債仔的賴賬模型

金管局多次收緊按揭及推出壓力測試，理由都是要確保樓市周期轉向時，不會為銀行帶來滅頂之災。且分析一下，借款人(債仔)的賴賬模式，看看在什麼情況下，會為銀行帶來壞賬。

在具體分析前，有一點要留意：銀行按揭是有抵押貸款。此類貸款只會在兩個條件同時出現時，才會令銀行出現壞賬---1.物業資不抵債，即成為負資產；2.債仔斷供。單一情況出現，例如物業成為負資產，但債仔維持正常還款；又或債仔斷供，但物業價值高於未償還貸款餘額；都不會令銀行出現壞賬。

值得留意，在兩個因素中，貸款人更看重的，是債仔斷供的可能性，具體一點，是債仔的還款能力及還款意願。部分原因，是物業是否負資產，很大程度是由大市左右，無從管理。以97年跌市的經驗，當年不論各地區、不同物業的跌幅均相若。但債仔的還款能力及還款意願，卻是可管理的—管理得好，即使抵押物業是負資產，銀行也不會有損失。判斷債仔還款能力的，主要是看其收入是否可信、穩定；至於還款意願，便是看債仔的信貸紀錄。

由過去的經驗看，債仔如有實在的住屋需要，即使物業價格下跌，一般來說仍會堅持供樓。舉例，債仔持有一個自住物業，購入價200萬，欠銀行140萬，物業市值跌至100萬，負資產比率140%；又或樓價下跌至50萬，負資產比率180%；對債仔的分別都不大—他們的供款不受估值影響；例如按息3厘，尚餘還款期25年，月供都是6,639元。

在債仔角度看，負資產比率高低，對決定是否斷供的影響不大。一般用家是不會單單因為物業成為負資產而斷供的—不供樓也要租樓。甚至同類單位租金支出5,000元，也未必觸發債仔斷供---斷供會留下不良紀錄，他日再難透過按揭置業，非不得已，不會是選項。

那什麼情況才是「不得已」？供款大幅高於租金支出，甚至高於借款人可負擔水平時，便是常見的情況。例如上述例子中，按息升至8厘，月供會升至10,806元，假設債仔失業，又或收入下跌，便可能觸發其放棄物業的決定。另一個考慮是負資產的程度，上文提及的個案，負資產額度只是40至90萬元，正常債仔較高機會選擇慢慢償還。不過，一旦負資產額度極高，債仔又判斷可見將來樓價都不會回升，令他脫離負資產行列，都會是觸發債仔放棄物業—不是與銀行商量「剃頭」減債，就是索性斷供，等銀行收樓，甚至申請破產。

簡單來說，債仔(尤其是用家)，即使物業成為負資產，甚至供樓支出略高於租屋支出時，一般都不會觸發斷供。只有在供款大幅高於其負擔能力、供款又高於租金支出時，才較可能引發斷供。

不過，話得說回來，金管局推出的多項逆周期措施中，限制按揭成數、壓力測試分別處理了以上兩個問題。收緊按揭成數，令近年批出的按揭平均成數只有5成多，除非樓價暴跌，否則負資產大量出現的機會不大。而壓力測試下，新批按揭供款與入息比率只為36%，除非債仔收入急跌、就業環境惡化，否則應有能力應付加息帶來的供款增加。可以說，金管局的措施，已大大降低未來經濟環境惡化時，負資產按揭為銀行帶來的壞賬壓力。

原文刊於iMoney 2015年7月25日

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負資產與壞賬的關係

金管局多次收緊按揭及推出壓力測試，理由都是要確保樓市周期轉向時，不會為銀行帶來滅頂之災。筆者今次嘗試分析一下，借款人(債仔) 有可能出現賴賬的模式，看看在什麼情況下，會為銀行帶來壞賬。

