海外中國公民繳內地稅對樓市影響

早前有報道指出，中國政府開始嚴格執行向境外工作公民徵稅的政策。有分析認為，措施可能令在港打工的港漂考慮回歸祖國，長遠不利香港挽留人才，更不利樓市。但左想右想，措施更似是鼓勵在港打工的港漂入籍香港。

報導引述消息指出，近期在香港營運的國企，已向內地員工指示要申報2019年收入，準備繳交內地稅。有指香港個人薪俸稅標準稅率僅約15%，如果港漂要交內地所得稅，最高的稅率是45%(應該不會雙重徵稅，即如在香港已按本地稅率15%交稅，付內地稅便是30%收入)；在港的內地專業人士，如果在離鄉別井又要交內地的高稅率，倒不如索性回內地打工。

有關的分析並非完全沒有道理，假設某港漂在香港及內地的工作收入相近，而在兩地打工都一樣要交45%稅，如果回家鄉打工，除了同聲同氣，其他開支，尤其是住屋都會比香港低。但以上分析有一個前提，相關人士在香港及內地可找到收入相近的工作。

其次，有關分析有一個盲點：忽視了在港打工的港漂，可以在住滿7年後申請成為香港永久居民。此時港漂便成為新香港人，失去內地的戶籍，也因此只需向香港政府交稅，薪俸稅標準稅率便是15%。此處尚未計算入籍香港，特區護照遠較中國護照方便、大致上香港的各類社會福利、醫療較佳之類的好處。

當然，「有辣有唔辣」，入籍成港人，失去原居地戶籍，也有一定代價，例如內地限制非當地居民購買物業時，此類變更戶籍人士如果仍想在原居地置業，多多少少會受到影響。

不過，整體而言，對在港打工的港漂來說，如果住滿7年入籍，便可望長期少交三分二的稅，似乎欠缺強烈的理由回鄉工作。中國政府的新措施，反而可能促使更多港漂決定留港入籍。假使未來幾年，真的出現舊香港人的移民潮，新一代的新香港人，在經濟上可能正好填補空缺。在樓市方面，因為移民潮而預期樓價下跌，可能亦會落空。

原文刊於信報網站 2020年7月27日

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樓價與購買力脫節嗎？

歲晚時節，又是估樓價走勢的時間。估計來年樓價走向的專家意見，一面倒估計來年樓價上升，會否反高潮，有待時間證明。在云云專家中，少數持相反意見的，主要立論是目前樓價與購買力已經脫節。究竟樓價有沒有與購買力脫節？

討論之前，請先想像一個虛擬的情況：假設明年香港全港只有一個物業供應，位於山頂，實用面積1萬方呎，最終以呎價10萬元，樓價10億元成交，買家是富豪榜中人。你說此時樓價有沒有與購買力脫節？

如果一本通書睇到老，以全港家庭收入中位數去衡量，香港的「平均樓價」10億元，樓價不止離地，簡直高到上火星。但在上述的虛擬交易中，買家的供款負擔佔收入比率可能極度偏低，那麼樓價究竟有沒有與購買力脫節？

上述虛擬例子的作用之一，是要說明大家在說「購買力」之時，用字一樣，但不同評論者所指其實大有不同。結果一方主張樓價已經與購買力脫節，另一方卻認為現時購買力遠遠未被耗盡。

認為樓價與購買力脫節的一方，會搬出中等收入家庭(或者是中產收入人士/大學畢業生等)的收入，已經難以應付一個「上車盤」的首期/每月供款。很大程度上，此是事實，而且因為近年樓價升幅高於薪金升幅，計算上樓價是愈來愈與「購買力」脫節。

而認為購買力未被耗盡的一方，會指出由於成交量下跌，實際上入市的買家是較高收入的一群，加上買家大都通過壓力測試，實際上供款負擔不大(此方面又有人口普查的數據佐證：2016年樓價比2011年高，但需要為住所供樓的家庭，供款佔收入比率反而微跌)。

那麼，樓價與購買力是否可以長期脫節？那便要看你說的是哪一種「購買力」。如果說是「一般家庭」，某程度上樓價是可能更長時間與一般家庭收入脫節；因為支撐樓價的，其實是另一意義下的購買力。

原文刊於信報網站2017年12月19日

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樓市購買力何來？

每隔一段時間，電視台就會有樓市專題，常見的故事，是收入中等的家庭，都表示難以負擔現時樓價。這邊廂，由個案到大數據，都說樓價脫離市民負擔能力；那邊廂，在種種辣招後推出，地產代理都說市場上已無炒家活動，那為何樓市還是屢創新高？

明明一大群統計上處於中等收入的家庭都說難以負擔現時物業，市場又說炒家絕迹，那購買力何來？其實兩者並無衝突。上車盤價格對用家來說可能已是難以負擔， 以400萬樓價，9成按揭，30年月供計，家庭收入要有32,762元才可通過壓力測試--數字與去年第四季居於私樓家庭月入中位數33,000元接近。 換言之，統計上處於中等收入家庭，只是剛好可負擔上車盤價格。

