以政府經濟報告提及的數字為例，現時一個45平方米的住宅，7成按揭，30年還款的每月供款，相當於家庭月入中位數的58%；而「一旦按息上升3厘」，比率會上升至76%。
雖然現實中應該沒有多少家庭以月入58%供樓，但按息一旦上升3厘，供款急升，對大部分以浮息供樓的小業主，都會有實在的影響---不過，「因利率上升，供款急增」只是第一層次的供款震盪。
供款震盪的基源
另一種較嚴重的供款震盪出於部分按揭產品之中，有關「供款假期」(Payment Holiday)或「分段利率」(Teaser Rate)的設計。所謂供款假期，在本港最常見的是新盤二按設有首2年免息免供的安排；而分段利率，是供款前期利率普遍偏低，但在所謂優惠期過後，利率會 恢復正常水平，例如首2年按息是最優惠利率(Prime Rate，P)減3厘，2年之後供款利率為P之類的設計，利率在優惠前後相差近 300 點子。
此類按揭不只在私樓出現，連公營機構發售資助房屋，也曾有類似設計。例如房協在1998年曾推出的夾屋二按。當年房協為協助合資格人士入市，提供按 息為最優惠利率，免息免供期5年的二按。當 2003年此批夾屋二按的供款假期完結，買家開始供樓時，借款人的整體按揭供款急升，卻遇上本地經濟正處谷底，失業率高企，借款人難以負擔供款的情況。
如果供款假期完結，而利率上升同時出現，供款上升的震盪便自然更大。舉例：
如果置業人士購入樓價500萬元物業，借入6成一按，利率P-3.1%，年期30年；2成二按，還款期20年，首2年免息免供，利率其後為P(5.25 厘)；首2年的供款便是11,315元。2年後假設利率突然上升3厘，一按供款會升至16,060元，二按供款在2年後是8,902元。一、二按2年後總 供款是24,962元，較原初供款上120.6%；
同樣置業人士購入樓價500萬元的物業，以按保之類的高成數按揭入市，借入樓價8成，即400萬元，全期利率P-3.1%，年期30年，月供為 15,087元。假設2年後按息突然上升3厘，月供會升至21,413元，升幅41.9%。供款急增的情況較上文提及一及二按，按息升3厘，供款增加 120.6%為低。
物業發展商設計此類產品，原始目標是吸引兩類人，其一是利用供款假期，打算在2、3年內轉手獲利的投資者；供款假期或分段利率正好把他們的持貨成本壓低去 走貨。當然，在政府推出多種印花稅之後的今天，此類買家已買少見少。另一類目標客戶，便是首期不足，又不合資格申請按保的用家。
值得留意，那些首期不足又不合資格申請按保的用家，他們往往也是財務機構瞄準，同時亦是對供款震盪影響認知不足的一群。如果他們連發展商的二按都未能成功申請，轉為申請財務機構二按，供款震盪的影響將更為嚴重。
財務機構的二按特色是利率高，年期短，部分更有「還息不還本」的設計，一旦利率上升，加上只還利息的「優惠期」完結，供款急升的程度會較上文提及的 發展商二按更高。尤有甚者，此類二按的優惠期完結後，如果借款人未能償還貸款，財務機構往往會與客戶再訂利率---結果不外乎利率再向上調；再遇上加息周 期，此種「優惠完結、新訂利率上升、最優惠利率回升」的加息三重天，可絕不好受。
金管局風險政策是正源之法
金管局的現時按揭壓力測試政策：對於未持有其他按揭物業或為其他物業擔保的自用買家，要求在「現行按息」下，按揭供款不逾月入5成，再加按息上升3 厘後，供款不逾月入6成。而對於任何有分段利率設計的按揭計劃，在計算「現行按息」時，一律以較高的利率分段作準。以上述二按為例，計算現行按息時，便約 5.25厘為供款標準，這肯定為供款震盪帶來預示效果。壓力測試不單在一定程度上保證了入市的買家有較高的償付能力，也消減了設有分段按息設計產品鼓勵置 業人士過度借貸，帶來額外供款震盪的風險。
筆者常說現時的樓市較上一高峰期相對穩定，即使面對外圍因素嚴重惡化，本地樓市的波動、樓市持份者的損失，都會較為受控。此種穩定，源於金管局對授 信管理上的適時政策。此類有效的監管措施，把危機預防於未然，一般人較難意識其價值，但卻遠比體系出事後亡羊補牢似的推出救市方案來得高明。
王建成
宏亞按揭證券營運總裁原文刊於DBC數碼電台2015年4月16日
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