財務公司換樓貸款

近幾年樓價升勢持續，但二手成交量比起之前的高峰期大幅萎縮；原因之一是按揭收緊，正常樓換樓的客戶除非採取「先賣後買」的策略，否則較難借足購買新居所需按揭。有財務機構迎合市場需要，推出針對換樓客目標的財務安排。換樓人士在選用時又有什麼地方要注意？

換樓客難為新居借足按揭，一般情況是舊居未供滿；由於持有一個未供滿物業，再為新居借取按揭時，按揭成數便會比標準限制下調一成。即1000萬元以下物業，按揭成數上限五成，貸款額不可逾400萬元；1000萬元以上物業，按揭成數四成。而且新舊兩個按揭的壓力測試標準更為嚴格：總供款不可逾月入四成，加息3厘不可逾月入五成。

按揭指引收緊，好處是金融體系穩定；但對那些只持有一個未供滿物業自住，希望換樓的業主來說，換樓難度卻因此大增。換樓客其中一個可行策略是「先賣後買」，即先賣出舊居，還清舊樓按揭；便可以用標準按揭成數、標準壓測限制去申請新居按揭。但策略的代價是在賣出舊居、遷入新居之前，要先物色臨時居所，平添搬屋成本；而且在升市之時，先賣後買可能被迫「低賣高買」。結果，財務機構的換樓貸款產品便應運而生。

以新近推出類似產品的機構為例，貸款成數可達新居七成，不設壓測。而還款初期利率只為P-1%，之後利率逐步上升至P+5%。對貸款機構而言，利息機制步步高升，變相鼓勵借款人提早還款，加上有樓抵押，整體風險不高。

對換樓客來說，透過此類產品可以用較低首期購入新居，待新居交易完成，甚至完成裝修後再售出舊居，再以轉按方式將新居按揭轉移至銀行。以略高的息口避免了一次搬屋之苦，而且在升市中可食盡升勢。

當然，世事無完美，執行先買後賣的策略，萬一樓市回調，業主便承受雙倍損失。在市況不就，而新居按揭利率又逐步上調，也會迫使小業主要在市場氣氛較差時，急急出讓舊居。較惡劣的情況，是出售所得較預期為低、新居估值下調，可借入款項減少，難以足額償還財務機構的貸款，被迫以較長時間捱貴息。

綜合而言，此類產品的確是回應了一部分業主的需要，但在考慮是否採用前，必須小心衡量相關風險。

原文刊於信報網站2018年2月20日

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財務公司按揭比重評估

討論樓市是否有泡沫時，認為沒有泡沫一方的一個主要論點，是銀行新批按揭有嚴格監管，金管局統計新批按揭平均按揭成數只有五成，供款負擔只有34%。但有反方意見認為，上述統計只包括銀行數據，未能反映財務公司按揭對市場的潛在影響。究竟財務公司提供的按揭，比重有多大？

客觀而言，對於財務公司按揭的規模，難有準確的數字──此等公司不受金管局監管，除非是上市公司，否則亦毋須公開財政報告；結果對於整體財務公司的按揭規模，只能人言人殊，一些人認為銀行按揭成數受限，審批嚴格，一定會促使借款人轉向財務機構；相反意見認為在重重稅務限制下，根本不會有很多投資者借高息按揭入市。

坊間有分析指出，2009年以來，金管局統計的銀行按揭取用金額一直穩定，幾無增長，與期內樓價上升一倍的情況並不配合；估計是財務公司借貸填補了銀行按揭「本來應有」的增長。有關分析認為情況嚴重──財務公司提供的按揭不止是規模大，而且利率高、又欠缺壓力測試之類的風險管理，一旦外圍因素轉差，借款人承受不了高息還款，可能引發大量斷供、銀主盤湧現，最終加大樓價跌幅。

近10年升市 只由較少資金推動
有關分析似乎言之成理，但有一個嚴重的盲點：2009年以來，樓價雖然有累積一倍的升幅，但每年樓市的成交金額，其實十分穩定。我們先看一下上一個成交期樓市瀕臨瘋狂的盛況。1996年，全年物業交易註冊金額為4746億元，1997年是8680億元，升幅83%，反映大量資金進入樓市。1996年銀行住宅按揭取用金額為1630億元，1997年為2563億元，升幅為57%。

