未來轉按需求何來？

 多家銀行減低轉按客戶的優惠，如果現有按揭的客戶現時轉按，可能會出現按息較原有按揭計劃上升、零(或低)現金回贈、失去按息掛鈎的存款戶口等其他附帶優惠。在無利可圖的情況下，未來還有什麼人會轉按？

2023年，金管局統計銀行批出76752宗按揭申請，當中轉按申請佔21378宗，平均每月1782宗，轉按佔新批按揭申請27.8%。不過，由去年12月起，已見銀行對轉按申請態度有變的跡象。當月銀行批出的轉按申請，出現多年以來首次跌穿1000宗的情況，只得994宗，佔當月新批按揭申請24.8%。

今年首季，每月的新批轉按申請均不足1000宗，3個月加起來只有2162宗，佔同期新批按揭比重16.4%。簡單來說，在3月中有銀行表明削減轉按優惠之前，銀行界似乎早已自行調整對轉按申請的審批。

 

在3月中之後，隨着更多銀行宣布下調轉按優惠，甚至上調轉按利率。未來因為節省利息、賺取現金回贈等的轉按理由開始消失，預期稍後的4月轉按數字會進一步下跌。

不過，慳息、賺回贈都只是部分業主的轉按原因。在此以外，市場上仍會有其他正常的轉按需求。

一、轉按套現：按揭始終是市場上利率較低、還款期較長的貸款產品，過去不少人創業的資金都來自物業轉按/加按。此方面的需求料不會因為轉按的優惠減少而受太大影響。

二、移除擔保人：個別置業人士因收入不足以滿足供款與入息比例要求，在申請按揭時，可能需要親人作擔保。但按揭擔保人未來如有置業需要，會因為他人擔保按揭，而影響按揭申請。解決方式便是原按揭借款人以轉按方式移除擔保人(當然前提是其收入足以通過轉按時的供款佔入息比例要求)。

三、慳息：雖然在個別銀行調整轉按利率後，借款人在銀行之間轉按，按揭利率會因而上升。不過，那些非銀行按揭的客戶，轉按至銀行，按揭利率仍然可能較原有按揭為高。例如不少新盤，發展商提供的典型按揭安排，在數年優惠期後，利率會上升至P或P+，這些按揭的借款人，仍然有充分理由轉按至銀行，以達到節省利息支出的效果。

綜合而言，銀行調整轉按優惠後，預期未來轉按佔新批按揭的比重會進一步下跌。但市場上總有其他林林總總的轉按需求，那些業主仍會申請轉按。只是，他們由轉按而取得的優惠，將大不如前。

原文刊於信報網站2024年5月21日

自住樓價升 非紙上富貴

樓價上升，但不少只持有一個自住物業的業主會認為，如果不賣出自己的單位，樓價升多少，也只是紙上富貴。此個有時看似謙虛的說法，其實欠缺理財思維。自住物業價格上升，絕對有重大影響。

表面看，如果物業是自住，又不擬出售，市值多少與業主的關係不大。但資產價格上升，業主使用資產自由度亦會增加，賣樓套現固然是一個選項。即使是繼續持有物業，資產升值亦會令有現金周轉需要的業主，有更多更好的選擇。

最簡單的方式是透過轉按、加按套現。按揭貸款利率遠較一般私人貸款、信用卡貸款為低；透過轉按，可以套取大額、低利息成本的資金作其他用途。以3年前購入一個400萬元上車盤為例，當時如借用6成按揭，25年還款，借款額為240萬元，3年下來，未償還按揭餘額大概216萬元。

現時保守估計，物業已升值至500萬元。如轉按借用6成按揭，借貸額可達300萬元，在償還舊有按揭貸款後，套現約逾80萬元，可作為投資的資金。以成本角度計，按揭貸款利率2厘多，只要找到投資項目，回報高於按息，理財上便大有可為。（此處尚未計算一般銀行都有提供現金回贈，帶來的附加好處）

當然，世上無必賺的投資，今時今日，要找股息高於2厘多的股票似乎不難；但誰也無法保證好日子長期持續；以轉按套現投資，投資者需自行衡量相關風險。萬一投資失利，例如購入的資產價格下跌，整體上便會令負債大幅增加。

此外，轉按套現等於增加欠債，假設借300萬元，新按還款期與舊按剩餘年期一致，每月供款會由約10,000元升至約14,000元，一定程度上會影響每月的現金流動。雖然說在現行壓力測試要求下，借款人應該不會借入超出自己負荷能力的樓債；但落實到具體情況，每月還款增加，是否應付得來，也需要借款人自行計算。

