近月住宅市場出現成交價、成交量回升的趨勢，不少分析認為樓價或已見底。但在成交量上升的同時，今年的新盤撻訂數字亦大幅增加，究竟應該如何解讀？

根據土地註冊處資料，今年首三季住宅成交註冊量為45647宗，較去年同期上升20%，今年首三季註冊量相當於去年全年的85%，預料全年住宅成交註冊可回升至5.5萬至6萬宗水平，創2021年以來新高。成交價方面，參考中原指數，已較去年底微升，如無重大意外，估計樓價在今年企穩。

 

不過，在成交量及成交價之外，新盤的撻訂數字也於同期上升。據統計，2023年新盤約有350宗撻訂，2024年有530宗，2025年首三季已有540宗。每宗新盤撻訂個案，如果買家是簽署臨時買賣合約後未有在指定時間(5個工作天內)簽署正式合約，會損失成交價5%的訂金(俗稱「撻細訂」)。如果是已經簽署正式買賣合約，最終未有完成交易，買家一般會損失相當於成交價10%的訂金(俗稱「撻大訂」)。

不少人認為撻訂數目上升，是一個利淡樓市的訊號，原因在於買家「寧可損失訂金，也不完成交易」，一定是看淡後市了。在討論之前，我們宜先了解一般情況下，為何會出現撻訂個案。

「撻細訂」的出現，是買家簽署臨約後，未有在5天內簽署正約，立即損失5%的訂金。一般來說，罕有買家在簽署臨約後，短短幾天之內忽然對後市轉趨悲觀而決定撻訂。此類撻訂的出現，主要原因，反而是準買家自己的財務情況判斷出錯、對按揭批核的了解不多，滿以為自己可輕易獲得銀行或財務機構提供按揭貸款，簽約後才發現自己無法取得按揭貸款以完成交易，惟有撻訂離場。過去經驗，此類粗心大意的買家，可能佔一手成交的1%至2%。如果比率未見大升，不宜視為樓市負面訊號。

至於「撻大訂」出現，代表買家簽署臨約後，再簽署正式合約。買家合共已支付樓價10%的訂金，卻未能完成交易。多數情況是新盤臨近入伙，選用建築期付款的買家申請按揭時，發現銀行普遍估價不足。買家即使本身有足夠償還能力，但因未能取得足夠貸款完成交易，被逼撻訂。

要留意的是，「撻大訂」數字增加，雖然反映樓價下跌，卻是一個滯後指標，未必可以反映當下的市場趨勢──買家可能在2、3年前購入預售樓花，臨近物業入伙，需要完成交易時，出現估價不足，未能取得所需按揭貸款，惟有撻訂離場。簡單來說，最近一手撻訂個案增加，反映的是「過去一段時間樓價下跌」的事實，但撻訂數字卻不足以協助大家判斷樓市是否已經轉勢。

一般人一看到撻訂數字上升，立即聯想到樓市不穩，其實不同情況的撻訂，背後的成因、反映的問題都不同，不可一概而論。

原文刊於信報網站2025年10月21日 

長成交期較多撻訂？

 

最近某新盤出現多宗撻訂個案，全部涉及較長成交期的付款安排。情況予人一個印象：長成交期（包括建築期）付款安排對買家來說，風險似乎較即供期付款為高。究竟實際情況是否如此？

無疑，長成交期的付款安排，在按揭估價上，先天有較大的時差問題。發展商開盤，一般會與銀行接觸，確定銀行的估價接近開價，避免大批買家因未能取得按揭而取消交易。但長成交期／建築期的付款安排，正式交易與簽臨約日子可以有數年差距，根本無人可保證臨交易時，估價不會因為整體樓價下跌而調整。但近日的多宗長成交期撻訂，卻未必與估價不足有關。相關單位多在2年前簽訂買賣合約，以2年時間計，整體樓價仍是上升。近日亦未聞市場有新盤估價不足的消息。

近日未聞市場新盤估價不足

其實，「撻訂多涉及長成交期／建築期」，可能是一種錯覺：市場上總有一些不了解銀行一般審批要求、高估自己借貸能力的買家。他們可能選用即供，也可能選用建築期／長成交期付款。

 

選用即供付款的買家，如果因為計錯數等原因，發現自己未能完成交易，可能即時撻訂，但也有個別情況會與發展商討論，更改付款安排，由即供轉用長成交期，期望自己可以用較長時間整理財務資料，取得按揭貸款。如果最終都未獲銀行批出按揭而取消交易，此些原本的即供撻訂便會變成建期撻訂。

