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2013年4月29日 星期一
緩慢跌市模式 用家主導
本周有兩家機構分別發表樓價預測,一家估計樓價全年下調5至10%,另一家則估計樓價會下跌25%。後市跌幅人言人殊,但多數意見認定樓價會下跌。整體而言,我們同意樓價有調整壓力,但今次的調整,可能會有點「與別不同」。
先回顧一下,過去樓市下調周期有一個模式:
成交價見頂回落,用家傾向租樓,投資者斬纜止蝕,市場供過於求,成交價進一步調整。
近年港府的種種措施,卻已令市場生態轉變。2011、2012年二手市場成交量只有7.5萬及7萬宗,較2010年的12萬宗回落。踏入2013年,首季二手成交量較去年同期再下跌15%。在過去,成交量回落,往往反映購買力被消耗,有能力追價入市的準買家買少見少。
但今次樓市發展可能與過去的周期並不一致;2010年底推出的額外印花稅、去年10月的買家印花稅、今年的2月的雙倍印花稅,分別將短線投資者、非本地買家及持有多於一個物業買家的買賣成本大幅增加,迫使他們離場。
換言之,現時成交量極度偏低(代理謂貼近SARS期),並不完全因為購買力被高樓價消耗,而是政府增加部分買家的交易成本,令他們選擇不進場,市場改以用家為主導。
市場欠炒家持貨
用家與投資者不同,投資者決定入市與否,只需計算回報是否合算,對於單位坐向、景觀等較不在意。對於短線炒家來說,只要持有物業到達目標價,便可放售。
相反,用家主導的市場,買賣的決定都仿如慢三拍,用家自然要考慮物業景觀、坐向、甚至單位鄰居是何人。古老相傳,有心水單位最好白天看一次,晚上看 一次,有機會最好黑色暴雨時也看一次,用家入市決定往往較炒家緩慢。到了用家出貨,如果是自住單位,難以交下鎖匙予代理安排準買家睇樓,甚至有買家提出滿 意出價,業主也要計算新居是否可配合交吉。
整體而言,現時市場以用家為主(不單準買家以用家為主,連近兩年入市的都以用家為主),而外圍因素到目前為止尚未惡化。雖然「樓價必升」的預期已經 扭轉,但樓市欠缺大量投資者斬纜止蝕,因此樓價調整速度會極為漫長。以中原指數為例,1997年10月中高位為102.93,金融風暴爆發,一個月後的指 數為87.68,一個月下跌近15%。3個月後指數為72.98,較高位回落3成。
此類跌幅出現,必須要有人大量出貨。要有人大量出貨,此是現時樓市欠缺的因素。因此,近期中原指數調整了一個月,幅度卻只是2%。除非外圍因素急劇惡化,否則,我們並不預期樓價會出現急速/大幅度調整。
現時業主持貨成本低,也沒有多少炒家急於放盤;另一方面,準買家卻已期望樓價調整,放慢入市步伐;未來一段時間,樓市會象一個洩氣的皮球、樓價以極緩慢的速度調整。
較大可能令樓市出現重大調整的,似乎是外圍因素有變。例如主要經濟體出現重大經濟危機,美國現時似乎已逐漸擺脫衰退,對香港較大影響的可能是中國經濟增長嚴重放緩,其次是日本量寬救市失敗,都可能嚴重影響區內經濟。
留意周邊政經形勢
另外要注意的是周邊國際形勢,中日或南北韓擦槍走火,又或伊朗與美國爆發衝突,都足以令香港經濟出現重大動盪。
周邊政經情況萬一惡化,樓市此個洩氣皮球的裂縫便會擴大,調整速度才會加快。
最後要說的是美國的量寬措施,我們反而認為美國即使收水,對本地樓市的影響也不大。美國收水,最可能的情況是經濟好轉,中、港對美經貿可望增長,此 情況下,即使聯邦基金利率上升至2005年水平,即上升5厘,由於港息過去沒有跟足美息下調,我們估計港息上調幅度約3厘,不足以嚴重影響本地樓市。
原文刊於信報網站 2013年4月27日
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