在具體分析前，有一點要留意：銀行按揭是有抵押貸款。此類貸款只會在兩個條件同時出現時，才會令銀行出現壞賬 :
1.物業資不抵債，即成為負資產；2.債仔斷供。
單一情況出現，例如物業成為負資產，但供款正常；又或出現斷供，不過物業價值高於未償還貸款餘額；都不會令銀行出現壞賬。
值得留意，在兩個因素中，貸款人(銀行) 更看重的，是斷供的可能性，具體一點，是每筆按揭的還款能力及還款意願。原因是物業是否負資產，很大程度是由大市左右，難以全面管理。以97年跌市的經 驗，當年不論各地區、不同物業的跌幅均相若。但每筆貸款的還款能力及還款意願，卻是可管理得好。換句話說，即使物業是負資產，一如過住，銀行也不會有損 失。

投資者與用家的行為差異
由過去的經驗看，投資者斷供的可能性較自住用家為大。對前者來說，物業成為負資產(Negative Equity)之外，如果物業租金回報率低於貸款利率，便出現負利差(Negative Carry) 的現象，例如物業租金回報率4%，按揭利率5%時，此種情況下，投資項目已成雞肋，投資者已有充足誘因斬纜－不是主動賣樓，償還按揭差額離場(此情況下銀 行不會有損失)；就是要求銀行為貸款「剃頭」削債，甚或主動斷供，被動地等待破產(兩種情況下銀行都會有損失)。相對而言，後者有實在的住屋需要，用家的 考慮會不一樣。
舉例，用家持有一個自住物業，購入價200萬，欠銀行140萬，物業市值跌至100萬，負資產比率140%；又或樓價下跌至50萬，負資產比率180%；對有使用價值的用家而言－他們的供款應不受估值影響；例如按息3厘，尚餘還款期25年，月供都是6,639元。
在用家角度看，負資產比率高低，並不是斷供的決定－不供樓也要租樓。甚至同類單位租金支出只是5,000元，也未必觸發用家斷供－斷供會留下不良紀錄，他日再難透過按揭置業，非不得已，不會是用家選項。

真正壞賬的誘發點是失業惡化
真正會觸發用家斷供的因素，是現金流的情況。最壞情況自然是按息帶動供款上升，而收入卻下跌，甚至是一段時間完全沒有收入(例如失業)；情勢所迫之 下，債仔便可能作不定期的部份供款，甚至出現拖欠還款。至於供款上升，但收入有改善；又或收入減少，但供款(因減息)回落兩種情況，會否令債仔斷供，便要 視乎收入與供款增減的比例。
在金管局推出的多項逆周期措施中，限制按揭成數、壓力測試分別處理了以上兩個問題。收緊按揭成數，令近年批出的按揭平均成數只有5成多，除非樓價暴 跌，否則負資產大量出現的機會不大。而壓力測試下，新批按揭供款與入息比率只為36%，除非債仔收入急跌、就業環境惡化，否則應有能力應付加息帶來的供款 增加。可以說，金管局的措施，一定程度上降低未來經濟下行時，負資產按揭為銀行帶來的壞賬壓力。
因此，負資產會為銀行體系帶來怎樣的壞賬，決定性是就業情況－用家類別的債仔斷供風險極低，除非是用家失業，又或收入大減，否則他們仍會堅持供樓。至於如何計算投資者斷供的風險，避免帶來壞賬，便取決於專注做投資者按揭銀行的授信取態、管理能力和風險管理措施了。

王建成

宏亞按揭證券營運總裁

原文刊於dbc數碼電台網站

負資產衍生的壞賬

上星期筆者提到，拖欠最差時在2001年時，市場約有73億元按揭貸款被拖欠(遲會)3個月以上，計及當年整體負資產比率23%，當中17億元可能是負資產，即使全部斷供，但卻不代表銀行會有17億元壞帳，原因何在？

很簡單，抵押品市值雖然低於貸款餘額，卻仍有其價值。例如物業市值100萬元，按揭未償還餘額200萬元，負資產比率是200%，但銀行收回物業拍賣，損失是只是100萬元，佔未償還按揭餘額50%。