但上車盤對用家來說難以負擔，甚至炒家也因交易成本高企退場，卻不代表欠缺承接。對資金充裕的投資者來說，在現時住宅供應緊張的情況下，即使交易成本提高，住宅物業仍不失為回報合理的投資。

買樓收租仍吸引
以購買400萬元物業收租為例，單位市值租金大概1萬元，回報率為3厘，一般已足可抵銷5成按揭的供款（以30年，按息2.15厘計，月供7,544 元），而且每月有正現金流，只要租金維持上升，甚至保持平穩、按息又保持偏低水平，便不失為較銀行存款回報吸引的投資--如果持有物業3年以上，他日出售 便不需支付額外印花稅，期內樓價有明顯升幅，投資者獲利幅度便更明顯。

當然，如撇開樓價升幅不計，買樓收租是否吸引，主要視乎租金是否可維持高企及低按息是否可維持。租金是否可維持上升不好說，但以400萬元物業，租值1萬 元計，假設租金不升不跌，5成按揭計（即現時非自用住宅的按揭成數上限），供30年，按息2.15厘，月供7,544元，即出租物業，扣除按揭供款，有 「正現金流」。

如果以「有正現金流」視為買樓收租的一個決定條件，在年期、租金不變的情況下，200萬元按揭，按息要上升2.25厘，達4.4厘，每月供款才會突破1萬元，出現現金淨流出狀況。

上車級物業不乏承接
文章見報時，美國聯儲局尚在議息，但一般相信在環球量寬、美國經濟數據強差人意，尤其是通脹率仍低（事實上上次公報的通脹數據是-0.1%，技術上是通縮）的情況下，美國將難以大幅加息。

姑勿論市場對「美國不會大幅加息」的預測是否過於樂觀，但在「低息將持續」的預期下，部分現金儲備充足人士購買物業作長綫持有，仍不失為合理選項。因此，在未來一段時間，我們大概仍會看到一般上車級物業樓價繼續拋離用家購買力，但仍然不乏承接的情況。


原文刊於經濟日報網站 2015年4月29日

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官方數據看「非上車客」入市比率

上周三運輸及房屋局局長以書面回覆立法會議員有關近年置業人士中，已持有物業者比例的提問。有關回覆未見傳媒引用，但數字值得留意。

何秀蘭議員原先要求局方提供近年買樓人士當中，1.置業時沒有物業；2.置業時有一個物業；及3. 置業時有兩個以上物業的數據。而運房局回應的數字不算完整：原來政府只有統計持香港身份證買家，在買樓時本身有沒有物業，但沒有細分持有多少物業、也沒有統計非本地買家的情況；而且只有近3年的數據。

根據稅務局加蓋印花申請的統計資料，持有香港身份證的個人住宅物業買家在簽訂相關的買賣協議當日擁有其他在港物業的情況見附表。

「非上車客」入市比率持續下跌

將數據簡化，可見2011年時，本地住宅交易買家(個人，不計公司)中，47%持有物業；比例按年下跌：2014年首季是31%。

持有住宅物業的本地買家比例減少，原因應該是種種需求管理及逆周期措施生效。尤其是去年2月推出的雙倍印花稅、按揭壓力測試要求亦收緊；持有物業的港人，再入市的交易成本上升、按揭槓桿下跌。直接令有樓在手的買家入市數目按年減少逾萬。相對來說，「並未持有物業」的買家，未直接受辣招招影，此類買家的數字未見大幅減少。

有關數字亦與市場的印象相符，即主要受辣招影響的是非上車客，相對而言，上車客受影響較少，單以本地買家計，上車客的比例持續上升。以成交比率計，非上車客的入市比率下跌；政府的需求管理措施可說有效。但如果問現時未持有物業，又希望上車的打工仔，他們可能會說辣招無效—上車客需求持續強勁，但樓價未見明顯調整、整體市場的放盤量甚至降低了。對上車客而言，親身感受可能是上車難度從未降低。

上述情況引申另一個問題：在需求管理下，很多本來看好樓市，本來打算入市的資金被阻擋而未能入市。一旦樓價回落而迫使政府撤招，等於此類買家的入市門檻回落。

不少上車客可能一心等待樓價回落至較易負擔時才入市；但必需留意，辣招及收緊了的按揭指引在某程度上為市場儲蓄了大量投資需求。如果未來樓市急跌而官方撤招，上車客覓盤時，可能需要面對此批投資者的競爭。換言之，他日樓市回落，上車客亦未必可以淡定找筍盤。

 

表：持有香港身份證的個人住宅物業買家在簽訂相關的買賣協議當日擁有其他在港物業的情況：

年份	未持有本港物業	持有一個或以上本港物業	「非上車客」比例
2011	36,634	34,825	47%
2012	44,074	30,604	41%
2013	33,609	19,979	37%
2014首季	7,846	3,540	31%

資料來源：政府新聞處

原文刊於iMoney 2014年5月31日

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