按揭措施吸引資金流向一手樓

據報截至上周末，4月份一手住宅銷售成交已逾2,500伙，打破一手樓銷售條例實施以來的紀錄。一手銷情旺，除了與股市上升帶來的財富效應外，亦與現行的按揭辣招有關。

2月底金管局推出新一輪按揭審慎監管措施，主要為收緊600萬元以下物業的按揭成數，由7成收緊至6成；以及收緊第二套按揭物業、非住宅物業按揭的壓力測 試標準。新措施被指是因應過去一段時間細價樓升幅跑贏大市而推出---細價樓升幅特別高，應運而生的新措施主要便是收緊600萬元以下物業按揭成數。有趣 的是，之前細價樓升幅較急，一般分析認為與以往推出的措施有關，2011年6月起，600萬元以上物業按揭成數已收緊；600萬元以下物業的按揭成數卻維 持7成；投資者為取得較高的按揭槓桿（及節省印花稅支出），便集中購買600萬元以下物業，最終形成投資、自用資金集中中小型住宅，推高細價樓的現象。

新盤設二按 成數達8成
2月底進一步收緊按揭後，600萬元以下物業按揭上的吸引力便相對回落。對比而言，發展商推售的一手盤，包括4月份熱賣的幾個大盤，都設有二按，樓按總成數可達8成，對於希望以低首期入市的用家來說，便顯得更有吸引力，令購買力出現集中一手盤的現象。

購買力再被吸引至一手市場，對有意購買細價樓用家來說可能是好消息-部分資金由二手細價樓流向一手市場，但部分投資者焦點分散至一手市場，二手放盤供不應求的情況可望略為紓緩。

對發展商來說，反正新盤主力供應600萬元以上的中、上價物業，提供二按亦習以為常，應該會歡迎收緊600萬元以下物業按揭成數的措施。 對有意透過二按購置新盤的置業人士卻需要留意，現時市場上多數新盤二按，大都有供款假期（例如首2年免息免供），或初期低息（例如首2年利率較低，之後回復正常）的設計。

此類設計，可以令二按初期供款處於偏低水平，甚至是不用供款。不過，二按的「優惠期」過去時，如果同時出現最優惠利率上升的情況，一、二按供款總額便會大 幅上升，此即我們多次提及的供款震盪。當然，現時壓力測試標準日趨嚴格，除非按息上升超過3厘，借款人的收入又出現明顯下調，否則對於增加的供款，應該仍 在可應付範圍。不過，在穩健理財的角度而言，置業人士選用此類有供款假期設計的按揭產品時，宜留意優惠其後遇上利率上升對供款增加的雙重影響。

 原文刊於經濟日報網站 2015年4月22日

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