當然，說2001年遲會的73億元中，負資產個案比例等同於整體(即23%)會是一個較為樂觀的估計。一般而言，遲會時間愈長，壞帳的機率愈高，例如2001年中，拖欠6個月以上的比率為0.94%(即約49億元)，大概可以說，每3宗遲會3個月以上個案，2宗有極高機會斷供，而有關抵押物業是負資產的機會，變為壞賬的機會亦較大。

換算下來，假設遲會6個月以上的49億元中，全部是負資產個案，負資產比率為200%，銀行的潛在損失會是24.5億元，佔當時按揭未償還餘額0.47%。不過，拖欠6個月，仍然只是「極高機會斷供」，當中某類負資產業主，在經濟條件改善，仍會恢復還款，免於被銀行收樓。理由何在，稍後再談。

180%負資產 vs 140% 負資產

前文提及，要「物業成為負資產」及「債仔斷供」兩個情況同時出現，貸款人才會出現損失，要強調的是，後者在風險管理上更為重要。一來是前者主要受大市影響，無從管理，而後者是可以透過信貸審批，盡量避免的。當初物業市值200萬元，銀行貸款9成按揭180萬元，即使之後物業市值跌至100萬(負資產比率為180%)，只要債仔繼續供樓，銀行是零損失。相反，當初物業市值200萬，銀行貸款7成按揭140萬元，之後物業市值跌至100萬(負資產比率為140%)，如果債仔斷供，銀行仍是有40萬元損失。可見按揭組合會否成為壞帳，令銀行出現損失，重點在於債仔是否斷供。至於債仔會不會斷供，取決於其還款意願及還款能力。

近年經濟好轉，拖欠比率輾轉回落，近四年的拖欠比率是0.01％至0.03％左右。以2015年2月未償還住宅按揭總額9,980億元，拖欠比率0.03%計，拖欠3個月以上按揭總值約3億元—至於銀行潛藏的損失風險，有興趣的朋友可以自行計算。

整體而言，香港借款人還款紀錄良好的一群---即使物業成為負資產，他們仍會堅持供款。宏亞按揭證券公司在2002年在香港曾推出140%負資產按揭，即物業市值100萬元，貸款總額可達140萬元，產品利率低於最優惠利率，協助當年「被綁」的負資產業主轉按，我們對於負資產的業主經驗是，還款紀律良好；港人此種供款紀律值得表揚，本地按息低企，原因除了市場資金充裕外，亦與港人有借有還，整體上信貸紀錄良好有關。

潛在損失按時遞減

上文提到，在貸款人角度，即使「負資產」、「債仔斷供」同時出現，實質損失幅度(Loss Severity)亦不會是100%。原因是抵押品多少有其價值。另外要留意，由第一期還款起，未償還按揭餘額便在逐步減少，在銀行而言，按揭有「風險遞減」的特性—因物業成為負資產、業主又斷供帶來損失的風險及預期的損失幅度，都在逐步減少之中。

評估負資產按揭可能為銀行帶來的壞賬數字，除了要掌握負資產及拖欠的數字，在按揭組合中投資者的比例更為重要；此將決定由遲會發展成壞賬的可能性。在用家角度看，縱然物業成為負資產、自己又因失業而被迫遲會，卻仍有住屋需要，很多時寧採「有拖無欠」的策略。相反，投資者面對物業成為負資產，卻會計算「斬纜」的得失，或走上破產之路來撇賬。

兩種客户群有差天共地的償債行為，銀行態度自然是更歡迎用家。投資者與用家的不同策略，亦解釋了為什麼金管局會針對投資者定出的種種措施。

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站 2015年5月5日

壞賬的線性模型

在不少人的心目中，按揭成數愈高，對借貸雙方的風險亦愈大，甚至有人認為一旦借款人拖欠供款(行內叫遲會)，銀行便會出現壞賬。其實，由遲會到壞賬，有一個發展次序。有趣的是，要避免按揭組合成為壞賬，重點其實不只在於按揭成數高低，更在於借款人的還款能力。

首先要表明的是，對貸款人來說，任何有抵押貸款都有風險──借款人(債仔)斷供，而抵押品市值又跌至低於未償還貸款餘額時，貸款人便會出現損失。因此，具體而言，「物業成為負資產」及「債仔斷供」兩個情況，便是貸款機構需要處理的風險問題。

