政府縮手不遏樓市的條件

 樓市成交量急跌，物業代理界有建議，港府為種種遏抑樓價措施設下日落條款。考慮到現實情況，港府為遏市措施設下日落條款的可能性不高；但我們認為，官方內部可能已為遏市措施定出「退場條件」。
2月22日港府推出雙倍印花稅之後，二手成交量一直偏低；而市場普遍估計，成交淡靜的市況會持續一段較長時間。直接受影響的物業代理自然叫苦連天，有地產 代理組織估計，如現時的成交量持續，將導致物業代理倒閉潮。問題是，以市場統計的樓價指數計，樓價其實只是輕微回落，港府不太可能在此情況下，收回有關措 施。
試想一下，現時樓價只是輕微調整，如果政府在現時/指定日其後，撤回部分措施，而樓價在此後出現較強勁的反彈；政府難免被指為「官商勾結」、「向地產霸權 屈服」。暫時而言，我們同意，現階段遏市措施有其必要。不過，如果遏市措施欠缺客觀的「退場條件」，未來在樓市轉勢後，遏市措施仍因官僚慣性而繼續存在， 反而令樓價波幅擴大。
淡市孫九招長期持續累供應
同類情況在上一屆政府亦曾出現：2002年，因應樓價持續下跌，港府推出「孫九招」，其中最主要措施包括取消土地拍賣、終止居屋計劃等。樓價在2003年 中反彈後，此兩項緊縮供應的措施卻一直維持，直至曾蔭權任期末年，才見修訂。眾多分析指出，本地樓價高企的其中一個根本原因，就是政府長期維持偏緊的供 應。
在淡市時推出的救市措施，在旺市時卻一直維持，可能與官僚避免惹禍上身的心態有關。在2005、06年，樓價已明顯回升後，政府不敢增加供應，以免樓價一旦下跌，影響民望。
同類的心態會不會在此一輪遏市措施重現，值得留意：如果主事官員為免引來批評，可能會在成交量、成交價出現下跌後，仍會維持遏市措施一段較長時間。最終，目標本來是「穩定樓價」的官方措施，反過來令波幅加劇。
滙價或為「退場條件」之一
需要重申的是，我們不是主張，現時就要收回遏市措施。畢竟樓價只有輕微調整，以風險管理角度來說，不可能說現時樓市風險回落，可以收回有關措施。以本屆政府的部署，我們相信，官方已要有一些客觀的標準，作為收回遏市措施的指標。
我們相信，其中兩個退場條件涉及滙價，具體而言是人民幣兌港元的升幅，及美匯指數。不少分析都指出，港元資產價格急升，是一個貨幣現象：美元偏弱，港元與美元掛鈎，以港元計價的資產便相對吸引。2005年中國匯改後，人民幣對港元持續上升，更推動大量國內資金南下掃貨。
理論上，如果美元轉強、人民幣轉弱，港元資產價格有下調壓力，屆時便是港府措施退場之時。現時有趣的是，美元有轉強迹象，但人民幣仍持續強勢。扣除兩個因素互相抵銷的滙價因素，最直觀退場準則便是樓價走勢。
官方可能會把「一年內樓價回落20/30%」，作為收回某些遏市措施的標準，以免樓價在下跌時，官方仍然遏抑需求。
必須強調的是：部分遏市措施，如針對非本地居民的買家印花稅、樓按壓力測試等，在「保障本地居民」、「調控銀行體系風險」等目標來說，不管樓價高高低低， 都有其合理性，值得長期維持。但另外一些明顯出於短期需要的措施，如中價樓的按揭成數受限、雙倍印花稅等，我們估計政府已有一定退場機制，確認市況逆轉時 收回，避免加劇資產價格跌幅。

原文刊於經濟日報網站 2013年4月24日

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