要留意1996和1997年有大量確認人交易，一個住宅可以在正式成交前轉讓多次，但只有最終買家有可能申請並取用按揭，故按揭取用金額升幅不及同期成交金額升幅。

而2009年至2016年，物業交易註冊金額最高的是2010年的6900億元、2012年的6500億元。而近2014至2016年，總成交金額都在5300億至5500億元水平，數字只較2009年約5200億元略高。簡單來說，上一個高峰期，我們的確看到資金大舉流入樓市，推高樓價。但2008年金融海嘯後的年份，資金其實被限制進入樓市，整體成交金額未有明顯上升──自然地，近年的按揭取用金額亦較為穩定。那麼樓價上升是什麼一回事？

其實，只要細看成交宗數，2009年物業成交13.4萬宗，2014年物業成交8.1萬宗，2015年是7.6萬宗，2016年是7.3萬宗。接近的成交金額，但成交宗數卻愈來愈少，每宗成交價自然較高。此解釋了為何銀行按揭取用金額未見大升，但樓價卻上升一倍的現象。

簡單而言，在「正常情況」下，熾熱的樓市應該出現成交價和成交量齊升的現象。但近年辣招眾多，成交量被壓低，流入樓市的資金未見大幅上升，卻足以推高樓價。而樓市成交額及銀行按揭取用金額的比例，近年亦大致維持，認為財務公司按揭大幅取代銀行按揭的觀點，仍欠實質數據支持。

原文刊於信報網站2017年8月1日

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善意盈盈的融資方案

有時看電視廣告，會覺得世上有很多好心人，你有財務問題，他們會幫你「度掂佢」；他們會提醒你投資機會一瞬即逝，幸好市場上有特快批核的融資渠道，而且不需入息證明，有樓契就可以有錢到手。

筆者覺得沒有必要懷疑以上廣告背後的動機是否良好，或者世上的確有一些一瞬即逝的投資機會，有樓在手的業主也的確可抵押物業，快速取得所需現金。明明有大賺的投資機會，最重要是快速融資，短期利息支出高一點又何妨？所謂「轉一轉手都返曬來」啦。

善意的詮釋

類似的好心建議尚有很多，例如「置業初期開支大，不如先借一個二按，頭兩年低息/免息免供/供息唔供本」等等。表面看來，類似的說法不算有錯，只是此等好心建議，都建基於一個假設---現況不變。

例如不少新盤提供的二按，都有供款假期(Payment Holiday，即初期免供)，或初期低息(Teaser Rate)的設計，此類設計的確可減少借款人置業後初期的供款支出，無花無假。另一方面，置業涉及首期、印花稅、律師費，以至裝修、購置家電等大量支出，有方案可以減少初期供款支出，令業主可「回一回氣」，還不是一個貼心的安排？問題是，借款人習慣了初期偏低的供款支出，一旦優惠期完結，又碰上市場按息回升時，供款支出可以大幅增加。以典型的6成一按，2成二按，二按還款期25年，二按利率為最優惠利率(現為5厘)，首2年免息免供計，一旦2年內按息上升2厘，2年後一、二按供款會較置業初期急增93%，未必每位借款人都容易適應。(比較而言，一般一按現行按息2.15厘計，供30年，2年後利息上升2厘，供款只較初期上升28.9%)

不論是標榜快借快還，抑或窩心設計的初期供款減少的各種安排，背後都反映一種「喜歡就好，最緊要快」的心態，但卻欠缺對未來環境可能有變的視野。

好心協助的風險面向

如果經濟下行，借款人又遇上收入下跌，甚至失業，便更難應付急增的供款。或者有人會說，借用較高息的二按，都不會打算長期使用，待樓價上升後，大可透過轉按，提早償還二按，減少利息支出。但以上大計要行得通，仍有幾個先決條件：1.樓價明顯上升；2.收入增加或不變，順利申請轉按；3.幾年後銀行的貸款意欲及新造按揭的條件與現時一樣或更好(例如現時按息P-3%，未來也一樣)。只要幾個條件中有一個不成立，以轉按減少二按利息支出的大計都會落空。

