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2015年4月27日 星期一
加按投資的考慮
股市早前大升,不少人心思思入市「炒一轉」;部分對股市前景樂觀的小業主,更希望透過加按套現方式取得現金投入股市,必須強調,進行此類操作時,業主要留意相關成本及風險。 先不討論加按或轉按套現後,取得資金的用途。單純由成本(即利息支出)角度考慮,按揭是利息成本相對較低的貸款。在一般情況下,真的有需要借取一筆資金的話,利率較低、還款期較長的按揭貸款,比起私人貸款或信用卡貸款會是較佳選擇。
當然,以上說的是一般銀行提供的按揭貸款;至於部分財務機構提供的按揭,利率可高達十多、二十厘,「利息相宜」的說法便未必成立。
必須強調,我們並不是主張業主應該以加按或轉按的方式套現炒股,卻認為小業主有此構思時,必須了解相關風險及限制。
加按投資前 先了解銀行取態
先談限制部分,銀行對於加按、轉按的申請,會先行了解客戶套現的理由;部分銀行對加按作投資用途的申請採取較審慎的態度。借款人在申請加按或轉按時,宜先了解目標銀行的有關取態。
另外,以任何理由加按或轉按套現時,都會受按揭指引限制。以持有一個物業的情況來說,如果物業市值$600萬,加按後按揭總額上限便是六成按揭,即$360萬;如果物業現有按揭餘額是$200萬,那加按套現所得便是$160萬。
而在壓力測試方面,加按後,在現有利率下,供款不可超逾月入五成,按息加3厘供款上限不逾月入六成。如果業主持有多於一個未供滿物業,壓測標準便是更嚴格 的「所有按揭供款總和,在現行按息下供款不逾月入四成,按息加3厘供款不逾月入五成」。當然,以上只是基本限制,借款人的信貸評級、收入是否穩定、還款紀 錄等通通都會影響銀行決定是否批出按揭。
股價可升可跌 「值博」與否需三思
再談風險部分。原則上,由於加按或轉按都要通過壓力測試,只要借款人收入穩定,即使利率(在預計幅度,例如3厘內)上升,對財務狀況帶來的衝擊,應該仍在可承受範圍。
最後必須強調的是,股票價格可升可跌,透過借款入市,「可能賺更多」的同時,亦代表「可能損失更多」。加按投資到底是否「值博」,便要借款人詳細考慮了。
原文刊於置業家居2015年4月25日
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