樓市購買力何來？

每隔一段時間，電視台就會有樓市專題，常見的故事，是收入中等的家庭，都表示難以負擔現時樓價。這邊廂，由個案到大數據，都說樓價脫離市民負擔能力；那邊廂，在種種辣招後推出，地產代理都說市場上已無炒家活動，那為何樓市還是屢創新高？

明明一大群統計上處於中等收入的家庭都說難以負擔現時物業，市場又說炒家絕迹，那購買力何來？其實兩者並無衝突。上車盤價格對用家來說可能已是難以負擔， 以400萬樓價，9成按揭，30年月供計，家庭收入要有32,762元才可通過壓力測試--數字與去年第四季居於私樓家庭月入中位數33,000元接近。 換言之，統計上處於中等收入家庭，只是剛好可負擔上車盤價格。

但上車盤對用家來說難以負擔，甚至炒家也因交易成本高企退場，卻不代表欠缺承接。對資金充裕的投資者來說，在現時住宅供應緊張的情況下，即使交易成本提高，住宅物業仍不失為回報合理的投資。

買樓收租仍吸引
以購買400萬元物業收租為例，單位市值租金大概1萬元，回報率為3厘，一般已足可抵銷5成按揭的供款（以30年，按息2.15厘計，月供7,544 元），而且每月有正現金流，只要租金維持上升，甚至保持平穩、按息又保持偏低水平，便不失為較銀行存款回報吸引的投資--如果持有物業3年以上，他日出售 便不需支付額外印花稅，期內樓價有明顯升幅，投資者獲利幅度便更明顯。

當然，如撇開樓價升幅不計，買樓收租是否吸引，主要視乎租金是否可維持高企及低按息是否可維持。租金是否可維持上升不好說，但以400萬元物業，租值1萬 元計，假設租金不升不跌，5成按揭計（即現時非自用住宅的按揭成數上限），供30年，按息2.15厘，月供7,544元，即出租物業，扣除按揭供款，有 「正現金流」。

如果以「有正現金流」視為買樓收租的一個決定條件，在年期、租金不變的情況下，200萬元按揭，按息要上升2.25厘，達4.4厘，每月供款才會突破1萬元，出現現金淨流出狀況。

上車級物業不乏承接
文章見報時，美國聯儲局尚在議息，但一般相信在環球量寬、美國經濟數據強差人意，尤其是通脹率仍低（事實上上次公報的通脹數據是-0.1%，技術上是通縮）的情況下，美國將難以大幅加息。

姑勿論市場對「美國不會大幅加息」的預測是否過於樂觀，但在「低息將持續」的預期下，部分現金儲備充足人士購買物業作長綫持有，仍不失為合理選項。因此，在未來一段時間，我們大概仍會看到一般上車級物業樓價繼續拋離用家購買力，但仍然不乏承接的情況。


原文刊於經濟日報網站 2015年4月29日

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