財務機構爆煲風險

市場擔心，銀行按揭收緊，會迫使用家轉向財務機構尋求二按，以解決首期融資問題。當然不排除有此可能，但由債仔角度看，誰會去借利率動輒20厘的按揭產品？

以往不排除有個別炒家借取二按，購入平價單位作短炒，只要買賣時間短，利率高一點問題不大。不過，在政府推出雙倍印花稅和額外印花稅後，此類操作幾 乎絕迹。至於長線投資者又會不會以二按購入單位？或者有可能，但卻不能理順一般物業租金回報率2厘多，高息按揭絕對會蠶食租金，而出現負回報。

那麼主要借高息二按的是什麼人？據我們的觀察，其中一類是「債冚債」的人。當中又可分為兩類：一種是舊債到期，要借新債償還；在此種情況下，新債債 息可能高於舊債，最終拖垮借款人財務；第二種是以較低息的新債代替較高息的舊債；利率20厘在按揭貸款算高，卻比信用卡普遍逾30厘的利息低得多。此類操 作，計算上借款人的財務情況反而是較前改善。不過，兩種情況都與主導樓市用家關係不大，可說是小眾的非主流貸款。

另一類會向財務借用按揭入市的，便是有自住需要，但因種種原因，例如欠缺足夠收入證明，一時難向銀行取得按揭的人。對他們來說，一旦情況改善，便會立即轉向銀行申請按揭。對他們來說，財務機構提供的按揭，其實類似於「過度性貸款」(Bridging Loan)。

財務按揭「短期周轉」的特性，其實反映此類機構面臨一種「逆向選擇」(Adverse Selection)的風險。天擇是「適者生存、汰弱留強」，但由一開始，會選用財務機構按揭的都不是(財務上的)強者。反而財務按揭利率高、年期短的特 性，會令財政情況較佳的債仔傾向提早還款；走不了的，都是財務情況一般或欠佳的債仔。對財務機構而言，一般或欠佳的客仔是既定的選客定位，即是一切已是計 算內的風險。沒有能力提早贖會，但仍能持續以高息還款，亦算是好客。所以主動Call Loan反而是自斷米路的行徑，更會是「逆向選擇的二次方」(把情況一般中的較佳者篩走)！

由於債仔會傾向提早贖會，財務機構其實也面對相當大的填氹風險(Replenishment Risk)，客戶不斷流失，債主便要恒常發掘新的客源；以此作切入點看，主動Call Loan來應對負資產，便等同自己把氹挖大，未來要填的氹將愈來愈大。

除此之外，財務機構雖然不是銀行，但只要有一定規模，運作模式也不是Hit and Run；向準時供款的債仔Call Loan，一樣會影響商譽。退一步而言，一旦抵押品成為負資產，原則上是可要求債仔進行Top Up(提早償還部分餘款)去將風險遞減，沒有必要將債仔推到考慮破產，而令自己全輸的犯本行為。

綜合來說，在一般或欠佳的債仔，財務機構二按仍是解決過度問題或生意周轉的有效途徑，作為市場生態一部分，亦沒有必要將之妖魔化。只是，一旦此類貸款失控增長，危及市場生態，金管局其實有大量招數可以應付，此點大家應對金管局保持信心。

回到「財務機構提供的按揭，最終會導致樓市爆煲」的觀點，一如金管局副總裁阮國恒所言，財務機構提供的按揭，比重只佔整體按揭市場的1%；要由此 1%的份額影響至整個市場(即100%)爆煲，需要每一個環節出現線性式的惡化發展，而且時間上需要高速進行，是否真會出現，便有待時間證明。

原文刊於信報網站 2015年4月14日