金價跌 樓價難倖免？

 上星期黃金價格波動，不少意見認為，金價下跌，樓價也難倖免；但我們認為，兩個市場各有其特性，不宜直接作出金跌樓亦跌的結論。

一般分析，有一些共同理由支持黃金及本地樓價在近年上升——美元供應增加，通脹長期存在；黃金及物業是實物，是理想的抗通脹投資；而近年利率偏低，亦令持 有黃金及物業的成本下跌。以上論點基本上正確，但黃金及物業的共通點，亦僅此而已。左右兩者升升跌跌，除了通脹及利率，尚有其他因素，而影響金價的其他因 素，可能對樓價並不相干，反之亦然。因此，兩者表現往往並不同步。

新世代投資者對黃金的印象，應該始於十多年前，由00、01年起持續上升。香港樓價則是在03年觸底反彈；兩者近10年的「同步率」或者說正關聯甚高，但其實兩者在歷史上並不總是同步上落。

90年代中期起，盎士金價長期在400美元水平徘徊，亞洲金融風暴後美匯高企，金價更輾轉回落至250美元水平。值得留意的是，在90至97年金價幾乎徘 徊不動的日子，香港樓價卻是坐上了火箭直升，累積升幅263%。同樣地，金價在去年第三季見頂後回落，相對而言，本地樓價卻在11至13年初急升。歷史數 據反映，金、樓價格可以完全不同步。

金價回落，可能反映市場預期聯儲局提早結束量寬；而提早結束量寬，對香港樓價屬利淡因素。但需要強調的是，有眾多因素影響金價，例如歐洲一眾央行是否會沽 出黃金儲備；如果歐洲央行團結一致沽金，當然會利淡金價，但卻不會對本地樓價有實質影響。由於左右金價、樓價的因素不盡相同，不能因兩者近十年走勢大致同 向，而說金價調整，樓價亦一定有壓力。

物業可作居所 性質異於黃金
坊間智慧，認為黃金是實物，可抗通脹，但上文提及的90年代中後期，美國/世界的通脹持續，但金價卻出現明顯跌幅，反映坊間智慧並不一定有效。黃金的確是 實物，不似現代貨幣，可以人為的大量製造。但黃金其實除了閃閃生輝，實際上也沒有多少功用。只是黃金有幾千年作為貨幣的傳統，每當世人懷疑信用貨幣時，便 會增持黃金，以求安心。但當世人對信用貨幣的信心回升時，對黃金的需求便下跌；90年代時，美國雖然有明顯通脹，但美元卻是強勢貨幣，因此金價仍是抬不起 頭。

相對而言，本地物業卻不是貨幣的代替品；而且物業有實際的居住作用，此特性都與黃金不同。金價下跌，如果代表美元轉強、聯儲局提早收水，都不利於本地樓 價。但如果金價波動有其他原因，如央行沽金，便與樓價幾乎完全沒有關係。總結而言，對關心本地樓價的讀者來說，金價只有間接的指標作用。

原文刊於置業家居, 2013年4月27日

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美元轉強對樓價影響

金融市場近期熱門話題之一是金價暴跌；黃金被一些人視為最後的貨幣，在各國政府狂印銀紙時，金價卻出現暴跌，引起連番陰謀論。另一方面，金價大跌，如反映美元轉強，亦可能觸動香港樓價。

由蠻荒年代起，到上世紀70年代之前，黃金一直扮演貨幣角色；在尼克遜總統任內將美元與蔩金脫勾之前，主要貨幣都可透過美元，兌換定量的黃金，此即 金本位制度。金本位被廢棄後，各國貨幣匯價主要反映有關國家的信用及國力。黃金失去貨幣地位後，兌美元價格先升後跌。直至小布殊上台，美國長年出現赤字， 美國以增加美元供應的方式應付，濫發貨幣的結果，是盎士金價由2000年的250美元升至2011年高位逾1,900美元。金價上升，某程度上是反映投資 者對各國濫發貨幣的憂慮。

陰謀論：美國出手壓低金價？
在金價近期回落前，有幾宗新聞值得留意。其一是德國政府在年初決定，將該國部分儲存在美國的黃金儲備分期運回德國。德國黃金儲放在美國，有歷史原因 (冷戰時擔心華約進攻西歐，儲備落入蘇聯手中)。冷戰結束，德國統一，德國要求將黃金儲備運回國本來是無可厚非；但此舉也被解讀為德國不完全信任美國。

另一單有趣新聞，是美國十多個州，在茶黨推動下，計劃將金、銀幣定為法定貨幣。共和黨主政的德州，州政府更表示考慮將存放在紐約的黃金儲備運回州內 存放。此類措施本來是政治小動作，在猶他州等已經將金銀幣列為貨幣的州，在現實中也不能用金銀幣在市場購物。但此類動作象徵意義重大：部分人擔心濫發貨 幣，最終將令現代貨幣制度崩潰，人類社會重回金本位。

