每隔一段時間,電視台就會有樓市專題,常見的故事,是收入中等的家庭,都表示難以負擔現時樓價。這邊廂,由個案到大數據,都說樓價脫離市民負擔能力;那邊廂,在種種辣招後推出,地產代理都說市場上已無炒家活動,那為何樓市還是屢創新高?
明明一大群統計上處於中等收入的家庭都說難以負擔現時物業,市場又說炒家絕迹,那購買力何來?其實兩者並無衝突。上車盤價格對用家來說可能已是難以負擔,
以400萬樓價,9成按揭,30年月供計,家庭收入要有32,762元才可通過壓力測試--數字與去年第四季居於私樓家庭月入中位數33,000元接近。
換言之,統計上處於中等收入家庭,只是剛好可負擔上車盤價格。
但上車盤對用家來說難以負擔,甚至炒家也因交易成本高企退場,卻不代表欠缺承接。對資金充裕的投資者來說,在現時住宅供應緊張的情況下,即使交易成本提高,住宅物業仍不失為回報合理的投資。
買樓收租仍吸引
以購買400萬元物業收租為例,單位市值租金大概1萬元,回報率為3厘,一般已足可抵銷5成按揭的供款(以30年,按息2.15厘計,月供7,544
元),而且每月有正現金流,只要租金維持上升,甚至保持平穩、按息又保持偏低水平,便不失為較銀行存款回報吸引的投資--如果持有物業3年以上,他日出售
便不需支付額外印花稅,期內樓價有明顯升幅,投資者獲利幅度便更明顯。
當然,如撇開樓價升幅不計,買樓收租是否吸引,主要視乎租金是否可維持高企及低按息是否可維持。租金是否可維持上升不好說,但以400萬元物業,租值1萬
元計,假設租金不升不跌,5成按揭計(即現時非自用住宅的按揭成數上限),供30年,按息2.15厘,月供7,544元,即出租物業,扣除按揭供款,有
「正現金流」。
如果以「有正現金流」視為買樓收租的一個決定條件,在年期、租金不變的情況下,200萬元按揭,按息要上升2.25厘,達4.4厘,每月供款才會突破1萬元,出現現金淨流出狀況。
上車級物業不乏承接
文章見報時,美國聯儲局尚在議息,但一般相信在環球量寬、美國經濟數據強差人意,尤其是通脹率仍低(事實上上次公報的通脹數據是-0.1%,技術上是通縮)的情況下,美國將難以大幅加息。
姑勿論市場對「美國不會大幅加息」的預測是否過於樂觀,但在「低息將持續」的預期下,部分現金儲備充足人士購買物業作長綫持有,仍不失為合理選項。因此,在未來一段時間,我們大概仍會看到一般上車級物業樓價繼續拋離用家購買力,但仍然不乏承接的情況。
原文刊於經濟日報網站 2015年4月29日
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