聯儲局收水放水言論仍然主宰全球市場；美息何時回升、潛在升幅多少，一直是不少準買家擔心的因素。不過，比起美國利率政策，更重要的可能是中國經濟前景。
中國自80年代以來，經濟大致保持高速增長；初期帶動增長的是出口加工；其後改以外國直接投資、內需、城鎮化等帶動。近月中國出口增長數據強勁，但與外地 入口數據不符，開始被海外質疑數據真實性；另一個增長引擎-----城鎮化的策略，近日中央亦表示要檢討步伐。種種發展，令人擔心中國經濟增長速度或將放 緩。
中國經濟增長，帶動的不單是國內富有階層來港置業的需求；不少港人亦乘着中國增長的高速列車，收入水漲船高。中國經濟增長如放緩，香港的經濟亦勢受影響。
值得留意的是，近月已見官方傳媒的分析文章，認為一個經濟體不可能持續高速增長，中國經濟即使只有5至7%增長，亦已是十分健康。似乎是預先作出期望管理。
中國增長如放緩 香港或衰退
我們估計，如果中國經濟增長放緩（年增長的官方數字低於7%），香港的經濟有機會出現衰退。如果碰上美息回升，本地樓價將有明顯調整壓力。即使美息長期維 持低水平，業主的持貨成本偏低，香港如出現衰退或低增長；一般受薪階層擔心飯碗不保，剛性需求轉弱，樓價仍會有下調壓力。
相反，如果中國經濟持續中、高速度增長（年增長逾7%），內地投資者對香港物業的需求將持續，本地經濟受惠的結果，樓價將有良好支持。在此情況中，即使美 息回升至「正常」水平，即聯邦基金利率處於5厘水平，本地業主的持貨成本雖然會增加，但與90年代比，利率仍是偏低，不足以引發恐慌性拋售。
而最利好樓價的場景，將是中國經濟持續以中、高速度增長，香港經濟增長亦受帶動；但美息因種種理由，維持偏低至2015年以後。此種環境下，樓價會因經濟環境暢旺、利息成本偏低，而被刺激持續上升。
美國通脹仍低，未有加息壓力
說回美息問題，聯儲局曾定下兩個結束低息政策的條件，即失業率回落至6.5%，及通脹高於2.5%。美國最新失業率為7.6%，已較2009年高峰期大幅 回落，聯儲局3月份曾估計，2014年底，失業率會回落至6.7%。但另一個目標，即通脹率便較為波動，數字在去年11月底曾升至2.2%，但今年4月的 數字又再回落至1.1%。除非未來一年美國出現較明顯的通脹，否則暫時看不到美息有大升的條件。
綜合而言，除非美息出現戲劇性上升，即在結束低息政策後，於1、2年內出現高於5厘的升幅；否則，美息回升，對本地樓市的負面影響不大。展望未來，中國經濟增長幅度反而會是一個值得留意的不明朗因素。
原文刊於經濟日報網站 2013年6月12日
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