另類供樓供三代

傳說中，日本在上世紀泡沫經濟年代，樓價高企，一般小市民收入難以負擔樓價，打工仔要拖長按揭還款期，出現所謂「供樓供三代」的情況。在香港，銀行按揭還款期上限為30年，原則上不會出現超長還款期的現象。但細究下來，另類供樓供幾代的趨勢已在香港出現。

說是「另類」，指的是供款年期難以延長，表面上不會出現數代人接力供樓。但如果說「供樓供三代」的核心問題是樓價高企，單靠一代的財力難以獨力完成置業大計，需要父母輩協助的話；那麼父母資助子女首期，甚至作為聯名借款人以通過壓力測試，借取按揭的情況，在香港的確有日益普遍的趨勢。

早前便有物業代理集團表示，其客戶群中，有近4成是靠父母及其他家人協助首期。在資助首期之外，近年按揭申請中，子女買樓，要父母作按揭擔保人或聯名借款人的情況亦屢見不鮮。

同一現象可以有多個解讀方向，上述物業代理集團高層便認為：中國內地子女需要父母資助入市的比率高達7成，相較而言，香港的數字仍偏低，此方面的購買力大有再推動樓價上升空間。同樣地，在按揭申請上，如果單純考慮初次置業年輕買家的收入，實在難以負擔按揭供款，但如果考慮到香港在上世紀80年代經濟起飛，不少年輕買家的父母累積一定財政實力，便可能會得出「樓價尚在買家(在家人支持下)可負擔範圍」的結論。

不過，由較審慎的角度看，大量年輕買家要家人資助在可順利入市，也代表高企的樓價影響的已不是一代人的生活，甚至可說已開始蠶食上一代人的退休儲備，難說是健康現象。

針對部分新世代買家難以獨力通過供款比率要求及壓力測試的情況，個別銀行亦開始調整按揭的審批標準。舉例而言，物業按揭的還款期會受借款人年紀及樓齡限制；以年齡為例，一般銀行會規定按揭還款期+借款人年紀不可高於某一上限，例如75年。當借款人不止一人時，過去銀行往往會以「收入較高者為準」。此一要求會可能會令「高薪父母+低薪子女」的借款人組合難以取得較長的還款期。

例如父親與兒子共同申請按揭，二人年紀分別55及25歲，父親收入較高；過去一般情況下，銀行計算人齡+樓齡的限制時，會以父親為準。如果銀行對人齡+樓齡的上限是75年，則有關按揭年期一般只可至20年。由於樓價高企，類似父母與子女聯名買樓的情況愈來愈多，如維持「以薪高者年齡為準」，便難以提供較長期期按揭，可能令借款人難以通過壓力測試。

近日開始有銀行調整指引，在多名借款人的申請中，申請人年齡的計算改以「年輕者為準」，有關改變便可令借款人較易取得較長年期的按揭；亦可說由側面反映，樓價高企，部分新世代置業人士愈來愈需要家族支持才可順利入市。

原文刊於iMoney2017年2月11日

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父母出首期的考慮

近年新盤成交，多見父母為子女出首期買樓的故事，當中其實有一定政策誘因：對有樓在手的父母而言，以「無樓」子女名義購置單位，印花稅成本較低。但換一個角度看，也可說父母出首期、子女供樓，是耗用上一代的積蓄入市；如果父母有意資助子女入市，應該有什麼地方要考慮？
「父母出首期、子女供樓」的情況增加，可以有多個解讀方向，其一自然是辣招之下，父母如已手持物業，再購物業投資稅費支出大增，倒不如以未持有物業的子女名義入市。多個新盤出現「首置買家」以單一合約購買幾個單位，只需付印花稅4.25%的個案，料屬此類合法避稅的操作。
但在另一角度看，部分父母資助子女首期，如非用於投資，便是反映本地樓價極高，需要耗用多於一代人的時間付清樓債。過去有傳說日本樓市在高峰期需要三代人供樓，香港由於有三十年按揭的時間限制，成就不了三代人供樓的盛況。但子女如要父母數十年生聚才可入市，其實一樣是幾代人供樓的變種。
但樓價高企，形勢比人強，不少青年人的確需要家庭資助才可入市，仍有不少地方需要考慮：
是否影響退休支出
子女成年可買樓計，父母年齡一般在五十開外，已是要部署退休的年紀。如果父母生財有方，資助子女入市後，仍不會影響退休生活，自然無妨提供資助。相反，如果為子女提供首期後，會嚴重影響退休生活，在作出決定前便宜三思。
要知道，如果親子兩代人勉強只可湊足一份首期，而父母一輩又近退休，資助子女入市，等同將所有資金押在樓價必升的賭局上，風險過度集中，也可說是子女提早耗用父母的退休金入市。
子女供樓能力
較理想的情況，是父母提供首期後，子女本身已可通過供款與入息比率的要求，獨自申請按揭（即父母不必成為按揭的借款人或擔保人）。
相反，如果父母提供首期後，單靠子女收入仍不足以申請按揭，需要父母或其他非業主的親人作為借款人或擔保人的，相對便較不理想。當然，此標準難以絕對化，例如預期子女在短期內可獲某些專業資格，收入將大幅上升，供款負擔可望大跌的個案總會存在。
有無替代方案
說難儲首期，不少人會以標準按揭成數6成作為計算基礎，400萬樓價計，單是首期便需160萬元，對月入萬多兩萬元的職場新鮮人來說，似乎是難以企及的目標。但要記住，標準按揭之外，尚有其他高成數按揭組合可以考慮，按揭成數可高至8、9成。善用有關安排，可大幅減低儲蓄首期的時間，也可避免耗用父母退休金的顧慮。當然，在選擇時要留意有關計劃的利率安排，是否合理，是否在負擔能力之內。

