無封頂H按的壓測計算

 

香港近年逾9成的新批按揭以拆息為準，即所謂H按。H按除了H+1.X的計息標準外，大都設有最優惠利率（P）為準，即P-2.X的封頂利率，封頂息率一般也視作壓測計算的現行利率。早前有銀行推出不設封頂的H按，隨即有人追問，此類計劃只有一個H+的標準，借款人豈不是可借取更高額的樓按？

有關產品引來如此提問，是因為H按有兩個計息標準，計算每月供款時，以低者為準。例如H+1.4厘，封頂P（5.25厘）-2.75厘；以近日一個月拆息約0.1厘計，H+的結果為1.5厘，P-為2.5厘，供樓時以前者為準。但在申請按揭時，以「現行利率」計算供款與入息比率（DTI），及「現行利率+3厘」的壓力測試，卻是以P-的結果，即2.5厘為準。

 

如果市場上的拆息按揭本身不設封頂、本身只有一個H+的計息標準，在計算壓測時沿用H+標準的話，其利率比其他有封頂設計的為低，理論上在同等收入之下，便可借取更高額的樓按貸款。

準買家應在財務上預留緩衝

在香港，樓市的一個有趣現象：無時無刻，都有準買家在計算，如何盡用自己的借貸能力入市。雖然不少財務策劃的意見都是建議準買家應該在財務上預留更大的緩衝，但總有人千方百計，借到最盡。

回到上文的問題，向相關銀行了解之後，獲悉雖然產品只有「H+」一個計息標準，但銀行本身一樣會以最優惠利率為準，假設一個現行按息，作為計算DTI及壓力測試的標準。簡單而言，按揭申請人不會因為該行的H按不設封頂、壓測計算較寬鬆，而獲批較高額的按揭。

情況有點類似於去年官方放寬按揭保險，雖然同時提供多付保費免壓測的安排，但銀行在自行審批時，卻罕有採納新指引下最寬鬆的標準，容許借款人借到最盡。整體而言，本地銀行的樓按批核，仍是較為審慎的。

 原文刊於經濟日報網站2020年11月25日

 

父母資助入市的觀察

股市狂飈、美國又吹風再延遲加息，雖然本地新樓供應量將上升，但估計所謂供應高峰期，都只是每年2萬多個單位－－大約相當於2002年之前的平均供應量。 展望未來，樓價有可能在高位徘徊。在前年、去年樓價較低之時，已有人指出樓價脫離購買力，為甚麼樓價在此情況下，仍然上升？

樓價升幅拋離一般家庭收入升幅
以某國外機構調查，香港樓價已連續多年處於「極度難以負擔」水平；2015年數據未出，但以官方數據、近一年樓價上升19%計，明顯大幅拋離一般家庭收入升幅。即使今年樓價平穩，香港在有關統計中，樓價與收入比率料會再創新高。
出現上述情況並非有關國際機構水平不濟，因有關香港的統計數字都由公開渠道而來。根據統計處數字，去年第四季，居於私樓家庭月入中位數為33,000元， 以此計算，可以通過壓測借入的按揭貸款上限是362.6萬元，大概就是市場所說上車盤價的8成按揭金額。換言之，一個統計中本地中等收入家庭，大概只可負 擔上車盤的按揭供款。

出現如此情況，有很多原因：成交量小，不需要大量中等收入家庭支持是原因之一；官方可能低估市民收入亦是可能的原因。另一個不容忽視的原因，是上世代的儲 蓄效應。近日網上流傳幾個成功置業的個案，共通點都是父母資助入市。例如一名年輕買家成功購入樓價670萬元單位，但他月入只有萬多元，原來是父親借他 600萬元，令他順利入市。
此類新聞有兩個閱讀角度：一般年輕人可能會認為，還不是「成功靠父幹」？另一個角度是，香港上一代經歷經濟起飛，捱得過97年金融風暴後的業主，應該都坐擁一定資產，有資助子女置業的經濟條件。

當然，個案只是個案，至於依靠父母資助入市的年輕買家佔市場比重多少，現階段欠缺統計。換一個角度想，記者看到年輕買家入市，問對方首期何來，如果答案是自己儲蓄，亦可能欠缺話題性，難以見報，大家見到的，尤其是會被各方討論的，自然是有點故事性的新聞。

階級流動將進一步減慢
由此引伸的效果值得討論：其一是階級流動將進一步減慢，甚至出現「跨代貧窮」的問題，父母有物業、子女便更容易有物業；相反父母沒有物業，下一代置業便更 為困難。不過，樓市有其周期，當出現重大調整，例如通縮出現時，遊戲規則將逆轉，有如重新洗牌，跨代貧窮的情況未必會持續。
樓市大逆轉會否再出現，有待時間揭示，但在普遍的「置業靠父幹」背後，另一問題亦值得思考：由父母資助入市，某程度上等同消耗兩代人的購買力，當有關購買力也漸被消化時，樓市又會如何發展？

原文刊於經濟日報網站2015年4月15日

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