樓市中的核心價值

 近年香港流行談論「核心價值」，由廉潔、自由、民主，到「捍衛核心價值是最核心的核心價值」都有人提出過。在住屋而言，相信「買樓置業」也是香港人的核心價值。
網上流行一個笑話，女孩子帶男朋友初次回家吃飯見家長，女孩母親問男子家住何處，如果答案是租樓，伯母可能整晚不發一言，飯後果都欠奉，之後速速送客；如果答自置居屋，伯母可能和顏悅色一點；如果答自置私樓，男方不單「有雞髀食」，晚飯氣氛會更加良好，言談甚歡。
笑話雖然較為誇張，現實中亦不是每位伯母都如此勢利。但能夠廣泛流轉，主要原因是引起廣泛共鳴。「有沒有自置物業、住在甚麼地方」的確是社會常見的一個衝量他人的標準，「自置物業」甚至成為某種核心價值。
除了未來外母，地產代理分店的標語也經常凸顯此種核心價值。由數百萬元的「窮人恩物」，到「買樓收租好過打劫」，都在反映社會將擁有物業的價值置於一個高得不乎尋常的位置。
買樓換樓成為社會流動途徑
香港人如此在意「置業」的重要性，有其客觀的原因。物業投資特色之一是「資本密集」，只要有一定資金，幾乎不需要勞動或其他專業技術。加上在港府的高地價政策下，樓市幾乎長年是單邊市，置業似是必勝投資，吸引大量資金投入。
在早年股票、基金投資尚未盛行的年代，「買樓換樓」更是不少香港人的主要投資渠道。買樓換樓，甚至是與教育同等重要的社會流動途徑，換樓遊戲，更協助不少人晉身「上流」。
不過，同樣是男朋友見家長的笑話，在SARS期間，情節卻剛好相反。這說明單邊市不會長期存在，如果樓價出現調整，買樓置業的「核心價值」也會驟然改變。
我們曾撰文指出，單是按息上升，未必會令樓價急跌；2003年以來，幾次按息回升，樓市仍處於上升軌。但「息升價穩」甚至「息升價升」有一個前提，那就是本地經濟增長要持續。
在經濟增長期，按息上升數厘，並不會對樓市有太大衝擊。但如果經濟增長放緩，甚至是衰退，按息上升便足以成為壓垮樓市的最後一根稻草。
經濟如衰退 「買樓必勝」心態將受挑戰
上文提及，代理以「買樓收租好過打劫」的標語吸引買家，應該不是暗示收租有如打劫的不法行為，而是指出收租有如打劫一樣，「成本低、回報高」。
現時租金回報仍高於按揭利率（差餉物業估價署統計，現時面積40平方米以下住宅租金回報率為3.2厘，較一般新造按息高一厘），加上中長綫住宅供應仍未見 大幅上升，買樓收租等升值，似乎仍是不少人心中的優質投資項目。但撇開按息不提，經濟前景並不是一面倒的樂觀。外資證券商與國際貨幣基金組織（IMF）最 近都向下修訂中國經濟增長預測，部分官方傳媒更發表評論，認為「一個經濟體不可能持續高速增長，中國經濟即使只有5至7%增長，亦已十分健康」，似乎是要 預早作出期望管理。
相對於美息，中國經濟放緩以及對香港經濟的後續影響，對本地樓價的影響力可能更大，下星期我們會嘗試對此方面再作深入討論。
原文刊於經濟日報網站 2013年6月5日

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