緩慢跌市模式 用家主導

本周有兩家機構分別發表樓價預測，一家估計樓價全年下調5至10%，另一家則估計樓價會下跌25%。後市跌幅人言人殊，但多數意見認定樓價會下跌。整體而言，我們同意樓價有調整壓力，但今次的調整，可能會有點「與別不同」。

先回顧一下，過去樓市下調周期有一個模式：
成交價見頂回落，用家傾向租樓，投資者斬纜止蝕，市場供過於求，成交價進一步調整。
近年港府的種種措施，卻已令市場生態轉變。2011、2012年二手市場成交量只有7.5萬及7萬宗，較2010年的12萬宗回落。踏入2013年，首季二手成交量較去年同期再下跌15%。在過去，成交量回落，往往反映購買力被消耗，有能力追價入市的準買家買少見少。

但今次樓市發展可能與過去的周期並不一致；2010年底推出的額外印花稅、去年10月的買家印花稅、今年的2月的雙倍印花稅，分別將短線投資者、非本地買家及持有多於一個物業買家的買賣成本大幅增加，迫使他們離場。

換言之，現時成交量極度偏低(代理謂貼近SARS期)，並不完全因為購買力被高樓價消耗，而是政府增加部分買家的交易成本，令他們選擇不進場，市場改以用家為主導。

市場欠炒家持貨
用家與投資者不同，投資者決定入市與否，只需計算回報是否合算，對於單位坐向、景觀等較不在意。對於短線炒家來說，只要持有物業到達目標價，便可放售。

相反，用家主導的市場，買賣的決定都仿如慢三拍，用家自然要考慮物業景觀、坐向、甚至單位鄰居是何人。古老相傳，有心水單位最好白天看一次，晚上看 一次，有機會最好黑色暴雨時也看一次，用家入市決定往往較炒家緩慢。到了用家出貨，如果是自住單位，難以交下鎖匙予代理安排準買家睇樓，甚至有買家提出滿 意出價，業主也要計算新居是否可配合交吉。

整體而言，現時市場以用家為主(不單準買家以用家為主，連近兩年入市的都以用家為主)，而外圍因素到目前為止尚未惡化。雖然「樓價必升」的預期已經 扭轉，但樓市欠缺大量投資者斬纜止蝕，因此樓價調整速度會極為漫長。以中原指數為例，1997年10月中高位為102.93，金融風暴爆發，一個月後的指 數為87.68，一個月下跌近15%。3個月後指數為72.98，較高位回落3成。

此類跌幅出現，必須要有人大量出貨。要有人大量出貨，此是現時樓市欠缺的因素。因此，近期中原指數調整了一個月，幅度卻只是2%。除非外圍因素急劇惡化，否則，我們並不預期樓價會出現急速/大幅度調整。

現時業主持貨成本低，也沒有多少炒家急於放盤；另一方面，準買家卻已期望樓價調整，放慢入市步伐；未來一段時間，樓市會象一個洩氣的皮球、樓價以極緩慢的速度調整。
較大可能令樓市出現重大調整的，似乎是外圍因素有變。例如主要經濟體出現重大經濟危機，美國現時似乎已逐漸擺脫衰退，對香港較大影響的可能是中國經濟增長嚴重放緩，其次是日本量寬救市失敗，都可能嚴重影響區內經濟。

留意周邊政經形勢
另外要注意的是周邊國際形勢，中日或南北韓擦槍走火，又或伊朗與美國爆發衝突，都足以令香港經濟出現重大動盪。
周邊政經情況萬一惡化，樓市此個洩氣皮球的裂縫便會擴大，調整速度才會加快。
最後要說的是美國的量寬措施，我們反而認為美國即使收水，對本地樓市的影響也不大。美國收水，最可能的情況是經濟好轉，中、港對美經貿可望增長，此 情況下，即使聯邦基金利率上升至2005年水平，即上升5厘，由於港息過去沒有跟足美息下調，我們估計港息上調幅度約3厘，不足以嚴重影響本地樓市。

原文刊於信報網站 2013年4月27日

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