上周有銀行推出十年期的定息按揭計劃；樓市成交淡靜，銀行推出新產品力保市佔率本來是十分自然的事，但見微知著，背後有很多值得討論的地方。
一般業主最關心的應該是「是否抵用」；可惜的是，此並沒有標準答案。原因涉及太多變數，包括最優惠利率或拆息何時會出現明顯上升、升幅有多少等，這些完全是未知數。深入一點，假設未來十年的P按利率，平均按息是3.5厘，與新推出市場，10年期定息3.5厘的產品一致，也不可以說兩者打和。十年平均3.5厘的P按利率，究竟是前期息高、後期息低，抑或是前期息低、後期息高，都會對全期利息支出有不同的影響。
一個簡單的模型，假設有兩個按揭組合，貸款額均為100萬元，還款期都是10年；前者的利率是首5年按息1厘，其後6厘；後者是首5年6厘，其後1厘。兩者的十年平均按息都是3.5厘。但前者的全期利息支出是120,099元，後者的全期利息支出卻是255,098元。而貸款額100萬元，還款期10年，定息3.5厘的計劃，全期利息支出則是186,630元。
是否抵用難計算
公平而言，定息按揭產品的好處是「穩定」，借款人在定息期內每月供款固定，不必擔心利率波動。至於定息產品與浮息按揭比較，要知道何者較「著數」，便要比較兩者在一定時間內的利息支出。原則上，P按利率愈早上升，升幅愈大、維持較高息率的時間愈長，定息按揭便愈有利。
其次，部分銀行定息產品的特點，是「利率可轉移」，即借款人在借入按揭後數年換樓，在指定限期內如於同一銀行提取新貸款，可以尚餘定息期的利率供樓。此種安排無疑較具彈性，估計會減少部分按揭用家的疑慮。我們估計，由於2013年整體按揭市場將較去年縮減，而P按已沒有下調空間，銀行又不願在H按上再作惡性競爭，估計稍後會有更多元化的定息按揭產品推出。
長年期定息產品不反映未來息口走勢
最後，市場上對定息按揭存有一些誤解，以提供十年期定息3.5厘的銀行為例。有意見便指，銀行願意提供十年期定息產品，代表銀行估計未來按息升幅有限。此類意見背後的理據是：銀行不會做蝕本生意，現時肯提供10年期定息3.5厘的按揭，代表銀行估計未來浮息按揭升幅有限。
上述觀點有一個問題，銀行提供長年期的按息產品，並不代表銀行對利率走勢有某種觀點。銀行推出定息按揭並不是與借款人在對賭。
理論上，銀行可以為定息貸款作出某種對沖，最簡單是購入同等年期的定息債券，便可抵銷利率上升的風險。因此銀行現時推出什麼條件的定息產品，與銀行對利率走勢的看法關係不大。
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