據報截至上周末,4月份一手住宅銷售成交已逾2,500伙,打破一手樓銷售條例實施以來的紀錄。一手銷情旺,除了與股市上升帶來的財富效應外,亦與現行的按揭辣招有關。
2月底金管局推出新一輪按揭審慎監管措施,主要為收緊600萬元以下物業的按揭成數,由7成收緊至6成;以及收緊第二套按揭物業、非住宅物業按揭的壓力測
試標準。新措施被指是因應過去一段時間細價樓升幅跑贏大市而推出---細價樓升幅特別高,應運而生的新措施主要便是收緊600萬元以下物業按揭成數。有趣
的是,之前細價樓升幅較急,一般分析認為與以往推出的措施有關,2011年6月起,600萬元以上物業按揭成數已收緊;600萬元以下物業的按揭成數卻維
持7成;投資者為取得較高的按揭槓桿(及節省印花稅支出),便集中購買600萬元以下物業,最終形成投資、自用資金集中中小型住宅,推高細價樓的現象。
新盤設二按 成數達8成
2月底進一步收緊按揭後,600萬元以下物業按揭上的吸引力便相對回落。對比而言,發展商推售的一手盤,包括4月份熱賣的幾個大盤,都設有二按,樓按總成數可達8成,對於希望以低首期入市的用家來說,便顯得更有吸引力,令購買力出現集中一手盤的現象。
購買力再被吸引至一手市場,對有意購買細價樓用家來說可能是好消息-部分資金由二手細價樓流向一手市場,但部分投資者焦點分散至一手市場,二手放盤供不應求的情況可望略為紓緩。
對發展商來說,反正新盤主力供應600萬元以上的中、上價物業,提供二按亦習以為常,應該會歡迎收緊600萬元以下物業按揭成數的措施。 對有意透過二按購置新盤的置業人士卻需要留意,現時市場上多數新盤二按,大都有供款假期(例如首2年免息免供),或初期低息(例如首2年利率較低,之後回復正常)的設計。
此類設計,可以令二按初期供款處於偏低水平,甚至是不用供款。不過,二按的「優惠期」過去時,如果同時出現最優惠利率上升的情況,一、二按供款總額便會大
幅上升,此即我們多次提及的供款震盪。當然,現時壓力測試標準日趨嚴格,除非按息上升超過3厘,借款人的收入又出現明顯下調,否則對於增加的供款,應該仍
在可應付範圍。不過,在穩健理財的角度而言,置業人士選用此類有供款假期設計的按揭產品時,宜留意優惠其後遇上利率上升對供款增加的雙重影響。
原文刊於經濟日報網站 2015年4月22日
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