估價機制

經濟學理論中，有買有賣便是市價；但在按揭業務中，甚麼是市價，卻不是完全由市場買賣來決定，當中涉及第三方／獨立的專業估價。

按揭是以物業作為 抵押品的貸款，業主將一個物業抵押予銀行，可以取得多少貸款，除了監管機構的限制外，便是由物業的估值來決定。在銀行的按揭貸款條文中，都會列明「最高貸 款額可達物業成交價或估價（以較低者為準）的n％。」以一般七成按揭為例，一個成交價400萬元的物業，如果估價只有380萬元，借款上限便是266萬 元，而不是280萬元。

銀行貸款受估價限制，與風險管理有關；如果銀行只按成交價批出貸款，一些有心人便可透過關連交易，自製高價成交，再從銀行取得巨額貸款。而獨立估價的機制，可保證物業價值沒有偏離「合理水平」。

當 然，估價機制的存在，可能令一些成交價偏高的物業，在申請按揭時出現「估價不足」的現象；對借款人來說，最惡劣的情況是要支付更多現金作為首期。以上文提 及，成交價400萬元的物業為例，如估值只有380萬元，七成按揭借266萬元，首期支出便是134萬元，而不是120萬元。

原文刊於晴報 2013年4月23日

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