車位與小型物業的價格雷同

試想像一個情況。你打算購買一個新樓盤的單位自用，好不容易，抽到較先的揀 樓次序，能選擇一個價格在預算內的單位；而你是駕車人士，簽約前，物業發展商告訴你：屋苑車位只租不賣，後待你習慣租用車位後，對此完全依賴時，才考慮高 價出售！你會乖乖簽約，抑或另找一個車位較相宜的樓盤？

以上絕非幻想故事，而是發生在當下的香港現象。很多屋苑發展商都保留大部分車位出租；待駕車業主使用有時，便以驚人高價出售。例如報載早前一個入十多年的港島屋苑，發展商將持有多年的車位由租改售，成交價在300多萬元起。此中的小業主就有強烈被迫「高價接貨」之感。
說起來，上述成交價雖然叫人咋舌，但銷售方式或算有些少進步 — 會先公佈發售數量 、有抽籤程序、有限制買家的身份等等。多年前，據說港島南某屋苑發展商突然推出車位，管業處於傍晚通知小業主，要他們當晚即時交出本票、排隊認購。及後， 卻由某知名炒家購入大部份車位，再在二手市場以以三成溢價轉讓予小業主。當然，今時今日，此等銷售手法已不復再；但發展商作為停車場大業主，坐擁以下極優 越條件，將令利潤極大化的優勢長久保持：
1) 透過壟斷地位以「屢試新高」式為車位定價—例如屯門一個屋苑停車場車位便   達170萬元，創新界西北新高；
2) 出售車位前又可以用「閃加」法令租金回報率提升—例如上文提及的屋苑，在開售前，停車場業主將車位月租由3500元、 4500及至調升到5700元，；
3) 開售車位時佔盡資訊不平衡(Information Asymmetry)的優勢 (只有發展商自己知
    道總共會推出多少個車位出售)，營造購買的迫切性。
至於需要駕車的業主，如不乖乖接貨，便只好在鄰近停車場尋找車位。漣漪效應下，損失的不只是有關屋苑的駕車小業主；連帶鄰近物業，甚至「爛地場」的車位租金也會被拉高。
或者有人會說，自由市場就是如此，你不買是你的選擇。但「你有選擇」在此完全是偽命題。一如前文，如果物業開售時，發展商一早為車位標價，買家嫌車 位貴，決定不買， 那是一個真正的選擇。但駕車業主對屋苑車位形成依賴後，對「繼續租用車位」有合理期望的住戶來說，車場業主以極高價由租改買，小業主要說不代價便極高昂。 筆者的確有朋友，原居上述港島西屋苑，面對停車場大業主高價放售車位，憤而選擇搬離屋苑，但願意，或者說有能力作出如此決定的人畢竟是零星小眾！
近日流行將香港與新加坡對比，友人跟我說在新加坡，私樓的車場是任泊又免費的，星人定義車場是物業的一部份，業主用車位一如大厦的樓梯、走廊般，沒可能要收買路錢。
今天香港因市場供求失衡，令物業價格飛升，或者有人會接受車位的水漲船高的現實。但當車位價格發漲至接近一個小型單位的價格時，筆者估計此中溢價考量或是跟車場業主(物業發展商) 跟小業主之間「權力不對稱」所引伸。

原文刊於DBC數碼電台 2015年4月2日