銀行家對樓市的獨特視野

 早前長遠房屋策略督導委員會成員黃遠輝發表意見，指樓價未能回落兩成，政府有需要考慮再出招，引來大量討論。但較少人留意到，其立論背後，與其銀行出身的視野有深刻關係。
黃氏發表有關言論後接受《經濟日報》訪問，他提出的觀點中，有數個值得留意：
-- 新造按揭平均成數約6成，即使樓價跌4成，銀行體系也不會蝕入肉
-- 樓市有周期，現時樓市是在周期頂部
-- 擔心外圍崩市，香港樓市出現更大問題

過去主管房策官員在討論樓價時，多數的立論是：買家要留意息口上升的風險。視野集中在個人層面---利率如上升，借款人供款便增加。數年前金管局更換主事 人後，關注系統風險的概念似乎在政府內普及化。值得留意的是，黃遠輝之外，特首梁振英出身產業測量師，他開設的公司從事大量估價業務，他對於樓價起起落落 的周期應該有深入了解。可能受新特首影響，官員及相關委員會成員開始以更宏觀的視野審視系統風險，而這絕對是好事。

再看上文引述的幾個觀點，尤其是第一點，是港府過去較少提及的，但卻是出身銀行業人士必然會考慮的因素。銀行從事抵押貸款業務，其中一個最不願見到的情況 就是抵押品資不抵債。有賴於按揭成數限制、壓力測試等措施，令是次樓市狂潮中，新造按揭平均成數一直處於偏低水平，客觀而言，現時偏高的樓價即使大跌4 成，都不會對銀行體系有太大衝擊。

「樓價應該下跌2成，即使跌4成也無問題。」樓價大跌會如何如何，在有樓人士聽來可能覺得礙耳，但卻是官方必須考慮的場景。必須指出的是，正是因為眾多樓 市措施推出，令高位入市的買家數量控制在一定水平、高位入市買家的按揭比率亦控制在較低水平，才令香港抵禦新一輪金融浪潮的能力維持在一定水平。

上一個樓市高峰期，港府欠缺調控措施，樓價成交量雙雙步入高位。在1997年金融風暴令樓市爆煲之前一年，樓價上升逾4成，12個月內的二手成交量約16 萬宗。樓價下跌的結果，是大量高位入市的買家成為負資產業主、銀行手上大批抵押品資不抵債。其後數年，業主減少消費、銀行貸款小心翼翼，結果是經濟下行期 長達7年。

相對而言，最近12個月的二手住宅成交只有5.5萬宗，而且平均按揭率低，即使樓價大跌，業主減少消費、銀行縮減貸款的規模都不會如97、98年嚴重。而這個健康的局面，可說是近年政府出招的功效。

官方辣招接連推出，樓市成交量回落，不少人建議政府撤招。但綜觀現時的外圍環境，政府在現時撤招的可能性甚低：現時撤招，變相鼓勵買家在高位接貨；如果樓 市一如多數分析估計，出現較大調整，只會令此批買家承受更大損失、而金融系統亦會承受更大風險。因此，我們估計，官方的調控措施會維持一段較長時間。甚至 可以說：低成交量正是現階層政府希望看到的結果，在樓價受外圍因素出現較明顯調整前，不宜對「收招」有過多期望。

原文刊於經濟日報網站 2013年6月26日

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