購未補價居屋 先看按揭年期

 一二手市場成交量仍然偏淡，相對而言，由於首批2,500個白表資格人士進入居屋第二市場，估計居屋成交可在淡市中脫穎而出。不過，購買居二市場單位，有不少地方要注意。
首先是樓齡問題，2010年之前，房委會對居屋的按揭貸款擔保期是25年，2010年10月後延至30年。擔保期是以首次開售日期計起的。例如一個 1993年開售的居屋，房委會的按揭擔保期便是到2023年。房委會擔保在居二市場，即未補價的居屋，包括過去的綠表，新增的白表，是可持續的。但一名買 家購入樓齡20年的居屋，擔保期餘下10年，買家想借9成按揭，一般情況下，年期便不可逾10年。
近日有報章報道，金管局釐清指引，銀行可為居二市場單位提供9成按揭，只要在房委會擔保期結束時，按揭餘額跌至現時成交價7成即可。例如先前提及的樓齡 20年居屋，本來銀行可提供最長10年按揭。但新指引下，如果買家申造25年9成按揭，大概在第7年，按揭餘額會跌至成交價7成以下。按揭年期便可延長至 25年。事實上，過去也有部分銀行可視乎個別情況，為較高樓齡居二市場單位提供還款期較長按揭。
我們建議買家，在作出入市決定前，先向銀行了解心儀單位按揭的最長還款期、最高成數等條件，計算自己是否有能力應付。值得留意的是，金管局新指引，現時在 一定程度上解決了高齡居屋的按揭年期偏短的問題；但買家要留意，如有可能在數年內於居二市場再轉讓單位，新接手的買家仍會面對9成按揭年期偏短的的問題。
在按息方面，由於一二手私樓成交較為淡靜，居二市場按揭自然成為業界垂涎的生意來源；撇開按揭年期不提，由於居二按揭有房委擔保，幾無貸款風險，現時大部分銀行都可為居二市場的按揭申請，提供與等同最優質私樓按揭的最佳貸款條件。
「房協版居屋」 須付3成首期
最後值得一提的是「另類居屋」，是次白表資格人士，「理論上」可以選擇的除了房委會發展的居屋第二市場單位外；也可考慮購買由房協發展「住宅發售計劃」 中，樓齡滿五年，但未補價的單位。房協「住宅發售計劃」在一手銷售時，資格雷同房委會居屋，市場一般稱呼其為房協版居屋。但在第二市場，兩個公營機構卻有 不同的處理：現階段，房協不會為第二市場的住宅發售計劃單位提供按揭擔保。另一方面，由於第二市場單位未補價，也不是按揭保險的適用範圍。白表買家要購買 房協住宅發售計劃第二市場單位，便需要支付3成首期。諷刺的是，居二市場單位成交價急升，不少單位成交價已逾300萬元，白表家庭即使用盡資產限額83萬 元作首期，也不足以應付首期。白表買家如有意購買此類單位，必須留意有關限制。

原文刊於經濟日報 2013年6月13日

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