父母資助入市的觀察

股市狂飈、美國又吹風再延遲加息，雖然本地新樓供應量將上升，但估計所謂供應高峰期，都只是每年2萬多個單位－－大約相當於2002年之前的平均供應量。 展望未來，樓價有可能在高位徘徊。在前年、去年樓價較低之時，已有人指出樓價脫離購買力，為甚麼樓價在此情況下，仍然上升？

樓價升幅拋離一般家庭收入升幅
以某國外機構調查，香港樓價已連續多年處於「極度難以負擔」水平；2015年數據未出，但以官方數據、近一年樓價上升19%計，明顯大幅拋離一般家庭收入升幅。即使今年樓價平穩，香港在有關統計中，樓價與收入比率料會再創新高。
出現上述情況並非有關國際機構水平不濟，因有關香港的統計數字都由公開渠道而來。根據統計處數字，去年第四季，居於私樓家庭月入中位數為33,000元， 以此計算，可以通過壓測借入的按揭貸款上限是362.6萬元，大概就是市場所說上車盤價的8成按揭金額。換言之，一個統計中本地中等收入家庭，大概只可負 擔上車盤的按揭供款。

出現如此情況，有很多原因：成交量小，不需要大量中等收入家庭支持是原因之一；官方可能低估市民收入亦是可能的原因。另一個不容忽視的原因，是上世代的儲 蓄效應。近日網上流傳幾個成功置業的個案，共通點都是父母資助入市。例如一名年輕買家成功購入樓價670萬元單位，但他月入只有萬多元，原來是父親借他 600萬元，令他順利入市。
此類新聞有兩個閱讀角度：一般年輕人可能會認為，還不是「成功靠父幹」？另一個角度是，香港上一代經歷經濟起飛，捱得過97年金融風暴後的業主，應該都坐擁一定資產，有資助子女置業的經濟條件。

當然，個案只是個案，至於依靠父母資助入市的年輕買家佔市場比重多少，現階段欠缺統計。換一個角度想，記者看到年輕買家入市，問對方首期何來，如果答案是自己儲蓄，亦可能欠缺話題性，難以見報，大家見到的，尤其是會被各方討論的，自然是有點故事性的新聞。

階級流動將進一步減慢
由此引伸的效果值得討論：其一是階級流動將進一步減慢，甚至出現「跨代貧窮」的問題，父母有物業、子女便更容易有物業；相反父母沒有物業，下一代置業便更 為困難。不過，樓市有其周期，當出現重大調整，例如通縮出現時，遊戲規則將逆轉，有如重新洗牌，跨代貧窮的情況未必會持續。
樓市大逆轉會否再出現，有待時間揭示，但在普遍的「置業靠父幹」背後，另一問題亦值得思考：由父母資助入市，某程度上等同消耗兩代人的購買力，當有關購買力也漸被消化時，樓市又會如何發展？

原文刊於經濟日報網站2015年4月15日

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