最後，我們不是主張樓價升值，業主就應該加按套現。但正如負資產帶來的不止是心理影響，當樓價上升時，意義並不止是紙上富貴，反而會為業主的財務安排，帶來實質、而且往往是有利的變化。

原文刊於經濟日報網站2018年6月13日

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加按投資的考慮

股市早前大升，不少人心思思入市「炒一轉」；部分對股市前景樂觀的小業主，更希望透過加按套現方式取得現金投入股市，必須強調，進行此類操作時，業主要留意相關成本及風險。 先不討論加按或轉按套現後，取得資金的用途。單純由成本（即利息支出）角度考慮，按揭是利息成本相對較低的貸款。在一般情況下，真的有需要借取一筆資金的話，利率較低、還款期較長的按揭貸款，比起私人貸款或信用卡貸款會是較佳選擇。
當然，以上說的是一般銀行提供的按揭貸款；至於部分財務機構提供的按揭，利率可高達十多、二十厘，「利息相宜」的說法便未必成立。
必須強調，我們並不是主張業主應該以加按或轉按的方式套現炒股，卻認為小業主有此構思時，必須了解相關風險及限制。
加按投資前 先了解銀行取態
先談限制部分，銀行對於加按、轉按的申請，會先行了解客戶套現的理由；部分銀行對加按作投資用途的申請採取較審慎的態度。借款人在申請加按或轉按時，宜先了解目標銀行的有關取態。
另外，以任何理由加按或轉按套現時，都會受按揭指引限制。以持有一個物業的情況來說，如果物業市值$600萬，加按後按揭總額上限便是六成按揭，即$360萬；如果物業現有按揭餘額是$200萬，那加按套現所得便是$160萬。
而在壓力測試方面，加按後，在現有利率下，供款不可超逾月入五成，按息加3厘供款上限不逾月入六成。如果業主持有多於一個未供滿物業，壓測標準便是更嚴格 的「所有按揭供款總和，在現行按息下供款不逾月入四成，按息加3厘供款不逾月入五成」。當然，以上只是基本限制，借款人的信貸評級、收入是否穩定、還款紀 錄等通通都會影響銀行決定是否批出按揭。
股價可升可跌 「值博」與否需三思
再談風險部分。原則上，由於加按或轉按都要通過壓力測試，只要借款人收入穩定，即使利率（在預計幅度，例如3厘內）上升，對財務狀況帶來的衝擊，應該仍在可承受範圍。
最後必須強調的是，股票價格可升可跌，透過借款入市，「可能賺更多」的同時，亦代表「可能損失更多」。加按投資到底是否「值博」，便要借款人詳細考慮了。

原文刊於置業家居2015年4月25日

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轉按原因各不同

按揭市場上，除了新購物業的買家會申請按揭外，轉按亦是常見情況。所謂「轉按」，指的是物業本來按予A銀行，因種種理由，業主將按揭轉往B銀行。

有趣的是，不同時候，業主轉按的原因會有很大出入。
轉按的其中一個主要理由是節省利息支出，例如市場上新造按揭的利率較物業現有按揭利率為低，業主便有動機轉按，以節省利息。

第 二個常見原因是套現。例如物業購入價300萬元，原先承造七成按揭，即借款210萬元。持續幾年供款，未償還金額可能跌至180萬元，另一方面樓價可能又 升至400萬元，如果業主轉按，申請七成按揭，可借入280萬元，在償還原有按揭餘額後，尚餘約100萬元作其他用途。

此外，近期我們亦發現一些新的轉按理由：親屬之間的業權轉讓。例如由二人持有轉為一人持有，令其中一方變成「沒有持有物業」。業權轉移，需要再申請按揭；此類因親屬間業權轉讓而帶動的轉按，近月有輕微上升的趨勢。