「物業是否成為負資產(即未償還按揭金額高於物業市值)」，主要受制於大市發展。計算上，物業按揭成數愈高，成為負資產物業的機會較大──物業是八 成按揭的話，樓價下跌二成便是負資產；如是七成按揭，樓價需要下跌三成，物業才成為負資產。不過，負資產不等於債權人有損失──上一個樓市周期市場出現逾 10萬宗負資產，但絕不意味銀行業有10萬宗壞賬。

負資產=/=貸款人損失 

原因在於，「物業成為負資產」及「債仔斷供」兩個情況單獨出現，都不會令貸款人出現損失，一定要兩者同時出現，貸款人才會出現損失。香港樓價於上一 周期曾下跌達七成，大量物業成為負資產，但只要債仔持續供樓，貸款人其實不會有損失。相對而言，如果「債仔斷供」，但物業不是負資產，貸款人收回單位拍賣 可取回欠款，一樣不會有損失。那麼，由歷史數據看，出現大量負資產、債仔大量斷供的風險有多大？

香港沒有一個按揭斷供的官方數據，但金管局有拖欠按揭供款3個月以上的統計(計算3個月拖欠的理由，在於過去經驗，部分借款人可能出於周轉不靈而一 時拖欠供款；由於按揭屬有抵押貸款，銀行一般亦不會在出現拖欠時立即追討。真正由拖欠發展至壞賬，往往需時3個月左右)。2001年5月，此一拖欠比率處 於歷史高位的1.42％，以當時未償還住宅按揭總額5191億元計，意味有總值73億元的按揭被拖欠/遲會3個月以上。

值得留意的是，遲會並不一定意味斷供，債仔可能一時周轉不靈而拖欠供款，但情況好轉後，便償還欠款。另外，要注意的是，即使遲會個案中，全部都發展 成斷供，亦不代表銀行會在每宗個案中都出現損失，因為在斷供個案中，那些物業並非負資產，業主單純因為各種理由斷供的，銀行收回物業拍賣，便沒有損失。 2001年10月金管局調查，當年負資產按揭貸款的總值佔未償還貸款總額23%。如果拖欠個案中，負資產比例也是23%，意味73億元的拖欠按揭中，約有 17億元貸款有可能發展成壞賬。不過，涉及17億元的貸款可能斷供，也不意味銀行業會出現17億元壞賬。原因何在？下周再談。

二之一
王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事


原文刊於信報網站2015年4月28日

負資產不為憂 宜為衰退早籌謀

金管局早前公布，2013年第二季出現27宗負資產個案；此次是去年第二季以來，首度錄得負資產個案。市場焦點集中在討論負資產重現是否代表樓市轉勢，泡沫會不會爆破、負資產數量會不會增加等等。但不少討論充斥了大量不當的預設。

錯誤聯想：負資產導致斷供增加
有關負資產的其中一個常見說法，是物業成為負資產，借款人就很可能斷供，銀行收回單位也不足以抵銷貸款本金；因此負資產如大量增加，將影響銀行體系。

上述想法的問題是與歷史經驗不符。2003年中，香港有逾十萬宗負資產，但同期按揭拖欠比率仍低於1.2%---即使是在樓價累積下跌7成的情況下，絕大多數借款人仍然緊守供款紀律。
按計劃的母公司宏亞集團在2002年開始向本地負資產業主提供按揭，以協助業主轉按減少利息支出。有關計劃的最高成數是140%，即一個市值100萬元的 物業，宏亞最高借出140萬元---由借款人取用貸款的第一天起，物業已資不抵債。而有關計劃的拖欠比率及壞帳數字，甚至比整體按揭市場更低。

我們的經驗是：對自住用家來說，會不會斷供，與物業是否負資產幾乎沒有關係；用家主要的考慮是本身的還款能力。簡單來說，除非失業/收入大幅減少，否則絕大部分自住用家會堅持供樓。

