辣招縱加碼 效用亦成疑

上星期二，有電視台推出民調，題目是「政府應何時撤銷樓市辣招」；其中 2個選項，分別是「六折樓價」、「四成供樓負擔」。其後又有長遠房屋策略督導委員會成員發表意見，直指樓價應下跌2成，否則政府不但不應撤銷辣招，反而應 該再推壓市招數。但需要指出的是，辣招再加碼，只會促使市場出現更多規避方式。

「六折樓價」一說，應該與早前有報導引述政府消息人士指，即使樓價下跌4成，政府也不擔心有關。加上有半官方背景的長策會委員發言期望樓價下跌2 成。有意無意之間，政府似乎以「樓價下跌至某水平」作為收招的條件。但我們認為有關標準幾乎沒有考慮民情，甚至也沒有考慮再出招的效果。

政府如果定出一個明確的「目標樓價」，並明確表示在達標前不會收招，表面上會比現時定義不明的「穩定樓價/讓樓市健康發展」，目標較為明確。但「明確」不一定明智。
樓價跌 卻未能換掌聲

根據往績，樓價如大跌，多數未置業人士會選擇繼續租樓，以避免樓價再度下跌時出現實際損失---他們不會因為樓價下跌，有機會買平樓而多謝政府。對 業主來說，資產價格下跌，卻可能埋怨政府亂出招。因此，以「樓價下跌至某水平」作為收招條件，甚至在達標前持續將招數加辣，根本是兩面不討好的做法。

值得留意的是，由額外印花稅、買家印花稅到雙倍印花稅，針對的都是「物業買賣」；而以「轉讓公司」方式進行的物業交易，完全不受近幾年新增的幾種印花稅影響。政府再加印花稅，只會促成更多新財力投資者，轉換買賣方式。

舉例而言，陳先生在11個月前購入一個物業，當時作價1000萬元，現時將物業售予何先生，作價1300萬元。假設何先生不是香港永久居民，此宗交易涉及的各種印花稅便有：
額外印花稅(SSD一般由賣方支付)：210萬元
買家印花稅(BSD一般由買方支付)：210萬元
雙倍印花稅(DSD一般由買方支付)：105萬元。

辣招加碼將鼓勵更多公司轉讓避稅

不過，如果陳先生當年是以公司名義購入單位，現時將公司以1,400萬元售予何先生，整筆交易的印花稅便只是：2.8萬元。

政府真的再推加辣招，只會令公司轉讓的交易數目增加。當然，現時以公司名義購入單位，買方也難逃支付BSD及DSD的開支。不過，對於持有多於一個 物業的投資者來說，反正以個人或公司名義入市，也要支付DSD，用個人名義(如果其人是香港永久居民)只可省回BSD。但購入物業後，未來轉讓公司股權， 出售時不需支付額外SSD，日後接手購入公司者亦不需支付BSD及DSD，仍是划算交易。

當然，以公司轉讓方式進行物業交易，操作上有不少問題，例如在按揭上，公司轉讓涉及股權轉名；如物業原先有未償還的按揭貸款，一般情況下，公司需先 償還原有按揭；在轉換股權後，公司可以再申請物業貸款(由於公司沒有業務收入，一般需要新股東作擔保人)。由於按揭上有此方面限制，代表購入公司一方，需 要有足夠資金付清交易金額(即物業價值)。

此類成交會要求買賣雙方有充分財務實力，到頭來，有財力的人仍可透過公司轉讓，節省印花稅：既有的招數上再加辣，效用將愈來愈少，但對香港自由市場聲譽的影響卻愈來愈大。
事實上，包括提出「回落2成」目標的委員也指出，現時樓價高企，根本原因是供應不足。再出招，例如以印花稅方式將買賣成本推高，根本解決不了供應不足的問題。政府與其考慮再推辣招，不如正本清源，切實增加土地供應。

原文刊於信報網站 2013年6月15日

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