首先要表明的是，對貸款人來說，任何有抵押貸款都有風險──借款人(債仔)斷供，而抵押品市值又跌至低於未償還貸款餘額時，貸款人便會出現損失。因此，具體而言，「物業成為負資產」及「債仔斷供」兩個情況，便是貸款機構需要處理的風險問題。
「物業是否成為負資產(即未償還按揭金額高於物業市值)」，主要受制於大市發展。計算上，物業按揭成數愈高，成為負資產物業的機會較大──物業是八 成按揭的話，樓價下跌二成便是負資產；如是七成按揭，樓價需要下跌三成，物業才成為負資產。不過，負資產不等於債權人有損失──上一個樓市周期市場出現逾 10萬宗負資產，但絕不意味銀行業有10萬宗壞賬。
負資產=/=貸款人損失
原因在於，「物業成為負資產」及「債仔斷供」兩個情況單獨出現，都不會令貸款人出現損失，一定要兩者同時出現，貸款人才會出現損失。香港樓價於上一 周期曾下跌達七成，大量物業成為負資產，但只要債仔持續供樓，貸款人其實不會有損失。相對而言，如果「債仔斷供」，但物業不是負資產，貸款人收回單位拍賣 可取回欠款，一樣不會有損失。那麼，由歷史數據看，出現大量負資產、債仔大量斷供的風險有多大？
香港沒有一個按揭斷供的官方數據，但金管局有拖欠按揭供款3個月以上的統計(計算3個月拖欠的理由，在於過去經驗，部分借款人可能出於周轉不靈而一 時拖欠供款；由於按揭屬有抵押貸款，銀行一般亦不會在出現拖欠時立即追討。真正由拖欠發展至壞賬，往往需時3個月左右)。2001年5月，此一拖欠比率處 於歷史高位的1.42％，以當時未償還住宅按揭總額5191億元計，意味有總值73億元的按揭被拖欠/遲會3個月以上。
值得留意的是，遲會並不一定意味斷供，債仔可能一時周轉不靈而拖欠供款，但情況好轉後，便償還欠款。另外，要注意的是，即使遲會個案中，全部都發展 成斷供，亦不代表銀行會在每宗個案中都出現損失，因為在斷供個案中，那些物業並非負資產，業主單純因為各種理由斷供的，銀行收回物業拍賣，便沒有損失。 2001年10月金管局調查，當年負資產按揭貸款的總值佔未償還貸款總額23%。如果拖欠個案中，負資產比例也是23%，意味73億元的拖欠按揭中，約有 17億元貸款有可能發展成壞賬。不過，涉及17億元的貸款可能斷供，也不意味銀行業會出現17億元壞賬。原因何在？下周再談。
二之一
王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事
原文刊於信報網站2015年4月28日
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