原文刊於經濟日報網站2017年1月18日

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逆向思維——父母資助子女入市的政策因素

每逢上車級新盤開售，傳媒總找到一些「上車靠父幹」的買家訪問；一般討論焦點都是「樓價堅離地」、「後生仔憑自身實力難上車」等，但較少人討論，那些提供資助的父母，其實有何因素促使他們作出如此決定？

以上問題看來有點蠢，父母愛護子女是天性，如果下一代有居住需要，但負擔不起樓價，父母又有財政實力，資助子女置業，似乎是相當自然的事。另一方面，如有子女到了置業年紀，父母年齡層大概在50歲以上。他們的樓市經歷，應該是「樓價縱有波動，但長綫跑贏大部分投資」，堅信磚頭有價。在投資角度而言，似乎有足夠誘因協助子女入市。對部分擔心子女理財能力的父母而言，利誘子女早點入市，變相強迫他們每月供樓，總比將收入花在吃喝玩樂為好。

辣招頻出 改變買家行為
以上都是父母資助子女入市的有力理由。不過，香港樓價高昂不是一時三刻的事，1997年金融風暴前夕，樓價一樣難以負擔。當時新盤開售，卻較少有父母出資，協助子女入市的故事發生-售樓處多的是中年買家以自己名義入市。同樣是樓價高企，何以「實力父母」的反應會如此不同-往時是用自己名入市，今時卻傾向出資讓子女置業？
其中一個可能的因素是辣招的出現，改變了買家的行為。1997年之前，持有多個物業的買家再入市，印花稅支出不會增加、正面按揭資料未加入信貸資料庫。申請按揭時，銀行一般只考慮單一物業供款是否高於業主的收入一半即批出按揭。對投資者來說，要擴大物業投資的話，最簡單直接的方法以自己名義再買一間。
華人傳統思想，老父未死當然不會分身家，子女有住屋需要，便住在父母名下物業好了。近年新盤開售，年輕人以手頭的幾萬元儲蓄，加上父親資助的幾百萬購入單位的個案，在上一個高峰期較為少見。

子女名義入市 節省稅務支出
近年辣招頻出，買第二個住宅物業已經要付雙倍印花稅、為第二個物業申請按揭，供款與入息比率、壓力測試的標準也更為嚴格。投資者要用自己的名義入市，成本增加之餘，按揭槓桿也大減。但如果有子女，而他們又未置業的話，資助子女入市，在家庭（而非個人）角度看，便大為節省稅費支出，也較易獲批按揭。
傳媒訪問新盤買家，找到多個「入市靠父幹」的例子，予人「無父母資助便難入市」的印象。但細心觀察，此些故事可能只是過去投資者入市的變奏-而上車盤同時吸引初次置業人士及投資者，可謂向來如此。沒有「父幹」資助的上車客，與其抱怨，不如詳細計算自力的負擔能力，作好儲蓄首期入市的打算。

原文刊於置業家居2016年9月24日

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父母資助入市的觀察

股市狂飈、美國又吹風再延遲加息，雖然本地新樓供應量將上升，但估計所謂供應高峰期，都只是每年2萬多個單位－－大約相當於2002年之前的平均供應量。 展望未來，樓價有可能在高位徘徊。在前年、去年樓價較低之時，已有人指出樓價脫離購買力，為甚麼樓價在此情況下，仍然上升？

