內地調控樓市 購買力恐再度南移

港府近期多項樓市措施，主調是「調控需求」，方式是以加印花稅、減按揭成數等方式，增加買家入市成本。幾項措施之中，「買家印花稅」針對非本地永久居民，收取樓價15%印花稅，初步看來威力十足，但效用可能因外在因素影響而減弱。

與「限奶令」類似，「買家印花稅」理論上對所有非永久居民徵收，但實際上主要針對內地的買家。理論上，樓價15%的買家印花稅，加上「雙倍印花稅」，令非本地永久居民，購買香港住宅的印花稅支出，高達樓價16.5%至23.5%。

加上沒有香港收入的內地人購買本地物業按揭成數減2成，令近月市場內地買家大量減少。但內地近日一堆樓市調控措施出台，人民幣匯價又創新高，可能會削弱買家印花稅的效用。
內地近日接連推出多項措施，其中，調整出售物業時的個人所得稅，由過去習慣的賣價1%，改為賣價與購入價差額的20%，此稅原則上由賣方支付，但內 地樓市現為賣方市場，多數意見認為稅款會轉嫁由買家付擔；對於不少在早年樓價低位時購入，現時轉售的物業來說，個人所得稅可達物業現值10至15%。

內地買家或重回香港市場

按揭方面，內地現時房貸標準利率為6.55厘，多數城市過去提供「首套房利率9折」優惠，但內地傳媒報導，多個城市開始取消此項優惠。此外，內地對 「二套房」(第二個物業)的按揭亦有收緊趨勢，現時一般條件為「4成按揭，按息為標準利率加一定息差」，市傳多個城市會將條件收緊至「3成按揭，按息亦再 上調」。

內地打壓房地產炒賣，投資者在內地置業成本愈來愈高，最終亦會影響香港。
第一個可能的影響，是隨內地購買第二套房的成本上升，相對而言，香港買家印花稅及下調按揭成數的阻嚇力將下跌。

以按揭而言，內地買家在國內購買二套房，按揭成數3成，利率8至9厘；而在香港買樓投資，按揭成數雖然也是3成，但利率卻只是2厘多，港匯兌人民幣看跌，未來供款開支更會愈來愈輕。此種變化，或令內地購買力再度南移。

第二個更大的影響，是港府近期推出的措施，包括買家印花稅、雙倍印花稅、額外印花稅等，可能長期化。此類措施，特別是買家印花稅，是順應民意(認為外來購買力炒起本地樓價)而推出。

由於港府在政治及法理上不可能單單針對內地人，結果買家印花稅徵收範圍，便包括所有非本地永久居民。

不利香港納專才
理論上，內地資金如再在本地樓市掃貨，港府大可再上調買家印花稅稅率，直接增加非本地人的置業成本。但此類措施，會影響任何打算來港長期生活的專才：在取得永久居民身份前，他們在本地置業都要支付較高費用，長期下來，措施對香港吸引外來專業人員不利。
總括而言，港府調控樓市，有如特技人踩鋼線，本來就要在各方面力求平衡；而內地的種種措施，有如時強時弱的北風，將增加港府踩鋼線的難度。

原文刊於信報網站 2013年 4月6日

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