有趣的是，就是在美國各州討論金銀幣成為法定貨幣之前，金價忽然大跌。有陰謀論認為事件可能是聯儲局/美國政府背後操作，打擊市場對黃金信心，變相支持美元。

不同類型的陰謀論一直有市場，共通點是說起來言之鑿鑿，不無道理，但又無從證實。我們自然不知道黃金價格下跌，是美元真的轉強，抑或只是短暫的人為 干預。但2013年以來，美元的確有轉強跡象，我們一直認為，近30年來本地樓價的起落，與美元匯價有密切關係。如果今次金價下跌，代表美元轉強，理論上 對本港樓價是一個偏淡的訊號。

金價跌或為美元轉勢訊號
美匯指數97年金融風暴後上升，在2002年時由貼近120水平回落，大致與香港樓價呈反向走勢。2008年金融海嘯後，美匯指數大致在73至86 的偏低水平波動；代表對手持非美元貨幣的買家來說，折算港元購買香港物業價格相宜。但2013年以來，美匯走勢偏強，較去年底已累積3%升幅。

美匯轉強，有眾多原因，包括日圓超級量寬，兌美元大幅下跌。美國有可能提早結束量寬，亦支持美元匯價。如果美匯轉強，對本地樓價而言，是一個偏淡因素。

當然，在現時的買家印花稅及雙倍印花稅措施下，除非外來投資者極度看好香港樓價，否則未必單純因為匯價因素而投資本地物業。但美元轉強，往往也意味 熱錢進入本港的規模縮減，或者對香港經濟不是好消息。但另一方面，美元由弱轉強，也有利於香港樓價自然回落，港府未必需要維持眾多遏抑樓市措施。如確認美 元轉勢，或會揭開官方遏市措施逐步退場的序幕。此點是港人未來一段時間，作出理財決定時，不可輕視的因素。

原文刊於信報網站 2013年4月20日

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金價與樓市

近期黃金價格出現明顯調整，表面看來，金價與香港樓價沒有直接關係；但部分觸發金價調整的因素，同樣左右樓市；因此金價走勢，值得關心樓市人士留意。

以美元計價的黃金，價格由2000年約每盎士250-260美元開始上升，盎士金價曾在2011年曾觸及1,895美元，2013年4月之前，盎士金價大 概在1,700至1,600美元徘徊，整體呈下跌趨勢，上周五跌穿1,500美元後，本周二更下試1,350美元水平。
本文不打算估計金價未來走勢；但值得留意的是，過去支持金價高企的理由，同樣也是利好本地樓價的因素。在評估樓價未來走勢時，宜考慮此等因素是否已經改變。
黃金由2000年起開始上升，對於此現象，有眾多理論解釋；其中一個理論是美國政府財政在2001年小布殊任總統後惡化；美國開始濫發貨幣，尤其是 2008年金融海嘯後，美元供應因量化寬鬆而增加；但黃金供應受開採條件限制，不可能同步增加，加上低息環境令持有黃金的成本下跌，結果便是黃金在數年前 出現爆炸式上升。
黃金故事的另一種變奏，便是香港樓價。港元與美元掛鈎，美元量寬，熱錢流入，住屋供應又受種種條件限制，不可能同步增加；加上低息環境令持有物業的成本下跌，結果便是本地樓價急升。
金市預示量寬提早結束？
近日金價調整，市場總結有幾個理由，其一是塞浦路斯央行可能變賣黃金儲備籌錢，其二是美國聯儲局會議紀錄顯示部分委員認為應在2013年底停止買債（提早收水）。前者代表黃金供應增加，後者代表美元未來供應速度減慢，在利淡消息刺激下，金價便見明顯調整。
現時難以評估黃金近日的跌幅，是在大牛市中的一個調整，抑或是由長期上升的牛市步入長期下跌的熊市。尤其是聯儲局公開會議紀錄，顯示部分委員建議提早收水 後，美國政府發放的就業數據顯示職位增長並不理想，聯儲局未必有條件提早收水。姑勿論美國是否會提早結束量寬；金價的調整，仍然提醒我們一件事，即使量化 寬鬆的「基本因素」尚未改變，單是「聯儲局可能提早結束量寬」已足以引起商品/資產大幅調整。
量寬規模如縮減 樓價亦有調整壓力
本地物業的流通性及國際化程度遠遠不及金市；本地樓價對聯儲局放水、收水的反應速度亦會較金市為慢。不過，如果下半年市場出現訊號，確認聯儲局將提早結束量寬，或大幅收窄量寬的規模，效果最終亦會在本地樓市出現。
展望未來，美國在2015年前結束量寬的可能性偏低；理論上只要量寬持續，亦會利好香港樓價；規模縮減，只是有「超級利好」，變成「一般利好」。
不過金價近期的調整顯示，資產/商品價格可能早已反映市場對「持續量寬」的預期，因此只要市場有任何風吹草動，顯示量寬規模有可能縮減，資產/商品價格都可能出現明顯調整。
說到底，雖然我們不預期樓價會出現大幅下跌，但今天樓市處於相對高位，有意入市的用家，必須計算置業的風險；除了「按息趨升」對供樓開支的影響外，亦必須計算樓價出現明顯調整的風險。

原文刊於經濟日報網站 2013年4月17日

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