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2015年4月15日 星期三
父母資助入市的觀察
股市狂飈、美國又吹風再延遲加息,雖然本地新樓供應量將上升,但估計所謂供應高峰期,都只是每年2萬多個單位--大約相當於2002年之前的平均供應量。 展望未來,樓價有可能在高位徘徊。在前年、去年樓價較低之時,已有人指出樓價脫離購買力,為甚麼樓價在此情況下,仍然上升?
樓價升幅拋離一般家庭收入升幅
以某國外機構調查,香港樓價已連續多年處於「極度難以負擔」水平;2015年數據未出,但以官方數據、近一年樓價上升19%計,明顯大幅拋離一般家庭收入升幅。即使今年樓價平穩,香港在有關統計中,樓價與收入比率料會再創新高。
出現上述情況並非有關國際機構水平不濟,因有關香港的統計數字都由公開渠道而來。根據統計處數字,去年第四季,居於私樓家庭月入中位數為33,000元, 以此計算,可以通過壓測借入的按揭貸款上限是362.6萬元,大概就是市場所說上車盤價的8成按揭金額。換言之,一個統計中本地中等收入家庭,大概只可負 擔上車盤的按揭供款。
出現如此情況,有很多原因:成交量小,不需要大量中等收入家庭支持是原因之一;官方可能低估市民收入亦是可能的原因。另一個不容忽視的原因,是上世代的儲 蓄效應。近日網上流傳幾個成功置業的個案,共通點都是父母資助入市。例如一名年輕買家成功購入樓價670萬元單位,但他月入只有萬多元,原來是父親借他 600萬元,令他順利入市。
此類新聞有兩個閱讀角度:一般年輕人可能會認為,還不是「成功靠父幹」?另一個角度是,香港上一代經歷經濟起飛,捱得過97年金融風暴後的業主,應該都坐擁一定資產,有資助子女置業的經濟條件。
當然,個案只是個案,至於依靠父母資助入市的年輕買家佔市場比重多少,現階段欠缺統計。換一個角度想,記者看到年輕買家入市,問對方首期何來,如果答案是自己儲蓄,亦可能欠缺話題性,難以見報,大家見到的,尤其是會被各方討論的,自然是有點故事性的新聞。
階級流動將進一步減慢
由此引伸的效果值得討論:其一是階級流動將進一步減慢,甚至出現「跨代貧窮」的問題,父母有物業、子女便更容易有物業;相反父母沒有物業,下一代置業便更 為困難。不過,樓市有其周期,當出現重大調整,例如通縮出現時,遊戲規則將逆轉,有如重新洗牌,跨代貧窮的情況未必會持續。
樓市大逆轉會否再出現,有待時間揭示,但在普遍的「置業靠父幹」背後,另一問題亦值得思考:由父母資助入市,某程度上等同消耗兩代人的購買力,當有關購買力也漸被消化時,樓市又會如何發展?
原文刊於經濟日報網站2015年4月15日
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