在此要強調，借錢是負債行為，要付上的是個人以及家庭的資源去償還欠款，違約的後果不只是名聲受損，整個生命週期的發展亦可被嚴重阻礙及影響，不論是置業抑或借貸，不應只講「買定離手式」的賭博心態。

不過，見到這麼多好心介紹和窩心設計，筆者便想到一個從猶太拉比聽來的故事。

話說很久以前，那時人人互通有無，共享所得，除了米麥之類主糧，還有餘暇種葡萄作甜品，人人安居樂業。有一天，一位天使到來並對眾人說：「只懂吃葡萄，太單調了，我來教你們製作特飲。」天使帶來羊、獅、豬、猴的血，加入葡萄中，釀成了葡萄飲料。人類 喝過這飲品後，初時會像羊一樣順良；喝多一點，會覺得自己如獅子般強壯；再喝更多，卻會變得蠢鈍如豬；如還要喝下去，便會變得猴子一樣，四處搗亂，不受控制。故事的教訓，或者可由經濟學家海耶克(F.Hayek)的一句說話總結「通往地獄之路，往往由善意鋪成」？

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站2015年7月28日

 

財務機構的風險管理措施

財務機構提供的按揭會否引發細價樓下跌，而最終引爆吹脹多年的樓市，是市場熱話。筆者從事商業銀行及按證工作多年，對財務作業的丁點認識，希望以貸款人及借款人角度，嘗試分析有關現象及影響。

一般認為，財務機構放債欠缺監管──只要向警方申請放債人牌照，利率不高於法定的60厘息，就可合法放債。而此等機構在一按以外，再向業主提供的按 揭，整體按揭比例可能貼近，甚至高於市值十成。一旦樓價回落，物業便成為負資產；只要業主斷供，銀行便會收樓，提供三、四按的財務機構將可能面對全輸的後 果。因此，有人認為財務機構為減少此方面風險，一有風吹草動，勢將Call Loan，觸發樓市調整。

「財務機構提供的按揭，最終會導致樓市爆煲」，這命題接近一種滑坡理論；理論上可能，但在細節上的互動要同時以線性發展，而且過程又極濃縮地進行。惟筆者認為首先需要處理一些細節問題：

一、如債仔拖數，Call Loan對財務機構是否真的有利？
二、除了主動Call Loan外，財務機構有沒有其他風管措施？
假設你是財務機構老闆，你看到按揭申請人的物業已有三個按揭，按揭欠款為抵押物業市值九成，即是樓價少少調整，物業便會成為負資產，債仔斷供，銀行收樓有第一順位收回欠款，你就分分鐘全輸。好了，你會基於什麼原因批出按揭？

首先，就是要處理風險及回報關係，在全輸的可能下，風險自然要在價格(借貸的價格便是利息)反映。除此以外，為應對信用風險，還款期愈短愈好。結果這就是金管局總裁指出的情況：一般財務機構二按的營運模式，都是利率高、年期短。

跟着要面對「負資產」的風險。一般在查冊看物業有涉及多少貸款的抵押登記，如出現三個未註銷的有關登記，的確可以說物業「為三宗貸款的抵押」，即三 按。但除了借貸雙方，第三者其實不能掌握有關貸款除了物業外，是否有其他抵押或擔保人。換言之，單看市場有多少宗三、四按，有可能低估了有關財務機構的風 險遞減能力。早年流行的外傭貸款，就是以扣留護照待貸款全清時退還，作為風險遞減的手段。

當然，財務機構另一常見的措施便是較銀行更積極的「追數管理」；一旦延遲還款，財務機構(或其外判收數公司)的追魂追收電話必然較銀行的更急更密。

所以，主動Call Loan是追收欠款的手段，但不能算作風險管理措施，因為Call Loan失敗的結果就是全輸！反而財務機構其他的風管措施，包括其他抵押品、追數的管理，才是這行業的生存之道！

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站 2015年4月7日

加辣看爆煲風險

金管局上周五進一步收緊按揭指引，部分意見認為目的在回應市場有關於「財務公司三、四按將引致細價樓爆煲」的言論；又有人認為是針對某地產代理「代辦十成按揭」的宣傳。出招的真正原因，當然只有金管局自己才知道，但大家不妨用較宏觀的角度對出招原因作出剖析。

