容許強積金買樓 是否好主意

 踏入11月，樓市氣氛忽然轉靜，10月《施政報告》放寬按揭、11月初減息對樓市的刺激似乎都不大。在《施政報告》發表後，被問及會否考慮讓青年人以強積金作為置業首期，行政長官當時的回應是不排除可能性。究竟容許市民提取部分強積金置業，是否好主意？

繼2月《財政預算案》撤銷所有樓市辣稅後，政府再於10月《施政報告》放寬按揭指引。2月減辣稅之後，3月一手住宅成交曾創出一手住宅條例在2013年實施以來的單月新高紀錄──逾4000宗成交，但之後成交反覆回落，8、9月一手成交均不逾千宗。而在10月《施政報告》放寬按揭後，10月下半月多個一手盤熱銷，全月成交近3000宗。但踏入11月，整體市場氣氛又再轉靜，至17日，一手成交量只在500宗水平，而且尚未有大型新盤開價。

由於「樓市辣招」都已撤銷，「辣」已減無可減。如政府要支持樓市，可能需要為樓市「加甜」。那麼，容許以強積金買樓，對刺激樓市又是否有用？

 

從表面看，容許市民以強積金作首期有一定好處，首先自然是可提振置業需求，其次是現行的強積金，市民大致上只可在65歲退休或永久離港等少數情況下提取，一般人對管理強積金似乎都是消極管理。容許市民提取部分供款置業，可能有助提升市民對管理自己強積金戶口的積極性。在市民角度，如部分強積金可轉作置業用途，亦有助減少儲首期的時間。

不過，有關構思的缺點也明顯，要令到「提取強積金作首期」對準買家有實際作用，容許提取的金額不會太少，總不可能只容許供款人提取一萬幾千以減輕首期支出。但強積金原意是供市民用於退休生活，如容許供款人提早大額提取作置業用途，可能會令退休時所得金額減少，影響退休後的財務安全。

另一個現實問題是，香港的強積金供款相對偏低(每月僱主、僱員的強制供款上限共3000元)，令多數人的強積金戶口結餘數目不如想像中高。假設進入職場約10年人士，如果他們月月以強制性額度供款，10年的本金投入亦只會有36萬元。而事實上，10月強積金成員平均戶口結餘只是27.2萬元，比以上的模擬情景更低。

當然，強積金計劃也不乏高額結餘賬戶，在2021年，賬戶結餘在100萬元以上的賬戶約10萬個。但估計這些大額賬戶，會是以加入計劃多年的僱員為主，未必符合「讓青年人以部分強積金供款支付置業首期」的原建議。

撇開「動用部分強積金買樓」，會不會影響未來退休安排的理論不談，現實是即使容許青年人調動部分強積金作置業首期，受限於強積金平均賬戶結餘金額偏低，對樓市的實際刺激也不會太大。

 原文刊於信報網站2024年11月19日

強積金供樓多面睇

積金局早前曾研究，容許供款人退休前提取部分強積金累算權益作首次置業用途。據報初步結果是「現時樓價太高，推出有關措施會令樓市火上加油」，已擱置進一步研究。上述消息並不令人意外，以現時的樓價，官方不太可能推出任何被認為增加需求的措施。反而要留意的是，政府手上積存了眾多招數，未來外圍一旦有變，反而會成為托市措施。

反對以強積金挪作首次置業的理由眾多。出於原則的理由是強積金應用於退休，作作置業有違原意。出於實務的理由是打工仔強積金戶口平均結餘只約20萬元，提取部份以買樓，不過杯水車薪。但影響最大的，應該是考慮到對樓價的影響、以及輿論對措施的解讀。

論效果，平均20萬元的結餘，即使制度容許，也未必有太多打工仔會動用強積金買樓。但要留意，現時入市的買家，一般收入應該遠高於本地中位數；而強積金實行多年，也有一批高額結餘戶口出現，總會有一批高收入打工仔可善用政策改變而入市。整體上，一旦容許市民挪用部分強積金置業，有效需求仍是會輕微上升。受惠的人數不多，但政策卻會予人「官方推市民買樓」的印象，所謂「不做不錯」，不如維持現狀。

不過，今時今日不推強積金買樓，不代表往後永無機會。近十年樓市在重重辣招、逆周期措施下反覆上升，固然有眾多外在因素：熱錢充斥、利率低企、住宅供應不足都是令樓價高企的原因。不過，眾多辣招的確也壓抑了入市的需求，一些本來蠢蠢欲動入市的準買家，正正因為官方措施而打消入市念頭。

反過來，我們也可以說，官方手上積存了大量招數，可在樓價回落，而官方認為需要托市時使用----例如幾種名目不同的印花稅、放寬按揭成數、按揭保險的應用範圍、以至挪用強積金置業等等。以按揭成數而言，只要壓力測試有嚴格執行，不見得放寬按揭成數會為借貸雙方帶來較高風險。

