新一代難買樓？

網上論壇不時有年輕人抱怨，現時樓價高企，置業困難。部分人更認為儲蓄難以追上樓價，倒不如放棄置業目標，美其名曰「不作樓奴」；有餘錢倒不如用於 消費、旅遊，享受人生。每個人都有規劃自己人身的權利，要不要置業，完全是個人決定，外人無從置喙；但「現時買樓較過去困難」的論點卻不一定正確。

現時置業是否比過去困難，答案視乎那個時段的過去。與2003年樓市谷底比較，現時樓價幾乎是當時的4倍，置業難度當然比那時高。但現時的置業難度，並不比上一個高峰期，即1997年為高。

1997年底，居於私樓家庭的入息中位數是23000元；1997年金融風暴前，當時黃埔花園一個建築面積558平方呎單位，成交價約430萬元。現時私樓家庭月入中位數30000元，同類單位新近成交價是530萬元左右。

十多年下來，家庭月入中位數上升3成，而樓價上升2成多。1997年高峰期時，黃埔花園2房單位市價是中等家庭收入的15.6倍；現時大概是 14.7倍。此處尚未比較當年一般新造按息是10.75厘，而現時只是2.15厘。簡單而言，對中等收入家庭來說，現時置業，難度至少會比1997年中為 低。

或者有人會說，上世紀90年代，香港經濟高速發展，社會流動大，晉升機會多，咬緊牙關購入第一個物業，之後收入上升，供款佔入息比例也會慢慢下跌。但現時社會流動低，年輕人收入難以大幅增加，哪敢輕易負上數百萬元的樓債？

根據統計處人口普查資料，2001年，15至24歲的就業人口，月入中位數是8,000元。2011年，同一分組的月入中位數仍是8,000元。表面看來，年輕人的收入的確沒有增長(扣除通脹，實際購買力更是下跌)。

但必須留意，在2001年人口普查中屬於15至24歲分組的人士，在2011年時，已處於25至34歲的組別，而此組別在職人士在2011年的月入 中位數，男的是1.3萬元，女的是1.2萬元，大致上，此組別的月入中位數是1.25萬元。換言之，同一群人，十年間月入上升了56.25%。

一男一女，假設都是在30歲左右，如果月入都處於中位數，加起來的收入是2.5萬元，在現時按息及壓力測試下，大致可借入250萬元按揭，在市場上 的選擇不會太多。但事實上，要在香港購置物業，除了樓價超跌那幾年，從來都不是輕鬆事，公平而言，上一代置業的難度，從來也不會比新一代低。

決定不要置業，完全可以是個人選擇，但「新一代置業較上一代難」，卻不是一個客觀的結論。

原文刊於信報網站 2013年6月1日

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