壞賬的線性模型

在不少人的心目中，按揭成數愈高，對借貸雙方的風險亦愈大，甚至有人認為一旦借款人拖欠供款(行內叫遲會)，銀行便會出現壞賬。其實，由遲會到壞賬，有一個發展次序。有趣的是，要避免按揭組合成為壞賬，重點其實不只在於按揭成數高低，更在於借款人的還款能力。

首先要表明的是，對貸款人來說，任何有抵押貸款都有風險──借款人(債仔)斷供，而抵押品市值又跌至低於未償還貸款餘額時，貸款人便會出現損失。因此，具體而言，「物業成為負資產」及「債仔斷供」兩個情況，便是貸款機構需要處理的風險問題。

「物業是否成為負資產(即未償還按揭金額高於物業市值)」，主要受制於大市發展。計算上，物業按揭成數愈高，成為負資產物業的機會較大──物業是八 成按揭的話，樓價下跌二成便是負資產；如是七成按揭，樓價需要下跌三成，物業才成為負資產。不過，負資產不等於債權人有損失──上一個樓市周期市場出現逾 10萬宗負資產，但絕不意味銀行業有10萬宗壞賬。

負資產=/=貸款人損失 

原因在於，「物業成為負資產」及「債仔斷供」兩個情況單獨出現，都不會令貸款人出現損失，一定要兩者同時出現，貸款人才會出現損失。香港樓價於上一 周期曾下跌達七成，大量物業成為負資產，但只要債仔持續供樓，貸款人其實不會有損失。相對而言，如果「債仔斷供」，但物業不是負資產，貸款人收回單位拍賣 可取回欠款，一樣不會有損失。那麼，由歷史數據看，出現大量負資產、債仔大量斷供的風險有多大？

香港沒有一個按揭斷供的官方數據，但金管局有拖欠按揭供款3個月以上的統計(計算3個月拖欠的理由，在於過去經驗，部分借款人可能出於周轉不靈而一 時拖欠供款；由於按揭屬有抵押貸款，銀行一般亦不會在出現拖欠時立即追討。真正由拖欠發展至壞賬，往往需時3個月左右)。2001年5月，此一拖欠比率處 於歷史高位的1.42％，以當時未償還住宅按揭總額5191億元計，意味有總值73億元的按揭被拖欠/遲會3個月以上。

值得留意的是，遲會並不一定意味斷供，債仔可能一時周轉不靈而拖欠供款，但情況好轉後，便償還欠款。另外，要注意的是，即使遲會個案中，全部都發展 成斷供，亦不代表銀行會在每宗個案中都出現損失，因為在斷供個案中，那些物業並非負資產，業主單純因為各種理由斷供的，銀行收回物業拍賣，便沒有損失。 2001年10月金管局調查，當年負資產按揭貸款的總值佔未償還貸款總額23%。如果拖欠個案中，負資產比例也是23%，意味73億元的拖欠按揭中，約有 17億元貸款有可能發展成壞賬。不過，涉及17億元的貸款可能斷供，也不意味銀行業會出現17億元壞賬。原因何在？下周再談。

二之一
王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事


原文刊於信報網站2015年4月28日

官方不宜再推置業貸款計劃

被視為特首房策智囊的蔡涯棉先生，近日表示香港要解決房屋問題，除了要加大供應外，也可考慮恢復推行官方資助的貸款計劃，協助年青人上車。我們認為，有關建議應審慎處理。

蔡涯棉先生近日予人政府房策代言人的印象，有分析認為，蔡先生以非官方的身份提出種種建議，其實是為政府放風。如果建議反應好，官方便進行諮詢、部署推 出。如果反應不佳，官方大可釐清關係，說那是蔡先生的個人意見(儼如啟德體育城事件)。但今次情況有點不同，翻查梁振英的特首選舉政綱，早已列明置業貸款 的構想。蔡先生即使不是為特首代言，恐怕也算是與特首所見略同。

(註：梁振英選舉政綱中的置業貸款，有兩點比較特別，其一是推出貸款的前提---在住宅供應充足後才推出；其次，梁先生沒有用上「首次置業」之類的字眼，未知其原構想中的置業貸款，是否不只限於初次置業人士申請？)

置業貸款有助快速獲得掌聲

如果將香港的房屋問題理解為「置業問題」，那麼提供置業貸款，比起增加居屋供應，的確來得簡單快捷得多。起樓要時間，由覓地、規劃、興建到落成，需時往往4年以上。合資格家庭要等4年才有機會受惠，對於希望在短時間內增加民望的政府來說，可能有點緩不濟急。

但置業貸款卻簡單得多，只要立法會通過撥款就可推出，合資格家庭可即時受惠，在私人市場購買單位。透過政府貸款購入私人單位對民望的效應，無疑比建居屋更為快捷有效。

公帑資助的原則

不過以公帑資助合資格家庭置業，卻要面對數個問題。第一是原則性問題：面對大量低收入家庭居住在環境欠佳的劏房，為什麼政府的資源不是先用於解決劏房問題，而是資助有能力供樓的家庭置業？

相反，政府推出置業貸款，極可能令「市民難以置業」的情況惡化。有能力供樓但欠缺首期的家庭，如計劃置業，在沒有置業貸款的情況下，本應先行儲蓄，待儲足 首期後再行入市。現在，此批欠首期的家庭，在官方推出置業貸款後卻可提早置業，變相令購買力提早入市。如新屋供應未能及時增加，勢將刺激樓價進一步上升。

壞賬的破壞性

其次是兩個「技術問題」；首先，政府不是銀行，未必懂得判斷受惠人士的還款能力，此會導致壞帳的出現。港府在2008年時曾透露，當年總數3.3萬宗首次 置業貸款個案中，有三成曾拖欠還款；另有1,473名欠債業主最終破產收場，令房協出現4.88億元壞帳，對比148.5億元的貸款總額，壞帳率達 3.3%。「三成曾拖欠」反映官方資助的置業貸款，審批上有一定問題，我們沒有理由令公帑負上較高的壞帳風險來資助市民置業。或許不懂信貸專業的人會說幾 個巴仙不算什麽，反正是公帑！

若對比於銀行按揭貸款，在2001年拖欠供款情況最嚴重時，拖欠比率約1.4%，拖欠率是物業拍賣前的數值，假設拍賣物業平均為負資產20%，當計及回收 成本約半成，銀行的損耗值 (loss severity) 約為 25%，那麽 1.4%的拖欠比率，實際等同 0.35%壞賬 ! 相比當年首貸是逾九倍的差距! 一個簡單的比喻，同是進行外匯交易，私人機構輸錢時，一百元賭本輸三毫五仙，官方機構卻輸三元三角；重要的是為什麽在沒有管理此等資產的專業時貿然參與 ? 以公共審慎理財原則考慮，為何要將納稅人的付出如此損耗？

按梁特首的原構想，置業貸款是在「住宅供應充足」後始推出；按理說那時「市民難以置業」的問題應獲一定舒緩，以公帑協助市民入市的迫切性亦已大為降低，實在沒有必要浪費政府資源。

從「增加民望」的角度來考慮，置業貸款亦未必一定是好主意。眾多分析都指出，現時樓價高企，原因在於港元利率低、新樓供應不足。港府已開始著力增加住宅供 應，港元利率亦可能於2015年後，跟隨美息回升。如港府推出置業貸款，協助首期不足家庭入市。一旦樓價在數年後出現顯著跌幅，透過官方置業貸款入市的家 庭，便會成為新一代負資產業主，對政府民望，未必帶來正面作用。

原文刊於信報網站 2012年11月24日