樓價升幅拋離一般家庭收入升幅
以某國外機構調查，香港樓價已連續多年處於「極度難以負擔」水平；2015年數據未出，但以官方數據、近一年樓價上升19%計，明顯大幅拋離一般家庭收入升幅。即使今年樓價平穩，香港在有關統計中，樓價與收入比率料會再創新高。
出現上述情況並非有關國際機構水平不濟，因有關香港的統計數字都由公開渠道而來。根據統計處數字，去年第四季，居於私樓家庭月入中位數為33,000元， 以此計算，可以通過壓測借入的按揭貸款上限是362.6萬元，大概就是市場所說上車盤價的8成按揭金額。換言之，一個統計中本地中等收入家庭，大概只可負 擔上車盤的按揭供款。

出現如此情況，有很多原因：成交量小，不需要大量中等收入家庭支持是原因之一；官方可能低估市民收入亦是可能的原因。另一個不容忽視的原因，是上世代的儲 蓄效應。近日網上流傳幾個成功置業的個案，共通點都是父母資助入市。例如一名年輕買家成功購入樓價670萬元單位，但他月入只有萬多元，原來是父親借他 600萬元，令他順利入市。
此類新聞有兩個閱讀角度：一般年輕人可能會認為，還不是「成功靠父幹」？另一個角度是，香港上一代經歷經濟起飛，捱得過97年金融風暴後的業主，應該都坐擁一定資產，有資助子女置業的經濟條件。

當然，個案只是個案，至於依靠父母資助入市的年輕買家佔市場比重多少，現階段欠缺統計。換一個角度想，記者看到年輕買家入市，問對方首期何來，如果答案是自己儲蓄，亦可能欠缺話題性，難以見報，大家見到的，尤其是會被各方討論的，自然是有點故事性的新聞。

階級流動將進一步減慢
由此引伸的效果值得討論：其一是階級流動將進一步減慢，甚至出現「跨代貧窮」的問題，父母有物業、子女便更容易有物業；相反父母沒有物業，下一代置業便更 為困難。不過，樓市有其周期，當出現重大調整，例如通縮出現時，遊戲規則將逆轉，有如重新洗牌，跨代貧窮的情況未必會持續。
樓市大逆轉會否再出現，有待時間揭示，但在普遍的「置業靠父幹」背後，另一問題亦值得思考：由父母資助入市，某程度上等同消耗兩代人的購買力，當有關購買力也漸被消化時，樓市又會如何發展？

原文刊於經濟日報網站2015年4月15日

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成功靠父幹

成功靠苦幹，是粵語長片時代的人生智慧。成功靠父幹，則是反映現實的網上潮語，大致的意思是後生仔女少年成功，靠的可能是父蔭、母蔭。潮語流行背後，可能與其反映事實有一定關係——包括買樓。

據大學調查發現，收入位處於月入中位數的家庭，要不吃不喝14年才可購入九龍區一個400呎單位。剛投入職場的青年人，如果收入剛處中位數，又欠缺外力支援，自然會認定買樓是一個遙不可及的目標。

樓價高 另類二代人供樓
去年，特首曾「鼓勵」青年人加按創業，被批評為不食人間煙火——青年人連買樓都有困難，又何來有物業可供加按。但換一個角度想，青年人沒有物業，大批中、老年人卻持有物業，不少更可能已一早供滿。

先不討論要不要由父母資助置業，但由父母資助首期（可能是來自儲蓄，可能是來自加按），子女負責供樓的情況，似乎甚為常見，此種情況可算是另類的「兩代人供樓」。
此現象可以由兩個角度評價。樂觀地看，如果上述依靠家庭支持入市的情況普遍，便意味計算置業能力時，不應該僅僅考慮名義上的業主，也應該考慮背後提供財政 支援者的財力——年輕置業者可能不單由長輩提供置業首期，甚至是每月供款也有長輩支援：子女置業，由父母作按揭擔保人的情況相當普遍。名義上的業主可能真 的要花上14年不吃不喝才可購入小單位，但考慮到來自上一代的財政支援，新一代置業者的真正負擔可能比計算的輕鬆一點。

買樓難 隱藏「跨代貧窮」趨勢
但悲觀地看，老一輩人置業靠的是自己的實力，現時青年人卻要長輩協助入市，不但反映現時買樓較早年困難；情況甚至隱藏某種跨代貧窮的趨勢：在自置居所長大的青年人，入市機會可能會較租樓家庭的同輩為高——前者有父輩資產升值的優勢而後者沒有。

撇開跨代貧窮的社會問題，兩代人供樓，一方面是「自然趨勢」，但同時隱藏一定危機。父母以多年積蓄用以支持子女置業，後果可以是資產增值，也可能是消耗累積多年的財富，一切要視乎未來樓價走勢，說到底，一切仍是未知之數。

原文刊於置業家居 2014年8月23日

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