有較大可能因物業成為負資產而斷供的，是投資者。如果投資者判斷物業價格將持續下跌，便有較大機會計價離場，甚至不惜破產。此種情況下，才會對銀行帶來實際損失。
簡單來說，左右按揭斷供比率的，不是負資產個案的多寡，而是授信對象（credit acceptance）-當有大量投資者以高槓桿比率置業，又碰上樓價大幅回落時，便是較大可能出現大量斷供，威脅銀行體系的時間。值得慶幸的是：現時市 場以用家為主，大規模斷供，影響銀行體系安全的可能性較低。

金管局自2009年起多次收緊按揭指引，加上港府推出額外印花稅、買家印花稅、雙倍印花稅，令近年入市的投資者比例大幅下跌。此種情況下，可以說現時銀行對負資產大規模重現，有更大的承受能力。

不少人認為港府、金管局的措施沒有令樓價升勢停止，措施失敗。但以貸款人的視野看來，有關措施的確增強了體系的抵抗力---就算負資產增至逾萬宗水平，銀行體系也不會出現大問題。

  不過，回顧2009年以來眾多措施，有如飛車時戴頭盔、扣好安全帶---萬一出事時，減少整體損傷，屬於消極措施。但面對美國經濟增長似有若無、中國經濟 可能放緩的大環境，我們認為港府宜為樓市未來可能出現的大規模調整作好準備，不單是必要時撤招刺激市場成交，甚至是作好以財政政策刺激經濟的準備。

原文刊於經濟日報網站 2013年8月7日

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負資產的應對政策

金管局上周公布第二季負資產統計，錄得27宗負資產個案。負資產消失近一年以來，再度重現。市場焦點在討論，負資產會不會惡化、會不會衝擊銀行體系。但在討論時，市場對「負資產」現場存在不少謬誤。
香港人談「負資產」變色，原因是一般港人已將「負資產」與經濟不景、樓價下跌、失業聯繫起來。一些較專業的分析會提到，負資產代表銀行的貸款資產質素下降，影響銀行體系，但在我們的經驗而言，它們之間沒有絕對必然關係。
所謂「負資產」，是指有抵押貸款中，抵押品的市值低於未償還貸款總額。例如尚欠銀行100萬，但抵押品的市值只是80萬元，此即負資產。表面看來，問題很嚴重，因為「如果借款人斷供了，銀行沒收抵押品也收不回貸款本金」。

但上述常見的觀點有一個問題：「負資產影響銀行體系」的觀點，建基於「借款人大量違約」的假設；即認為負資產出現，就會有大量業主斷供。但現實中，會令業主，尤其是自住用家斷供的，是經濟不景、收入下跌。

負資產=/=斷供
事實上，即使是在失業率高逾8%，樓價較高峰期跌逾7成的2003年，按揭貸款拖欠比率亦只是1.2%以下，反映港人的還款紀律良好。即使是參考現時看得最淡的分析，例如樓價會在2、3年內下跌3成，也不足以支持「借款人會大量違約」的論點。

按計劃的母公司宏亞集團曾在2002年推出140%負資產按揭計劃，協助當年捱高息的業主減少按息支出；物業市值100萬元，貸款總額可達140萬元。
貸款物業從取用第一天起已是負資產。而有關計劃的拖欠/壞帳比率，甚至較整體按揭市場為低。此故事告訴我們，「負資產」與「斷供」/影響貸款機構之間，無必然關係。

與一般人的直覺相反，負資產是否會出現斷供，與物業市值的關連不大；最核心的關鍵是授信的對象 (credit acceptance)。對用家來說，即使物業成為負資產，那仍然是他的住所。
斷供了，債務或會減少，但需另外租住地方，也會有新增租金支出。除非失業或收入大跌，否則用家會傾向繼續供樓，期待下一個樓市上升周期來臨，令物業脫離負資產。

相反，對投資者來說，如果物業成為負資產，而且預期樓價會持續下跌，他們會傾向於埋單計數，甚至不惜破產，此種情況才會對貸款機構帶來實際損失。
簡單來說，只有在「投資者佔市場有高比重」的情況下，負資產出現，才會導致「資產質素下降」的現象。

