金價與樓市

近期黃金價格出現明顯調整，表面看來，金價與香港樓價沒有直接關係；但部分觸發金價調整的因素，同樣左右樓市；因此金價走勢，值得關心樓市人士留意。

以美元計價的黃金，價格由2000年約每盎士250-260美元開始上升，盎士金價曾在2011年曾觸及1,895美元，2013年4月之前，盎士金價大 概在1,700至1,600美元徘徊，整體呈下跌趨勢，上周五跌穿1,500美元後，本周二更下試1,350美元水平。
本文不打算估計金價未來走勢；但值得留意的是，過去支持金價高企的理由，同樣也是利好本地樓價的因素。在評估樓價未來走勢時，宜考慮此等因素是否已經改變。
黃金由2000年起開始上升，對於此現象，有眾多理論解釋；其中一個理論是美國政府財政在2001年小布殊任總統後惡化；美國開始濫發貨幣，尤其是 2008年金融海嘯後，美元供應因量化寬鬆而增加；但黃金供應受開採條件限制，不可能同步增加，加上低息環境令持有黃金的成本下跌，結果便是黃金在數年前 出現爆炸式上升。
黃金故事的另一種變奏，便是香港樓價。港元與美元掛鈎，美元量寬，熱錢流入，住屋供應又受種種條件限制，不可能同步增加；加上低息環境令持有物業的成本下跌，結果便是本地樓價急升。
金市預示量寬提早結束？
近日金價調整，市場總結有幾個理由，其一是塞浦路斯央行可能變賣黃金儲備籌錢，其二是美國聯儲局會議紀錄顯示部分委員認為應在2013年底停止買債（提早收水）。前者代表黃金供應增加，後者代表美元未來供應速度減慢，在利淡消息刺激下，金價便見明顯調整。
現時難以評估黃金近日的跌幅，是在大牛市中的一個調整，抑或是由長期上升的牛市步入長期下跌的熊市。尤其是聯儲局公開會議紀錄，顯示部分委員建議提早收水 後，美國政府發放的就業數據顯示職位增長並不理想，聯儲局未必有條件提早收水。姑勿論美國是否會提早結束量寬；金價的調整，仍然提醒我們一件事，即使量化 寬鬆的「基本因素」尚未改變，單是「聯儲局可能提早結束量寬」已足以引起商品/資產大幅調整。
量寬規模如縮減 樓價亦有調整壓力
本地物業的流通性及國際化程度遠遠不及金市；本地樓價對聯儲局放水、收水的反應速度亦會較金市為慢。不過，如果下半年市場出現訊號，確認聯儲局將提早結束量寬，或大幅收窄量寬的規模，效果最終亦會在本地樓市出現。
展望未來，美國在2015年前結束量寬的可能性偏低；理論上只要量寬持續，亦會利好香港樓價；規模縮減，只是有「超級利好」，變成「一般利好」。
不過金價近期的調整顯示，資產/商品價格可能早已反映市場對「持續量寬」的預期，因此只要市場有任何風吹草動，顯示量寬規模有可能縮減，資產/商品價格都可能出現明顯調整。
說到底，雖然我們不預期樓價會出現大幅下跌，但今天樓市處於相對高位，有意入市的用家，必須計算置業的風險；除了「按息趨升」對供樓開支的影響外，亦必須計算樓價出現明顯調整的風險。

原文刊於經濟日報網站 2013年4月17日

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