原文刊於晴報 2013年9月10日

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樓價升值不是紙上富貴

不時聽到人說，即使在樓價偏低時入市，其後物業市值上升，對業主來說，只是紙上富貴；除非業主售樓套現，否則業主實際上並沒有實質好處。上述流行觀點並不全面。
表面看，如果物業是自住，又不擬出售，市值多少與業主的關係不大。但有些時候，當業主急需資金周轉時，升值了的物業，往往可拯救業主於水深火熱之中。
香港人都怕「負資產」（資產價值低於抵押貸款未償還餘額），當物業成為負資產時，會嚴重影響業主的財務自由度，有需要將物業放售時，不但不能由此套現，更需要另尋資金償還借款。
相 對而言，如果資產價格上升，業主的資產自由度亦會增加，賣樓套現固然是一個選項。即使是繼續持有物業，資產升值亦會令有現金周轉需要的業主，有更多更好的 選擇。最簡單的方式是透過轉按、加按套現。按揭貸款利率遠較一般私人貸款、信用卡貸款為低。我們不是主張樓價升值，業主就應該加按套現。但正如負資產帶來 的不止是心理影響，當樓價上升時，意義並不止是紙上富貴，它是會為業主的財務安排，帶來實質影響。

原文刊於晴報 2013年6月11日

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趁高套現的考慮

「現時是否入市時？」永遠是樓市熱門話題。但對於數年前入市的買家，尤其是年輕人，面對的可能是「要不要趁高位賣樓鎖定利潤」的問題。

一般新入職場的年輕人，薪金可能在萬多元水平，如果有幸在數年前樓價尚未急升時購入一個小單位，現時以市價放售，獲利可能逾百萬元。年輕業主可能會想，樓價有上有落，不如先行賣樓套現，待未來樓價回落，再行入市。

上述策略在理論上可行，如果置業人士在低入市，又準確捕捉升浪頂位出貨，待樓價回落再入市，當然可有效增加資產。問題是，又有誰可準確捕捉浪頂浪底？尤其是現時香港樓市需求不只是來自本地，放售物業後，未來是否高追或低吸，仍是未知數

此外尚有兩個問題，其一是「再投資的風險」；業主賣樓後現金突然大幅增加，可能會難抵再投資、再獲利的誘惑。但樓市之外，其他投資市場的周期、操作都大有不同，投資固然有獲利的機會，相對亦有損失的風險，成功在樓市賺取的資本，可能會在其他市場有所損失。

最後是是按揭因素，近幾年按息(指P減或H+的息差，不是P或H本身)是極度偏低的。原因是熱錢充斥，銀行積極搶攻按揭，未來萬一樓市回落，較可能的原因是熱錢流走，那時的按息便不大可能維持在現水平。即使成功在樓價低位購入物業，在每月供款上與低息期的差距可能不會太大。

原文刊於晴報 2012年5月8日

不為慳息的轉按

早前金管局多次收緊按揭、本地銀行上調新造按揭利率，加上歐美債務危機，令股市大跌，樓市成交量亦大為萎縮，銀行按揭業務生意亦相對减少。不過，某些種類的轉按，卻仍然活躍。

主流的轉按申請是為了減息，由於轉按有律師費、贖契費等開支，一般認為，除非轉按前後的息差達半厘或以上，否則一動不如一靜。不過，近日筆者接觸的個案，發現部份申請人轉按前後的息差，其實不足半厘。原來，此類個案的業主，轉按的動機不是慳息，而是套現；由於銀行對於有套現的轉按批核一般較為保守，在按息上亦會較一般新購置物業(無套現)為高，個別個案息差不足10點子。

此類轉按套現的業主，動機不外乎認為樓價已處高位，又不想賣出自住物業，便趁價高息平套現；近日股市調整，對此類業主來說，反而認為是投資機會。事實上，對於只持有一個物業自住的業主來說，一般情況下，樓價起起落落，對他們的影響不大----一直持有物業自住，升值只是紙上富貴。加按套現的方式，便成為了一些業主善用資產的途徑。

一般來說，加按套現最大的考慮是利息成本，但早前美國聯儲局主席伯南克已表明，低息政策將維持至起碼2013年中，換言之，大概在2年的時間內，美息都難以上升，港元利率亦可望維持在低水平。

值得留意的是，一般銀行對於以「投資」為理由的加按/轉按申請甚為抗拒，正常情況下，銀行及按揭證券公司亦不會接受有資金套現的高成數按揭申請。不少轉按套現的業主，是以「子女升學、家居裝修」等理由套取資金的；而借用的按揭上限(視乎樓價)最多亦只為樓價估值七成。

此外，在考慮是否趁樓價高息口低套現之時，除了利率之外，亦要考慮其他風險問題，尤其是那些套現後打算將資金用作投資的朋友。資產價格可升可跌，萬一套現投資成績不理想，資金被套牢又碰上未來息口回升，便會蒙受更大損失。

原文刊於 imoney, 2011年8月27日