另外，新盤如果用上一段時間才沽清所有單位，即供期付款的成交期會較分散，但同一期數的單位，建築期付款的成交期卻是集中在同一段時間。換言之，如果即供、建期各佔一半，兩者的撻訂比例相同，前者的撻訂會零散地出現，而後者卻是集中出現，較易引起傳媒的報道，導致一般人有「建築期撻訂較多」的印象。

疫情影響失業率增或是主因

今年受疫情影響，失業率上升，亦可能是近日臨近成交期的新盤出現較多撻訂的原因：買家在2年前簽約時，可能收入穩定，但近日臨交樓要申請按揭，卻因失業而借貸無門，只好撻訂離場。此是過去10年，失業率長年低企時，較少見的情況。

最後，有時大家將焦點放了在較具戲劇性的撻訂個案（十多宗成交，差不多同時撻訂，各損失樓價一成）。其實在買家的角度看，假如當初用了即供付款，順利取得按揭完成交易，但之後失業了，固然沒有撻訂的問題，但又是否較好的結果呢？

 原文刊於經濟日報網站2020年11月25日

寧願撻訂200萬！到底買家諗梗乜

按揭壓力測試的制度推出多年，但不時仍會看到準買家因「唔夠計」而撻訂的新聞。部份個案也許真的是買家經驗不足，不熟悉按揭申請的入息要求而出事；不過也有部分情況，所謂「唔夠計」可能只是藉口。

上星期有一宗二手住宅撻訂新聞，據報買家疑因未能通過銀行壓測而撻訂200萬元。同一宗新聞，可以有「表、裡」兩層解讀方式。

先說故事內容，據稱一名任職銀行的職員，簽約購下鄰近高鐵西九站的一個特色單位，作價逾3000萬元，並已支付200萬元訂金。其後買家發現自己收入不足以通過壓力測試，未能取得所需按揭貸款，決定撻訂，損失訂金。

表面的解讀自然是壓力測試被嚴格執行，引申的教訓，是準買家在入市之前，宜先了解壓力測試的相關規定，避免打錯算盤，損失訂金。

但在「裡」的一層，卻有更大的解讀空間。報導中的事主，為銀行從業員。雖然說銀行中人分工仔細，不一定每一個崗位都熟知按揭壓力測試要求；但「不熟悉」與「渾然不覺」仍是兩回事。作為業內人士，入市前完全疏忽計算壓力測試，仍是匪夷所思。尤其是涉及的物業作價較高，令人難以想像是置業初哥一時疏忽。

一個可能是：買家是因高鐵通車，看好區內樓市升幅潛力而入市。但貿易戰持續、股市大幅調整，樓市也開始出現減價現象，令買家臨時改變決定：與其依約高追入市，倒不如放棄訂金，再行觀察。另一個可能卻是在市場發現有類似的放盤，作價比自己之前的簽約購入的單位更便宜，甚至賠訂換購另一單位，也是除笨有精。此情況下，買家撻訂便是理性決定，而且未必是看淡後市。

當然，真實版本難以考究，但在市況波動之際，閱讀地產新聞時，不妨多加考慮故事表面之下的其他可能。

原文刊於經濟日報網站2018年11月7日

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新盤按揭成撻訂陷阱？

住宅市場一手旺、二手靜，主流分析是發展商推出種種按揭計劃，令買家可以較低首期方式入市，尤其是樓價600萬元以上單位，二手市場基本上無低息高成數按揭的選擇，令購買力集中在一手市場。但一手市場中，發展商提供的按揭往往五花百門，選用時又有什麼地方要留意？

早前有傳媒統計，去年全年新盤撻訂數量近300伙。新盤買家撻訂，動輒損失數十萬元；過去有分析指出，撻訂或與買家看淡後市有關。但在經濟大局無大變化，股市上升和失業率低位徘徊的當下，實在難以想像有大批買家突然興之所至入票買新樓，又忽然看淡後市撻訂離場。據市場消息透露，近年新盤撻訂買家，大都是因未能取得所需按揭貸款，又難由其他途徑融資而被迫撻訂。

按揭申請被拒有多個可能。按揭如涉及銀行，批核自然要跟隨金管局的指引。但近年指引多次收緊，行外人可能難以掌握有關要求，向銀行申請按揭時，才發現未能符合要求，惟有取消交易。