當然，要到外圍因素逆轉，以至官方判斷收回辣招、甚至主動出招托市不會招來一面倒批評，大概不是樓價輕微回落便會實現的事。但持續十年的出招，客觀上的確為官方累積了大量的資源，為不知何時出現的大風暴，多了應對的方案。

原文刊於iMoney2018年5月19日

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強積金作首期 恐為樓市加添燃料

政府表示，強積金管理局正研究容許僱員退休前提取部分累算權益作首次置業之用。對於未來可能把強積金作首期，等待上車，望穿秋水的準買家可能會認為是好消息；先不論有關研究何時有結果，在香港的情況，把部分強積金作首期的效果未必太理想。

第一個問題是香港強積金的供款比例偏低，僱主與僱員供款僅為薪金10%；現時強積金每名供款人戶口結餘平均約18萬元；以近期大屋苑「上車盤」作價400萬元起，標準按揭六成的條件計，首期便要160萬元(如果選用按保等高成數按揭，首期可降低，但官方會不會容許上車客同時提取強積金及選用按保，又是另一個問題)，就算容許上車客全額提取作首期，作用也不會太大。何況政府強調強積金初衷為打工仔退休儲備，不太可能容許上車客把全額結餘轉作首期。

增加需求反推高樓價
在上車客角度而言，可以調動十多萬元強積金作首期的作用有限，可謂杯水車薪。但在大市角度看，容許上車客提取部分強積金作首期，卻是為樓市加柴添炭──始終有一部分買家因解決「首期不足」的問題而提早入市。市場上突然多了一批有效需求，反而可能令上車盤價格上升。

整個情況類似於回歸前後的首貸、自貸計劃。因為樓價太高，一般家庭難以置業，政府便推出資助計劃，協助上車客入市。但此類計劃協助了上車客入市的同時，其實亦是為火熱的樓市添加燃料。分別只是，之前的資助計劃要動用公帑，而容許市民提取強積金，政府大致上沒有額外成本。

以強積金作首期的想法，加上「置業主導」的房策、「80萬公屋封頂」的「誤會」；種種巧合令人相信港府是大幅參考新加坡的政策：以綠置居大幅增加自置居所比例，當大部分家庭都「置業安居」，社會便可能更和諧。

在組屋供應充足、強積金供款比例又高的新加坡，政府可能不必擔心市民以強積金置業會為樓市帶來太大影響。但香港在解決供應問題前，如放寬市民以強積金置業，反而要留意進一步推高樓價的風險。

原文刊於信報網站2017年11月7日

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強積金供樓可行嗎？

新加坡建國總理李光耀逝世，獅城與香港在各方面的異同再一次被拿出來比較。其中一個熱門話題是「強積金供樓」，新加坡人可調用公積金供樓；香港的強積金又是否可以仿傚，以減輕小業主供款負擔？

本來「強積金供樓」的構想，只是坊間茶餘飯後的話題，但新上任的積金局主席忽然表示，有關概念值得研究，甚至打算在積金局董事會討論。令有關話題突然升溫

。但觀乎初步反應，似乎社會對有關建議不太受落。

其中一個已有多人提及的是強積金供款與樓價比例問題。某國際調查報告提及，香港的平均樓價是中等收入家庭的17倍；而新加坡的數據是5倍；而另一方面，新加坡人的公積金大概佔月入3成多；相對而言，香港強積金的僱主及僱員供款，總共只是月入1成。簡單來說，新加坡的樓價相對於當地人收入較為相宜，公積金比例卻較高；新加坡人挪用公積金作供樓，對減輕每月供樓負擔的作用明顯較香港人高。當然，要提高強積金供樓的作用，其中一個方法是增加強積金的供款比率；但觀乎民情，此方向的改變，大概難受打工仔歡迎。

另一個問題是，現時市民嘆置業艱難，除了指按揭供款高企外，首期開支是更嚴重的問題。即使容許市民將強積金用於供樓，對買家面對難以儲蓄首期的問題，卻是難以解決。

在算術之外，以強積金供樓亦有其原則問題。在香港，一般有置業的中產家庭，自置物業佔資產組合比例一般較高。強積金將資金投資於不同的基金，原則上有協助市民分散風險的作用。未來如果容許市民將強積金用於供樓，便等同將所有雞蛋集中於同一籃子。一旦樓價下跌，挪用強積金供樓的市民，便會蒙受更高的損失。

假設強積金可用於供樓，對小業主有沒有幫助、風險是否過度集中，此是個人層面的微觀問題。但將有關構想落實，對宏觀層面的影響亦不容忽視。金管局推出多輪措施收緊按揭，政府多次增加印花稅，說穿了就是以減少按揭槓桿、增加交易成本的方式，以圖調節樓市。如果在現時樓價偏高的時候調整強積金條例，容許挪用強積金供樓，便等同為熾熱的樓市注入更多燃料，似乎有違政府調控樓市的政策目標。

強積金用於供樓的構想，絕非一無是處；但考慮到樓市周期及政府的施政目標，現時卻未必是考慮推行的適當時候。

原文刊於iMoney 2015年4月11日

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