「宏觀論按」 為宏亞按揭集團旗下按計劃的網誌,集中發布按計劃於不同媒體撰寫,有關按揭、樓市評論的文章。 「按計劃有限公司」(按計劃)是宏亞按揭集團成員之一,提供專業的一站式按揭顧問服務。兩大服務範疇包括:「按揭理財」及「按揭轉介」
2015年4月1日 星期三
青年準買家的入市預算
細價樓升幅強勁,人人都說年輕買家難以應付現時樓價。但如果有合理的儲蓄計劃,在數年內儲足資金入市,也不是遙不可及的事情。
過去數年樓價明顯跑贏薪金升幅,部分意見更認為,追逐高升的樓價,有如「樓奴」,與其辛苦儲蓄置業首期,不如將收入用於其他地方。價值觀人人不同,不見得 每個人都要以置業解決居住問題。但不買樓,也要租樓,而長遠而言,不見得租金支出會低於按揭供款。衡量過後,如果年輕人有意置業,宜為自己設定可行的置業 儲蓄計劃。
步驟一:計算可負擔物業樓價
以一對工作數年的情侶,假設每人平均月入為1.5萬元,即月入共3萬元為例。參考金管局訂下的壓力測試標準,在現行按息上升3厘的情況下,供款不可高於月 入6成。以30年還款期,按息2.15厘計,假設他們沒有其他債務,可借取按揭上限為3,296,544元,每月實際供款為12,433元,佔月入 41.4%。
當然,以上只是計算出「可應付的按揭借款上限」;其次要計算首期及交易、裝修費用。首期有多少,視乎個人儲蓄及家庭支援,此處假設完全沒有家庭支援。按揭額300多萬元,加上數十萬元的首期,可以透過按揭保險等高成數方案,購置樓價400萬元以下單位。
假設選用9成按揭,樓價上限便是365萬左右,首期約37萬元;連同印花稅4.5%、代理佣金、律師費、裝修費等,估計需要資金70萬元。
步驟二:計算儲蓄目標及時間
以3萬元月入,儲蓄率30%(每月儲蓄9000元)計,月入不變,需時78個月,即6年半多一點,便可儲足首期及相關支出入市。當然,「儲蓄需時6年半」 有一定變數,最明顯的是樓價及收入的變化。如果樓價持續上升,首期、交易費用都會相應增加。另一方面,如果樓價在未來數年有一定調整,又或收入有一定增 長,6年半的儲蓄時間便可望縮短。
儲蓄比率3成,在有明顯目標的情況下,是否強人所難,自然要視乎不同人的經濟情況,但持平而言,至少不是一個「不可能的任務」。退一步而言,即使數年後樓 價仍是持續上升,數年的節衣縮食也不會徒勞無功,數十萬元的現金,到時即使仍不足以入市,也可為未來投資、進修的儲備。
原文刊於經濟日報網站 2015年4月1日
更多按揭資訊,請瀏覽按計劃網站
訂閱:
張貼留言 (Atom)
建築期付款買家提早完成交易的考慮
過去幾年,樓花新盤交易中,選用建築期付款的買家佔絕大多數,個別項目中的佔比高達九成。此些買家會面對價格波動,影響交樓時按揭估值的風險。趁樓市氣氛好轉,曾選用建築期付款購入樓花的買家,或可考慮提早完交易,一方面避開估價不足的風險,另一方面也可獲得發展商一定比例的回贈。 在港府撤辣...
-
按揭貸款的利率一般較其他貸款為低,其中一個主要原因,是按揭為有抵押貸款,而且按揭成數受金管局指引限制。萬一借款人斷供,提供按揭的銀行可收回單位拍賣,一般可抵消欠款。按揭壞帳的風險較低,故貸款利息亦較低。不過,究竟銀行是要收回單位,一般有何程序? 一般來說,當借款人出現...
-
轉按市場活躍,即使近日銀行上調新做按揭利率,一般估計也不會削弱業主的轉按意欲。不過,市場上卻總有業主因種種原因而未能轉按。而較常見的,包括以下五種情況: 估值不足 近十年樓價輾轉上升,一般情況下,轉按不會出現估價不足的問題。但凡事有例外,最常見的是以發展商高成數按揭入...
-
美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...
沒有留言:
張貼留言