發展商按揭非必批
另一個情況是發展商的按揭批核要求亦見收緊。數年前，市場上部分發展商提供所謂「包批」一按，即不管申請人條件，你敢申請他就敢批。不過，近一兩年此類包批按揭實際上大幅減少；發展商提供的一按，多數有一定批會要求。當然，財務公司的要求多數會比銀行寬鬆，例如供款與收入比率可以較高。不過，由包批到不一定批，便令一定數量的買家未能取得按揭融資，結果便是新盤撻訂數目有增無減。
對新盤準買家而言，在作出入市決定前，宜先行了解銀行及發展商指定財務公司的按揭批核要求。銀行的批核要求可參考金管局網頁的按揭指引；但財務公司的要求卻一般未見公開。可能的話，宜向發展商了解提供按揭的財務公司資料，並在入市前向有關公司了解基本的批核要求，盡量減少計錯數的風險。

原文刊於信報網站2018年1月23日

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新盤撻訂看樓市

每次新盤開售之後，都會出現一定數量的撻訂個案，最近有統計顯示，2017年至今，新盤撻訂個案近250宗。不少人認為撻訂反映買家不看好樓市，寧可損手離場，但此判斷可能與實際情況有點差距。

據報，今年至10月初，新盤共有約250宗撻訂，平均每宗90多萬元。一個常見的觀點是撻訂反映買家看淡後市，計數之後，認為放棄訂金，他日低位入市損失更少。

的確，以撻訂金額平均90萬元計，買家「沒有理由」不計算清楚就作出入市決定。在就業情況穩定、年內股市大致上升，又沒甚天災人禍的情況下，應該沒有多少買家是簽約後遭遇巨變而放棄成交。「看淡後市」/認為「撻訂再買」更抵似乎是合理推測。

以上假設有如傳統經濟學，假設每個人都以理性計算得失，作為每個決定的基礎。今年的諾貝爾經濟學得獎者塞勒(Richard Thaler)，卻正好提醒大家，一般人所做的決定經常不符自己的最佳利益，完全偏離經濟理論的理性決策。當新盤開價愈來愈高、新盤售樓處氣氛熱烈時，很容易產生「非買不可」的感覺。當簽約之後，要處理按揭事宜，才發現自己難以申請按揭的，其實大有人在。計錯數或無計數便膽粗粗抽新盤，也許才是撻訂個案持續出現的原因。

某程度上，近年按揭指引陸續收緊、新盤按揭層出不窮也許增加了準買家計數的難度，例如市場上仍會有人誤以為標準按揭成數是樓價七成、更多人不了解有其他按揭負擔會影響新購物業按揭申請。過去幾年一度流行的「必批PLAN」、「呼吸PLAN」亦易令人誤會買新樓向發展商申請按揭一定獲批。但現時新盤的「呼吸PLAN」買少見少，多數會要求買家提供入息證明，符合一定條件方會批出按揭。

在計錯數買家角度看，可能寧可借入必批的按揭，而不願撻訂離場。但從宏觀角度而言，新盤按揭需要審批，一定程度上減少了準買家借入超負荷債務的風險，會比免審必批更健康。
最後，行為經濟學雖然說明人在作決定時，不一定時時理性。但此卻不是準買家懶計數的藉口，在作出置業之類的重要決定時，還是跟隨傳統經濟學的假設，事事計算便理想一點。

原文刊於信報網站2017年10月17日

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撻訂兩面睇

樓市氣氛轉差，其中一個指標是撻訂個案增加－－準買家放棄以數十萬元計的訂金，未有完成交易，很多人認為是買家看淡後市；不過，從保持樓市穩定的角度看，撻訂成交的存在，也不完全是壞事。

討論前必須留意，「撻訂」分兩種。第一種是一手樓買家簽署臨約，支付樓價5%的訂金後，最終沒有簽署正式買賣合約。此情況下，買家損失5%訂金，發展商不 會向撻訂買家追收其他損失。另一種是簽署臨約5天內，買家與發展商再簽正式買賣合約，再支付樓價5%訂金後，最終未有按正式買賣合約要求在指定日期完成交 易。第二種情況下，發展商如將單位重售，賣價低於原價，可向撻訂買家追收差價。

或看淡後市 或個人問題
第一種情況的撻訂，一般被演繹為買家看淡後市，寧可損失訂金也放棄交易，自然是因為估計後市有更大跌幅。此是最常見的觀點，看來也順理成章。買家在簽署正 式買賣合約後可能突然因其他因素（例如股災），忽然看淡後市，而決定撻訂。而第二種撻訂，卻不可用「看淡後市」來解釋，因為樓價如果真的下跌，發展商以較 低價出售同一單位，發展商有權向撻訂買家追收差價，買家難以透過撻訂止蝕。

