財務機構的風險管理措施

財務機構提供的按揭會否引發細價樓下跌，而最終引爆吹脹多年的樓市，是市場熱話。筆者從事商業銀行及按證工作多年，對財務作業的丁點認識，希望以貸款人及借款人角度，嘗試分析有關現象及影響。

一般認為，財務機構放債欠缺監管──只要向警方申請放債人牌照，利率不高於法定的60厘息，就可合法放債。而此等機構在一按以外，再向業主提供的按 揭，整體按揭比例可能貼近，甚至高於市值十成。一旦樓價回落，物業便成為負資產；只要業主斷供，銀行便會收樓，提供三、四按的財務機構將可能面對全輸的後 果。因此，有人認為財務機構為減少此方面風險，一有風吹草動，勢將Call Loan，觸發樓市調整。

「財務機構提供的按揭，最終會導致樓市爆煲」，這命題接近一種滑坡理論；理論上可能，但在細節上的互動要同時以線性發展，而且過程又極濃縮地進行。惟筆者認為首先需要處理一些細節問題：

一、如債仔拖數，Call Loan對財務機構是否真的有利？
二、除了主動Call Loan外，財務機構有沒有其他風管措施？
假設你是財務機構老闆，你看到按揭申請人的物業已有三個按揭，按揭欠款為抵押物業市值九成，即是樓價少少調整，物業便會成為負資產，債仔斷供，銀行收樓有第一順位收回欠款，你就分分鐘全輸。好了，你會基於什麼原因批出按揭？

首先，就是要處理風險及回報關係，在全輸的可能下，風險自然要在價格(借貸的價格便是利息)反映。除此以外，為應對信用風險，還款期愈短愈好。結果這就是金管局總裁指出的情況：一般財務機構二按的營運模式，都是利率高、年期短。

跟着要面對「負資產」的風險。一般在查冊看物業有涉及多少貸款的抵押登記，如出現三個未註銷的有關登記，的確可以說物業「為三宗貸款的抵押」，即三 按。但除了借貸雙方，第三者其實不能掌握有關貸款除了物業外，是否有其他抵押或擔保人。換言之，單看市場有多少宗三、四按，有可能低估了有關財務機構的風 險遞減能力。早年流行的外傭貸款，就是以扣留護照待貸款全清時退還，作為風險遞減的手段。

當然，財務機構另一常見的措施便是較銀行更積極的「追數管理」；一旦延遲還款，財務機構(或其外判收數公司)的追魂追收電話必然較銀行的更急更密。

所以，主動Call Loan是追收欠款的手段，但不能算作風險管理措施，因為Call Loan失敗的結果就是全輸！反而財務機構其他的風管措施，包括其他抵押品、追數的管理，才是這行業的生存之道！

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站 2015年4月7日