用家與投資者截然不同的風險面向，便是近年金管局三申五令，以種種措施限制投資者按揭成數的理由：與用家比較，投資者在樓價下跌時的計數離場的行為，對銀行體系有更大的系統風險。

先不論現時「負資產」的規模根本難與2003年比較；在金管局及政府多重辣招後，近年置業者以用家為主，即使樓價大幅下跌，除非經濟嚴重衰退。否則即使統計上有一萬幾千宗的負資產，也不會對銀行體系有太大影響。

港府宜為跌市籌謀應對措施
港府及金管局近年推出的樓市措施，有如在高速行車時縛上安全帶。未來樓價即使大幅下跌，銀行體系以至本地經濟受到的傷害也可減低。
但縛上安全帶始終是消極措施；為了對應未來外圍因素轉差帶來的影響，當局有必要預先籌謀刺激，甚至是以財政政策去挽救經濟的措施。

最後，必須強調一點說負資產問題的嚴重性: 是對借款人來說，物業成為負資產，除了帳面上資不抵債，也意味財務自由減少---無足夠現金還錢便不能賣樓。

萬一借款人自己成為負資產統計中的一分子，那麼負資產的仍會對他產生實實在在的影響。

如果借款人現時的按揭成數較高，應該善用低息期，供款較低的特性，一方面增加儲蓄，另方面控制開支，讓自己在未來樓市調整時，有更大的迴旋空間。

原文刊於信報網站 2013年8月3日

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不同銀行處理銀主盤的策略

按揭是以物業為抵押的貸款，當借款人斷供按揭時，銀行便有權收回抵押品，將之拍賣，並抵償拖欠的金額。如果拍賣所得高於未償還金額，借款人可取回多出的部分。

值得留意的是，不同銀行對「拖欠款項」及「拍賣抵押品」會有不同的計算方式及政策；而不同的計算方式，對拖欠款項的借款人，會有很不同的影響。

貸款是有利息的，當一名借款人斷供按揭時，銀行除了會計算借款人欠下多少本金，亦會計算他欠了多少利息。而不同銀行的計息標準，是會影響欠款人最終有多少拖欠款項。

就筆者所知，多數外資背景的銀行，會以90日「斷供後截數」(non-accrual)的方式計算欠息。即是一筆尚欠100萬元的按揭，最多只會計算90天的利息。即使銀行最終要一年後才完成收樓、拍賣的手續，欠款上限都是100萬元本金+90天利息。

而部分本地銀行，政策是「斷供後由 180天到365天截數」，即一筆尚欠100萬元的按揭，最多可能會計算365天的欠息。

兩種政策各有其原因，外資行背景多數令他們認為是債仔斷供、破產都是可計算的風險，而且外國環境，樓價偏向平穩。面對拖債，此類銀行的取態是盡早處理拖欠。只計拖欠還款的債仔90天息，背後的理由不是外資行較「仁慈」，而是現實需要。一旦持續計算利息，但收回物業後，最終因拍賣價不理想，而債仔又告破產，多計的利息會出現撇帳。為免太多撇帳，寧可現實一點，只計90天息。

因此，外資行一旦收回物業，多數會斬纜計數方式，立即以市價賣樓。

本地銀行的文化背景卻不同：本地按揭斷供、破產的情況較不常見；而且可能受「長線樓市必升」的信念影響。本地銀行有時收回物業後，亦會待市況好轉才安排物業拍賣；而坐盤的利息成本，便可以用「計息一年」的方式收回。兩種取態，反映兩地樓市的生態完全不同。

如果借款人斷供後，樓價持續下跌，則外資銀行的做法(較早截數、盡早拍賣)，會對借款人較有利。相反，本地行的做法(計算較長時間的欠息、視乎市況拍賣)，會在升市時減少斷供借款人的損失。

值得留意的是，上述不同銀行的取態，並不會在按揭契或貸款確認函(facility letter)內出現；只會在借款人斷供後才會獲銀行知會。

原文刊於 iMoney 2012年3月3日