而不論是哪一種撻訂，其中一個常見的理由，是買家支付訂金後，因種種原因未獲批按揭，唯有撻訂離場。銀行不批出按揭，又可分為兩個層次，如果是銀行出現普 遍的估價不足，或全面收緊信貸，那自然是大事不妙。不過，現時我們見到的都是少數買家的個人問題不獲批按揭，如收入未能通過壓力測試、誤以為新盤二按必批 等等。當按揭申請被拒，又沒有其他融資途徑時，他們唯有選擇撻訂。

在大市角度來說，如果新盤買家是因為財力問題而被拒批按揭，總比過去買家輕易取得按揭更好。撻訂個案存在，尤其是因為未能通過壓力測試，被拒批按揭而撻訂 的個案，多少意味壓力測試等要求被有效執行。當然，對支付真金白銀作訂金的買家來說，撻訂無疑是痛苦決定－－訂金平白損失了，萬一樓價下跌，更有可能被發 展商追收差價。準買家為免蒙受類似損失，宜在入市前，小心評估自己的負擔能力，必要時可諮詢專業意見。

原文刊於經濟日報網站 2015年9月2日

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如何避免按揭計錯數撻訂

報載某新盤開售，反應熱烈，幾百個單位開售不久即被購一空；但數天後出現數宗買家撻訂個案，發展商單是沒收訂金已淨袋近300萬元。據了解，部分撻訂個案與買家未能找到銀行承按有關。情況顯示部分置業人士仍未掌握現行按揭壓力測試計算標準。

本地樓價高企，上車客可能需時多年才可儲足首期入市，萬一在簽訂臨約後發現「計錯數」，未能獲銀行批核按揭，最終被迫撻訂，不單有金錢損失，亦虛耗了儲蓄的時間。為免此類情況發生，準買家入市前，宜小心了解現行的按揭限制及計算自己的負擔能力。

以最簡單的按揭成數而言，是否自用、收入是否主要來自香港，物業估值、是否涉及發展商回贈等都會影響按揭成數或金額。壓力測試方面，最基本的要求是 「現行按息下供款不逾月入五成，按息加3厘時供款不逾月入六成」；不過，如果置業人士擁有或擔保其他按揭物業；或按揭成數超過金管局基本限制的兩成以上， 壓測的標準都有不同。詳細計算標準可查看金管局網站。

此外，在進行基本的供款負擔及壓力測試計算時，不少準買家都未有為意債務帶來的影響。常見的債務中，按揭供款、信用卡欠款、私人貸款對計算供款負擔 的影響都略有不同。例如一位準買家本身持有另一物業，未完全償還按揭，購買第二套物業時，在現行按息下新舊物業的按揭總供款便不可高於月入40%；兩筆按 揭加息3厘後供款不可逾月入50%。如果是私人貸款，計算方式便是現行按息下，每月按揭供款加私人貸款還款不可逾月入50%；按息加3厘後，每月供款加私 人貸款還款不逾月入60%(壓測下私貸還款不必加3厘計算)。而信用卡還款方面，銀行不會視最低還款額為每月還款，而會以信用卡欠款總額乘一定百分比(一 般為3%至5%)，視為每月還款額。

債務之外，不少置業人士未有意會，銀行對「收入」的計算標準也可能與按揭申請人理解的不同。收入是否固定、佣金、花紅如何計算，甚至按揭申請人現有工作入職多久，都會影響銀行對借款人收入是否穩定的判斷，甚至是收入金額的計算。

要避免出現簽署買賣合約後，才出現收入「唔夠計」，被迫撻訂的局面，準買家可作以下準備：第一自然是在部署置業前，盡量減少負債；其次是在簽約前， 向銀行或貸款機構查詢，甚至是申請預先批核，了解自己可負擔的按揭金額上限。另一方面，即使作好了基本計算，入市時亦可考慮作出較保守的預算，例如在首 期、雜費之外，預留多一筆現金，作為按揭批核金額不足的準備。

萬一真的在簽署合約後才發現按揭申請未能獲批預期的金額，置業人士又不欲撻訂，便需尋找補救方案，最常見的方法不外乎為按揭增加擔保人。但必須強調，此方案有一定難度，而且會影響擔保人本身日後的按揭申請，只宜作為最後的補救手段。

原文刊於信報網站2015年4月21日

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