回想一下，近幾年，一眾高官每次評論樓市，重複又重複地提及的風險是什麼？
是加息！一旦加息，按揭供款就會急升，樓市便不妙，諸如此類。

基本上，港府去年應該預計，今年第一、二季美國會開始加息，一旦美息正常化，就算樓價不大跌，總會有調整吧。因此，上一次加辣，是2013年初的 事，2014年一整年，港府都在等---等美國加息，那時樓價升勢可望放緩。但計算不似預期，聯儲局主席耶倫（Janet Louise Yellen）早前的言論顯示，美國加息最快也要第三季，而且整體幅度恐怕有限。

待市場消化有關消息，加上農曆新年後的傳統旺季，樓市勢將爆升。港府等不及美國加息了，便唯有推出Plan B—收緊按揭。換言之，收緊按揭，與其說是回應樓市爆煲的分析或「十成按揭」的宣傳，不如說是對應宏觀局勢，審慎考慮的結果----趕在樓價再飈升前，先 行壓下上升的勢頭。這是一個先發制人式的行動(Pre-emptive act), 多於反應式的行動(Responsive act)。

回看樓市爆煲會因財務公司二、三按爆煲的分析。有關分析恐怕低估了金管局的風險管理能力；其實由去年起，金管局已多次提示銀行，不可向財務公司提供 貸款經營物業按揭。由金管局總裁提及財務公司按揭貸款規模的數字，亦可見金管局對財務公司業務有充分掌握---有關二、三、四按的風險屬於已知風險，而且 一定程度上已被管理，樓市不可能因此而爆煲。

再看某地產代理强調的「十成按揭」宣傳，據說是以中小企貸款搭夠樓價十成，並謂有多家銀行配合云云。可以肯定的是，那些報稱配合的銀行，現時已被金 管局「特別關照」中，往後亦不可能透過此途徑變相提供十成按揭。况且筆者在銀行界的同事，均認為十成按揭是噪音，多於實際。不論是要壓抑此類灰色貸款，抑 或控制三、四按風險，其實都不必用上收緊按揭；又怎會為此而出招？

但凡某一市場爆煲，事前多數出現監管機構疏於防範的現象。現時香港對於樓市、按市的監管，可說史無前例的嚴格。事實上不只是香港，其他地方的中央銀 行，也一樣用放大鏡審視銀行信貸，一旦外圍出現任何風吹草動，監管措施便會收緊。所以財金官員那句「有需要時會毫不猶豫再出招」不是靠嚇。

在有認真監管的情況下，樓價出現1997年或2008年大幅調整的機會不大。事實上，由耶倫的言論看來，美息縱升，在一段長時間內亦將維持在偏低水平，樓價高位橫行的情況似乎會再持續數年。

王建成
宏亞按揭營運總裁

原文刊於BDC數碼電台網站 2015年3月5日

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港版次按危機？

知名投資者及博客提及，香港樓市有大量涉及財務公司的三、四按，並一度預言細價樓狂潮將在數月內爆煲。數年前美國金融海嘯肇因於次按危機，香港的三、四按究竟有多嚴重？是否足以引發一場資產調整？

首先需要強調的是，三、四按不一 定是次按。所謂次按（Subprime Mortgage）是指，信用狀況較差之借款人的物業貸款；2008年之前，美國金融機構提供此類貸款，某程度上是美國政府鼓勵的結果。最終大量根本無力 負擔供款人士入市，而次按又在證券化後包裝為不同衍生工具發售，最終連鎖效應引發金融海嘯。

向財務公司承按 息率較銀行高
香港當然也有信用狀況較差之置業人士，如果他們未能在銀行取得貸款，往往會轉向財務公司申請按揭；此類按揭的確帶有次按的特性-借款人信用狀況較差、拖欠供款的風險高，利率亦會較一般銀行按揭為高。

不過此類按揭佔市場比重一向不 高，近年亦未見此類置業人士需求上升。近年財務公司如雨後春筍湧現，真正的原因，是當局收緊銀行的按揭；例如購買$1,000萬以上物業，銀行按揭成數便 只有五成。部分買家為減少首期支出，在向銀行承造五成按揭之外，便有充足動機向其他財務公司取得二按（至於是否獲一按銀行同意，那便是另一回事）。而所謂 大幅增長，亦只是相對於過去數字。根據統計，三按以上的貸款宗數，去年仍不足千宗，相對於本地房地產市場的規模，就算全數出現拖欠，亦不足以引發大規模調 整。

