樓價下調兩成 才考慮撤招的理據

  早前有長遠房屋策略督導委員會的成員發言，認為樓價如不下跌兩成，政府不但不應撤銷壓市辣招，更應考慮增加新招數。其後逾千地產代理要求政府收招，換來的 是特首梁振英一錘定音，在網誌中表明不會「減辣」。有理由相信，長策會成員「樓價不跌兩成不收招」反映一定的官方立場。問題是：為甚麼是兩成？
坊間估計，「樓價跌兩成」才考慮收招，背後原因之一是梁特首要「兌現承諾」。梁振英先生在競選特首時，予人有信心調控樓價的感覺；但梁氏當選後，樓價一直 上升，累計升幅約兩成。「樓價下跌兩成」，大約是返回2012年初，即梁氏當選前的水平，可視為梁振英政府的一個基本目標。不過，「樓價跌兩成」背後可能 有更深入的計算。
梁振英在網誌中表示「如果『減辣』，恐怕樓價很有機會重拾升軌，市民供樓負擔水平惡化，影響金融市場穩定的威脅不退」。換言之，在特首心目中，「市民供樓負擔水平」是政府決定是否撤招的一個重要指標。
與「若按息升3厘」 互相呼應
政府及金管局有多個標準不同的供樓負擔指標，以政府最常宣之於口，即財政司司長近期提及，一般市民供樓負擔達56%為例；其計算標準為「居於私樓家庭月入中位數，以市價購入45平方米單位，七成按揭，還款期20年」。
政府並未詳細公布上述計算的數據，但以最新的私樓家庭月入中位數$3萬計，供款負擔56%，即按揭月供為$16,800；以按息2.2厘，還款期20年 計，即按揭額約$326萬，樓價$465.7萬。換算成呎價為$9,614，輕微高於物業代理統計的大屋苑平均實用呎價；估計政府的數據與此接近。
梁特首擔心的是「樓價如上升」，會令數字惡化，但不要忘記，即使樓價不升，只要按息上調，計算標準不變，而月入中位數未見明顯改善的話，計算出來的供款負擔一樣會惡化。
以政府官員多次提及的「如果按息升3厘」為例，如其他數據不變，即一個月入$3萬的家庭，以現時市價（約$465.7萬）購買45平方米單位，其每月供款 會升至$21,876，即供款負擔升至72.9%。現時政府已經視供款負擔「56%」為危險界綫，當按揭利率上升3厘時，要維持56%不再惡化，樓價便要 較現時下跌23%左右，即$372.6萬，才「達標」。
提出理據 詮釋「合理樓價」
香港利率基本上受美息左右，美息何時升不由港府控制，政府高層似乎判斷未來港息可能有3厘的上升空間；而根據官方標準，如果樓價不跌，而按息上調，統計中 「一般家庭」的供款負擔會高逾七成的高危水平。要避免此種情況出現，「樓價下調」便是答案，而「兩成」左右的幅度，正如與官方多次提及的「利率升3厘」的 判斷脗合。
當然，上述計算只是我們的推算，政府對於何時，是否要以樓價跌幅作為收招條件，可能另有安排。不過，我們認為無論是政府或長策會委員都應該對於何謂「合理樓價」提出明確理據，減少政策帶來更多波動的風險

原文刊於置業家居 2013年6月22日

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