值得留意，為了減少首期（又或置業後重新增加現金比例）而向財務公司借貸的人，並不必然是信用狀況較差之借款人。

須承擔貸款風險 不會盲目借款
美國當年次按獲官方鼓勵（例如半 官方的機構樂意購買次按證券），風險由市場分擔（結果最終亦幾乎拖垮市場）。相對而言，香港提供二、三、四按的財務公司都需要直接承擔貸款風險，他們仍需 計算借款人的還款能力-一旦二按借款人破產，物業需要拍賣抵債，一按銀行將優先取回欠款。在此遊戲規則下，不見得提供二按的財務公司會盲目借款。

另外，有部分財務公司安排的「按 揭」，實質只是以物業抵押的短期貸款。例如年息接近20厘的貸款，以物業抵押之餘，據了解，還款期可短至數個月，整個設計主要為滿足業主短期周轉的需要。 此類貸款存在，顯示部分業主的確視物業為提款機，更甚者，部分物業1年內可能進行多於一次的套現；但亦表示，一旦業主出事，多於一宗的按揭，亦只會影響一 個物業。

總括而言，三、四按的存在，不一定代表借款人負擔能力有問題。不足千宗的三、四按，亦不見得一定會對樓市帶來嚴重影響。

原文刊於置業家居2015年2月28日 

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被低估的供樓負擔比率

早前港府宣佈加強額外印花稅及新增買家印花稅以調控樓市，財政司司長引用數據，指「第三季的初步數字顯示，市民的供款負擔比率已經升至50%」，超過過去的平均數，反映樓價與市民負擔能力脫節，因此有需要推出新措施。

值得留意的是，「負擔比率50%」是一個計算出來的模擬數字，據了解是出自政府經濟分析部門，標準是「家庭收入處於中位數」家庭，以市價購買一個400呎 單位，承造70%按揭，分25年還款而得出來的數字。不同機構對按揭供款負擔的計算本有不同標準，官方由於引用「所有家庭收入中位數」，當中包括居於公營 房屋的住戶，此類家庭收入理應較整體的低，令計算出來的供樓負擔偏高。

供款負擔---忽視財務公司影響

另一方面，上述數字亦反映了現時有關政府部門的問題：計算時只考慮當前一般銀行按息，未有考慮近年興起的物業信貸公司及其按揭產品。

金管局近年多次收緊按揭指引，現時購買600萬元以上物業，已不能借足7成。一個樓價700萬元的物業，現時透過一般銀行，只可借取420萬元，置業人士要拿出280萬元作首期。金管局限制銀行按揭成數的結果，是催生了大量財務公司，為買家提供另類樓按產品。

此類物業作為抵押品，本身並沒有問題，借款人亦有充足的償還能力，貸款予此類買家的風險不高，他們只是受制於新按揭指引而不能借入7成或以上的按揭而已。市場上有不少不受金管局監管的機構，便以略高的利率，向此類買家貸出樓按，方式可以是整筆按揭貸款或是「第二按揭」。

銀行禁足 刺激高息樓按叢生

由於一般銀行被禁足，不能進入此市場，財務公司便被給予一個廣闊、少競爭的營運空間。對客戶來說，如果有置業需要，又沒有足夠的現金儲備作首期，便可考慮 此類產品---欠缺銀行競爭的後果，是此類產品的按息高於一般按息，幅度視物業質素、借款人償還能力而定，由最優惠利率減1厘，至最優惠利率加十多厘不 等。

此類貸款機構其門如市，買家願借，財務公司願貸，本質上是你情我願。只要有關機構的資金不是來自本地銀行體系，即使出現壞帳，也不會衝擊體系安全。但對置 業人士來說，支付的利息成本卻直接上升。諷刺的是，官方(及大多數私人機構)計算一般家庭的供樓負擔時，完全無視此類盛行的高息樓按，仍然以一般銀行的按 息，作為計算一般負擔能力的假設。

如果將此類不受監管的樓按產品一併考慮，現時一般家庭的供樓負擔開支應略為上升---以官方的標準，應已逾50%水平了。

原文刊於信報網站 2012年11月10日